揭密》房產景氣低迷...建商連薪水、股利都是跟銀行借，為何卻死都不降價？

摘要

圖片來源：dreamstime

我們看到房地產景氣一片低迷，甚至許多的建商，連薪水跟股利都是跟銀行借的，仍不願意降價，這是為什麼呢？

就以請張鐵林來拍廣告的「朕即天下」這一棟來說吧！這一棟從2011年完工以來，不斷的在電視、平面、網路等廣告上出現，到去年都還有網路媒體報導，怪了？為什麼會一直需要打廣告呢？簡單來說就是賣不好。這次的廣告是大降價出售，但是「限量」。

過去此建設公司在台中建案評價通常是：開價嚇死人（當時開價40萬），成交價笑死人的稱號（現在應該接近6折了），此次看起來似乎價格相對合理，先來看看這案子的好壞吧（此案位於中港路旁，秋紅谷旁，地段算不錯了），上面新聞的照片通常拍得很美，所以我們來看看它真實的樣子。

 

從這一張圖來看，就可以清楚知道：此案是大路沖，而且非正七期（雖然地點不錯，地段也不錯）。而且旁邊還有秋紅谷？！此間公司過去曾經把它對面的BOT案亂搞之後，還挖了個超大的大坑，然後把土方拿去賣錢，政府解約，上法院互告，最後建商官司輸了被判賠，而那個大坑，經過政府出錢整修過後，現在變成台中地標秋紅谷公園，諷刺的是此建設還因此受惠...（相關新聞連結：國際會展中心案 二審判鄉林賠中市府1.37億）

這樣一間公司，為什麼還能存活呢？（人無信而不立，公司不信卻能獲得千千萬萬的貸款，而且銀行還得跪地求還錢...）因為銀行提供足夠的銀彈，但是一間公司好或不好，我們就來看看財務數字吧，下圖是這間公司的現金流量表：

 

我們很清楚的看出，過去五年營業現金流都為負數，所以這間公司連續五年在本業都不賺錢，薪水跟股利都是跟銀行借的，這間公司能存活下來，就是依賴銀行的融資了，而不降價的原因，就跟銀行融資有關，這是建商其實有苦說不出的原因，就延續前面一篇文章，投資房地產就很像投資期貨或者選擇權一樣，是高槓桿高倍數的投資，所以賺的時候可以按照槓桿倍數賺，賠的時候也是倍數賠。

建商就是高融資高槓桿的代表，土地融資買，做一次槓桿，土地再抵押蓋房子，做二次槓桿，蓋房子沒錢，再抵押建物，做三次槓桿，最後銷售不佳公司營運不好，拿成屋或者信用抵押，或者再蓋新房子，用「借新錢還舊錢」，做四次槓桿，簡單來說，不良建商可以存活這麼久，就是債多不愁，借錢時是去跪銀行放款，銀行放款夠多夠大時，是銀行去跪債主還錢。

依照上面的結構，我們可知為什麼建商至今仍能存活，因為槓桿太多太大，導致銀行也不敢抽銀根，也因為槓桿太多太大，如果是小型建商，通常要在銷售超過8成過後，才能真正的把本利全數回收，但是我們知道目前房地產的銷售量急凍，根據統計，目前中古屋的銷售天數，台中以北全都超過100天，整體房地產的銷售量，也剩下高峰時期的1/3，這時就會產生非常多的存貨，存貨就是建商死都不降價的原因。

如果某建商存貨高，且建商又公開降價的話，會產生幾個結果：

1.如果公開降價，首先沒賣完的餘屋就會產生預期跌價心理，造成未來的銷售困難。
2.建商無論是土地款或者是建屋款，通常都是跟銀行融資，而融資的抵押品就是房屋，如果房屋的價格因為建商的公開降價，造成建商擔保品的不足，是要補足保證金的（就這跟股票融資一樣，低於維持率要增加保證金）。

上述兩點也引導出建商最擔心是：如果公開降價，會讓別人以為公司財務出現狀況，會引導價格會續跌的預期，如果案子不是這麼OK，那更有可能引發即使降價了還是滯銷的情況。

就因為上述的一連串影響，我認為高存貨就是目前建商死都不願意降價的原因了。目前有哪幾家的建商存貨比較高呢？僅列舉幾家：

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資料來源：財報狗

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資料來源：財報狗

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資料來源：財報狗

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雖然目前央行放水降息，讓建商的資金成本降低，但今年開始房屋的持有稅提高，建商就要在這一個房市寒冬中，比氣長了。

資料來源：信義房屋

台灣的房地產真的是因為政府打房而睡了嗎？其實不然，成本是其中一環沒錯，真正的重點是投資能不能獲利，如果我們借款的利息是10%，但我能因為這個借款而賺20%，淨利 = 20% - 10% = 10%，那我們應該舉債投資，只要這個投資能夠獲利！

反觀今日的台灣，舉債的成本（房貸）已經降到1.8%附近，那為何沒人願意舉債投資呢？因為目前大家仍預期房價會跌，而台灣的人口趨勢也是如此（詳情點選連結：http://www.justacafe.com/2015/12/blog-post_2.html）。

一位過去縱橫地產的前輩說，這次的房產景氣仍未見到春燕，通常房地產落底會有幾個訊號：

1.大型建商出現財務狀況（這會是多殺多的末段，可參考1997年房產的慘況）。
2.散戶投資客開始不計成本出脫房產。

這時才會是房產落底的訊號。

本文獲「Just a Cafe」授權轉載，原文：建商不願公開降價的秘密

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