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「子房先生，好久不見！」聽到爽朗的日語問候，T先生與他秘書依約準時出現。
我們約在信義計畫區的一家美式餐廳敘舊，兩年未見，T先生瘦了不少。但以他六十多歲的年紀，搭配英挺的西裝與深色拐杖，更顯出日本老一輩型男仕紳的氣質。
T先生10年前曾經是日本某大商場集團的開發總裁，掌管數十個日本商場的開發項目。在過去台灣一度盛行「工商綜合區」的時代，他就受邀擔任政府的顧問，協助輔導許多台灣傳產業者，把自己閒置的廠房土地變更成購物中心用地。當時我跟著他合作幾個專案，學習到許多日本商業設施規劃的Knowhow，也開啟了對商業地產的視野，算是我在商業地產的啟蒙老師。
這次他從日本過來，是因為我有個南部開發案想請他協助，看看是否能引進日本商場知名品牌與經營團隊。我們彼此用E-mail聯繫了幾次後，T先生表示應該要見面談談，所以順著他東南亞的差旅行程安排了這場會面。
寒暄了一會兒，T先生明白告訴我他對此案的看法：「子房，這案子依我判斷，可行性不高。這日本集團對選址的要求很高，但你這城市的人口成長與人均消費水準都無法支撐這樣的業種業態，建議你改變開發策略並縮小規模，直接與本土業者合作吧。」
台灣目前二線城市發展，就是人口持續外移，外來投資停滯，我們很想為地方帶來更多的契機，但相對風險也高。日本人是個嚴謹的民族，對於境外投資發展更是要求做許多功課，比較起來雖然速度緩慢，但從層層嚴謹的過程，也會顯示出日本人的重視專業與合作誠信。
特別是T先生的秘書告訴我，之前原本T先生有越南商場開發案出差行程，可以順道來台灣看我聊聊。但由於越南商場差旅行程暫緩，他為了遵守與我相約的誠信，特別專程飛來台灣跟我談這案子，隔天又飛回日本。而且，這個案子的結果，他是來跟我「Say No」的。
對於T先生展現的誠信與對專業的不妥協，深深地感動了我。未來如果有什麼投資合作的機會，我絕對是把T先生擺在口袋名單之中。房地產投資有許多合作的機會，而且大部分都是大金額的投資，找到「誠信專業的夥伴」相對重要。台灣人的聰明靈巧是世界聞名，但商人少了誠信，就變成詐騙集團；政治人少了誠信，就變成兩面政客；營造商少了誠信，就變成危樓建商；旅行業少了誠信，就變成坑殺陸客的黑心殺手。
作為專業地產私募基金經理人，我深知誠信的重要。但在目前房地產不景氣的時代，我看到許多建商被逼著狗急跳牆，仲介業者為了成交遊走在法律邊緣。衷心期待整個房地產圈，不管是國外內不動產的相關業者，再次思考把誠信擺在第一位。因爲今天的「Say No」，可能帶來未來無數「Say Yes」的生意呀！