笨蛋！政府蓋「社會住宅」只會讓台北房價更高

摘要

最近高房價議題又再度出面救援馬政府，在「雙張會」（張金鶚和張盛和）之後，除了喊出要課征囤房稅外，依舊沒有太多新意，除了提高持有稅外，社會共識最高的就是廣建社會住宅或公屋組屋，從供給面下手。

這樣的邏輯其實是按照新加坡和香港政府，為了解決高房價所推出的方案，但提高供給就能打壓房價？這樣的說法，只存在學術空談中。實際上剛好相反，更多的組屋或者社會住宅剛好就是推高房價的元兇。不信，請看數據。

根據美國顧問公司Demographia發表的「國際房價能力負擔調查」顯示，香港已經連續4年蟬聯房價負擔最高的城市。而根據《Global Property Guide》調查，新加坡和香港都是全球前五大房價最高的地方。

 

為什麼擴大供給無法將房價打下來？因為當政府擴大供給，等於是給需求方明確訊息：你一定可以在這邊住下來，等於創造現在與未來的潛在需求，而投機客也看準這點，更勇於進場掃貨，因為政府幫你找下一個傻瓜買盤，這麼好做的生意，誰不做？

如果還是想不清楚，請想想新北市。

新北市最早叫做台北縣，中南部民眾北上討生活，但住不起台北市，只好往外圍搬遷，從中和、三重、新莊、新店、土城、淡水通通都屬於這範圍，換言之，現在的新北市就是當初用來解決台北市住宅問題的方案，但最後證明，隨著新北市越來越大，反倒讓台北市房價更往上走，因為有更多「靠近台北市」的空間可以居住，對於要到台北市討生活的人，自然不擔心沒地方住，在需求不降的情況下，原本只有台北市高房價，最後就變成也把新北市房價一起拉高，出現一個大台北都會區，邊陲並沒有解決中心的困境，反倒強化中心的不可替代性。

有種理論可以解釋這樣的現象。

諾貝爾經濟學獎得主克魯曼曾對國際貿易提出的「核心—邊陲」理論，或許可以為大家指引出一個方向。依其論點，兩地區貿易成本下降後，將是經濟規模較大的市場或大國獲利，成為資本、生產的中心；經濟規模相對較小的市場或小國，則可能被邊陲化。

這套理論放在區域發展中也完全適用。有些區域，人口、資金集中，經濟活動活躍，稱為核心區；相對的，有些地區就業機會較少、人口外流嚴重、經濟活動相對落後，稱為邊陲區；介於此二區之間的過渡地帶，為核心區擴張的潛在地區，稱為半邊陲區。

這些區域間彼此的互動又分成以下兩種

1、擴張與模仿（新北市學習台北市成長模式）

(1) 擴散：核心區將其影響力擴散到邊陲區，以刺激帶動邊陲區的發展
(2) 模仿：邊陲區受到核心區的新觀念、新技術、新資本的刺激之後，極力模仿核心區的發展形式，加速其經濟發展（例如：新北市也學台北市不斷蓋聯外道路、劃定新都市計畫區）

2、反吸與退化（新北市部分區域人口不斷外移）

(1) 反吸：指核心區在發展過程，不僅不能以其較進步的技術，或較雄厚的資本協助邊陲區的發展，反而不斷吸取邊陲區的勞工與資金。
(2) 退化：指邊陲區的勞工、資源及資金不斷流向核心區，以致本身的發展停滯，甚至逐漸衰退。

台北市因為有新北市的加持，變成雪球效應。台北市所享有市場大與成本低的優勢，會吸引大量的新北市生產要素（人員、技術與資金）投入，以及中上游廠商移入，導致產業向台北市集中（總部在台北市、工廠在新北市），自由化與生產要素移動間不斷的自我循環與自我強化，最後台北市成為市場的核心，這就是台北市的經濟發展模式。

在這模式下，就是對應人口的遷入。香港在2012年人口密度（每平方公里）：6,620人，上海3,775人，台北市竟然每平方公里有9,895（今年二月底）位居民，全球排名高居第十名。而全球人口密度最高的城市則是菲律賓的馬尼拉，每平方公里的居民超過18,000人！

而當新北市也跟上台北市的發展腳步後，繼續往外擴張，開始帶動桃園、新竹等，配合交通建設，如捷運、快速道路、高速公路、高鐵，更把這個網絡鞏固，從大腦（台北市）到末肢（桃園、新竹），吸光了中南部的勞工和資金。

 

從表看出，那些人口流出的縣市就是傳統的農業縣市，因為工商經濟活動減少，稅收減少，無公共建設，又會降低經濟投資意願，人居不易，惡性循環。

這樣的悲劇就是克魯曼所說的「核心—邊陲」效應：區域經濟整合後，貿易成本下降，廠商到市場規模較大的區域投資與生產相對更為有利，導致市場規模愈大的區域所享受的經濟整合利益愈大，最後成為經濟整合區域內投資與生產的核心，而市場規模居於劣勢的區域，則因產業外移成為邊陲，投資與生產活動不增反減，整體犧牲最大。

當原本台北高房價可能會讓一些人，因為無法住所以選擇南遷時，政府卻逆向提供更多看似便宜的社會住宅來滿足需求，表面上看似解決問題，但實際上卻是無法治標也無法治本，只能算是個鴕鳥。

執政者搞不清楚，或者更嚴格講，是不願面對高房價背後象徵的就是經濟（能賺錢）機會成本高，因為選擇住台北雖然房價高，但工作機會多，比起那些房價雖便宜但卻無工作機會的地方來得好，因此許多人寧可當房奴也得住台北市。

但更大的悲哀是，執政者甚至刻意造成這種不良的經濟環境，不斷把資源往大台北丟，美其名是回應民眾需求，因此一條捷運幾百億就這樣砸下去，一段幾百億的公路就這樣蓋下去，這種只看表面不問背後理由的執政模式，就是今日台灣政經最大的惡夢。

高房價的問題在於人口太集中，不在於房屋太少，人口集中最大原因又在於工作機會。

若問有何解決之道？執政者應當思索是不是該好好利用目前高鐵一日生活圈之便，把部分中央機關遷移到高鐵各站，比如中科院、中研院、農委會、衛生署、國防部，把這些部會遷移到高鐵站附近一來可以活絡當地經濟，二來又能促進高鐵使用率（政府現在已經是高鐵最大的債主），而這些地方搭高鐵到台北又遠低於1.5小時。

中央政府不是一個位置，也不是一個不可搬移的空間，它是以服務人民為最大目的，而當台北市高民怨第一為房價之際，中央政府的「可移動化」，才是一個有創意和長治久安的解決之道。