少子化衝擊，過往優勢不再》北市明星學區失靈，房價跌破區域行情

觀察台北市、新北市近3年來連續額滿的國小，台北市共有14所、新北市共有11所；全國不動產企研室針對以上25所明星國小近3年來的周邊房價進行調查，發現台北市跌多漲少。

全國不動產企研室主任張瀞勻分析，2014年，台北市這14所明星國小周邊的房價，有9所學校較所在區域行情還要高；然而到了2016年，卻有8所學校，也就是近6成的明星國小其周邊房市比區域行情還低。

蛋黃區明星國小跌幅明顯
大安區最多跌18%

比如位於大安區的國北教大附小，2014年大安區房價每坪84萬3,000元，該校周邊每坪則要89萬3,000元，比大安區整體行情高出6%；然而，2016年大安區房價每坪87萬元，下跌約3%，該校周邊的房市卻下跌了18%，每坪僅剩73萬6,000元。

造成學區宅光環不再的原因，大家房屋企畫研究室主任郎美囡說明，在上一波房價起飛前，也就是約12、13年前，許多夫妻為了結婚生子而選擇買自住的物件、搬進交通便利的市中心，兼顧自身工作與孩子就學；後來學區周邊房價高升，多數家長不堪負荷，買不起3房，只好改買2房、或甚至是小套房，讓孩子設籍就讀明星學校，同時等待房價上漲出售賺價差，但全家人卻購屋搬到蛋白區。

近2～3年，房價雖反轉，但台北市的購屋所得比仍在15倍以上，多數家長仍負擔不起，還要擔心買房後，可能被套牢，乾脆放棄移往郊區。

台灣房屋復興台大特許加盟店店長潘永承也提到，蛋黃區的明星學校周邊多半是開發成熟的地段，以國北教大附小周遭來說，多是屋齡30年以上的中古屋，那時期興建的物件以3房、4房、坪數介於30坪～45坪的為主，目前總價約2,500萬元～4,000萬元，這樣的價格區間在房市反轉的氛圍下並不受歡迎。因此該校周邊的房市，以大樓來說，去年每坪80萬元～85萬元，甚至還有成交9字頭的紀錄，但今年每坪只有75萬元～80萬元。

另一原因就是少子化問題日漸發酵，從國家發展委員會的人口推計數據來看，未來10年，每年平均減少約5,600位國小學童、5,500位國中學生。需求逐漸減少，房價支撐性也跟著減弱。潘永承提到，最近2～3年，專門為了學區而來購屋的家長明顯減少。

蛋白區學區宅亦難支撐
與區域行情價差逐漸縮小

在這波蛋黃區學區宅下跌的浪潮中，蛋白區的學區宅也沒有突出表現。張瀞勻分析，狀況同樣是跌多漲少，但多數並未跌破區域行情，而是愈來愈貼近區域行情，新北市11所明星國小，僅2所學區周邊住宅低於區域行情，其他則與區域行情每坪相差8,000元～3萬6,000元，且價格落差正在收斂中。

比如汐止區的青山國小，2014年該校周邊每坪38萬4,000元，汐止區則為每坪32萬5,000元，每坪價差為5萬9,000元，然而今年該校周邊每坪34萬8,000元，區域行情則為31萬6,000元，每坪價差縮小至3萬2,000元。

郎美囡提醒，許多年輕父母移往蛋白區購屋，不代表蛋白區的學區宅看漲，因為流入蛋白區買房的年輕父母多數無追價能力，加上新興重劃區還有大量建案陸續完工釋出，供給量過大只會拉低房價。

在這波房市景氣循環下跌的走勢中，學區宅將逐漸與區域行情貼近，除非有其他重大利多支撐，否則學區宅的優勢將愈來愈弱。