圖片來源：達志影像
跟建商買了預售屋，好不容易等到完工交屋，歡天喜地入住還不到一年，竟在連日大雨後，發現水從窗框邊緣滲入室內，該怎麼辦？其實，在預售屋的買賣定型化契約裡有規範，建商最起碼要針對結構體保固15年、固定建材及設備部分保固1年，因此，買方可以依此條文要求建商修繕。
但是，在實務上要如何行使此權利？同樣都是跟建商買，預售屋跟新成屋的保固期都一樣嗎？如果裝潢後有問題，又該找誰處理？以下就預售屋跟新成屋，分別詳談建商的保固責任與買方的權利義務。
預售屋》保固期間內如需修繕，相關費用由建商負擔
買賣預售屋時，建商會提供買賣契約書供雙方簽約，而這份契約書不是建商隨便寫寫就可以，群宜法律事務所協理李季鴻表示，契約書需依據《消費者保護法》所擬定的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規範。
Tips＿下載定型化契約
不論是預售屋還是成屋，內政部皆有頒布定型化契約應記載及不得記載事項，以及定型化契約的範本，民眾可以至內政部不動產資訊平台下載，於首頁上方點選「法規與知識」→「契約書範本」就能找到。下載後可以用來比對建商提供的合約是否皆符合規範，如未符合，可要求建商修改條文。
在預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項中，強制規範了建商的保固期限及範圍，保固期限的起算日為「交屋日」，針對結構體部分，建商至少應保固15年，而固定建材及設備部分則至少保固1年（詳見圖1）。
何謂固定建材及設備？李季鴻解釋，依該條文精神，除了結構體，其餘建商交屋時所附的裝潢、標準配備，如馬桶、洗手台等等都視為固定建材及設備，應納入保固範圍內。現在很多建案標榜「買屋送裝潢」，李季鴻強調，即便是附贈的部分也應完好，「消費者沒有義務『收垃圾』。」
此外，該條文保固的範圍包含專有部分及共用部分，璞園建築團隊業務部專案張斐雁說明，若是專有部分出現問題，應由區分所有權人向建商反映，而不是向銷售人員（即市場俗稱的「代銷」）反映。此外若是共用部分，一般則由社區的管理委員會出面與建商協商處理。
向建商反映之後，通常會由建商的售後服務部門負責接洽，並安排專業的師傅到場判斷問題，若確認在保固責任內，接續便會安排施工或修繕時間，將瑕疵處理好。真禾機電總經理、同時也是內政部營建署公寓大廈諮詢種子教師徐源德表示，在修繕時如果有費用產生，且在保固期內，該筆費用就應該由建商全數負擔。
不過要特別注意，如果是天災等不可抗力因素所造成的房屋瑕疵，則不在建商的保固責任內。比如若因為地震造成房屋損壞，除非是先天設計上或用料有問題，否則建商沒有義務協助修繕。
但若是「品質保證」的狀況就不一定，李季鴻解釋，假如建商銷售時強調「可抵抗6級地震」，但只發生3級地震，房屋就出現結構上的問題，建商便有義務處理。
此外，實務上有以下2種狀況常衍生糾紛：
狀況1》交屋後，屋主找人裝潢，但入住後卻發現瑕疵
屋主經常看到建商與裝潢公司互踢皮球，不知道究竟該找誰處理？張斐雁建議，如果買方在交屋之前就選定裝潢公司，那麼在與建商點交房屋時，最好可以帶著裝潢公司的人員與建商一起點交，三方共同確認房屋狀況，便於日後釐清責任。
狀況2》屋主A跟建商買預售屋，交屋後於保固期間內賣給屋主B
李季鴻解釋，因為契約是買賣當事人之間的權利義務，因此，當屋主B跟屋主A買下房屋後發現瑕疵，屋主B就應該要找契約的當事人——也就是屋主A處理。由於在保固期間內，屋主A則可以找建商來修繕，因為建商對屋主A負有保固責任。
李季鴻補充，不少民眾會用《民法》第365條來要求加長保固期，其條文的內容大意為：如果買方發現物有瑕疵，可以在5年內要求出賣人負擔瑕疵擔保責任。延伸到預售屋的買賣，民眾常會誤解成交屋後的5年內，假如發現瑕疵，建商就要負起保固責任。
但是，《民法》第373條規定「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」李季鴻解釋，預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項裡面規範，建商對結構體要保固15年，固定建材及設備則保固1年，若消費者看過契約也簽字同意，那就不能以《民法》第365條來要求加長保固期。如清倉大拍賣裡寫的「貨物售出，概不退換」；烘焙坊賣的NG麵包或蛋糕；電子賣場的展示品出清等等都是對於瑕疵擔保責任的免除。
新成屋》交付後5年內發現瑕疵，寄存證信函通知建商
針對新成屋的部分，全國不動產企研室主任張勻說明，市場上將成屋分為新成屋、中古屋等，但其實法令沒有依據，內政部並未對成屋買賣訂定保固期，所以同樣是跟建商買房，預售屋跟新成屋的保固狀況就不一樣。
建商在銷售新成屋時一樣會提供買賣契約書，但由於是新成屋，所以不受「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規範，而是參照「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，該規範的第11條提及「有關本標的物之瑕疵擔保責任，悉依《民法》及其他有關法令規定辦理。」
李季鴻說明，這邊所指的《民法》即前文中所提的《民法》第365條，民眾可與建商協議參考此條文，要求建商提供結構體，或者其他固定建材及設備的5年保固期，不過回到契約自由約定的原則，實際上，保固期仍要視建商與買方的約定。
新成屋所提供的保固，徐源德觀察，有些建商擔心完工後久久未能出售，所以保固期會從完工日開始算起，但有些建商則是從雙方交付日算起，且針對結構體、其他固定建材及設備提供不同期限的保固，民眾在簽約時要睜大眼睛看清楚，免得入住後一下就過了保固期。
如果雙方簽約時未詳細約定保固期，李季鴻表示，那麼在交付後5年內發現的瑕疵，都可以要求賣方負擔責任，但要記得，發現瑕疵時得立即通知賣方，且以存證信函的方式通知以留存紀錄，若是賣方不願處理，必須在發現瑕疵後6個月內訴諸法律主張權利。
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