少子化加高房價，房屋坪數也「縮水」！買小宅先注意3面向

摘要

1.台灣這幾年的住宅趨勢呈現房子坪數愈來愈小、家庭人數愈來愈少的狀況，除了社會往小家庭發展的原因外，另一方面，房價持續上漲，建商為了控制房屋的總價，只得縮小建物規畫的尺度。

2.整體而言，在小宅的挑選上，建議以方正、採光面大為首要考量，坪數小，坪效絕對不能差，而且看屋時，購屋者絕對要帶著捲尺等工具仔細測量，避免誤判。

台灣這幾年的住宅趨勢呈現房子坪數愈來愈小、家庭人數愈來愈少的狀況（詳見圖1），除了社會往小家庭發展的原因外，另一方面，房價持續上漲，建商為了控制房屋的總價，只得縮小建物規畫的尺度。種種原因，讓台灣「小宅化」的傾向未見停歇。

 

然而，市場上的小宅良莠不齊、有新有舊，購屋人在挑選小宅時，有什麼要特別留心的事情？

住商不動產企畫研究室資深經理徐佳馨建議，購屋人可以從3個面向來分析，包含：社區環境及維護、住宅內部規畫，以及資金財務周轉。

社區環境及維護》
小型社區戶數少基地小
管理費和公設比恐偏高

一般的住宅社區，創意家行銷專案經理古明峻分析，可分為小型社區、中大型社區2種類型，市場上並未明確定義社區大小，但依照台北市政府的分法，80戶以下為小型社區、81戶以上至150戶為中型社區、151戶以上為大型社區。

如果是規畫小坪數的小型社區，通常戶數較單純，但社區的公共設施項目普遍較少，且因為戶數或坪數較少，分攤管理費的基數相對低，所以管理費可能比較高，或是管理費收費標準雖然一般，但恐無法負擔24小時的保全費用，甚至電梯、機電的維護成本也會難以應付，得額外繳納。

除了公設項目、管理費用的問題外，《住展》雜誌研發長何世昌表示，小型社區的基地通常較小，民眾得要注意公設比偏高的問題。

根據《住展》雜誌統計2020年、2021年台北市新推出的建案，當基地面積小於100坪時，公設比的平均值高達38.4%，從區間來看，最高甚至到50%，表示民眾買房子的時候，有一半的錢是砸在公設上（詳見表1）。而基地面積愈大，公設比平均愈低，不過當基地面積超過300坪以上時，公設比的差異就不明顯。

 

至於中大型社區，不管全部或部分規畫小坪數，都要留意單層戶數過多衍生的問題，譬如當「梯戶比」過低（詳見名詞解釋），上下樓等待時間會較長，或是有出入人員複雜、雜物隨意堆放走道等疑慮。

徐佳馨補充，小宅為主的社區不應被汙名化，但過去的實務經驗顯示，很多投資客買小宅收租，只在意能否收到租金，並不在意租客的素質，所以租客比例高的社區更容易發生上述的狀況。

購屋者可以觀察幾件事來避免買到管理品質低落的社區，譬如：走道、樓梯間、地下室有無擺放雜物？垃圾暫存區是否乾淨？社區公布欄有無張貼要求住戶勿抽菸或其他事項的公告？通常有這類公告，就表示社區有這樣的情況發生。

住宅內部規畫》
務必備妥測量工具
避免誤判空間大小

從住宅內部規畫的角度來看小宅，古明峻分析，進門之後，首先留意是否有空間設置鞋櫃，避免每戶住家都因無鞋櫃空間而放在走道，長期會有連鎖效應，使社區管理品質下降。接著，觀察客、餐廳以及廚房的空間配置，小宅通常會將3者規畫在同一個區域，若為開放式，要考慮實用性及油煙問題；若非開放式，則要注意空間是否夠大、是否只能放小型冰箱等。

再者，觀察房間大小，很多標榜2房的產品，實際上是「小2房」，每間房間的空間都不大，導致家具安置後，居家動線變得非常擁擠；留意室內梁柱位置，避免將來使用上出現壓迫感；注意採光、通風面，由於小宅多為單面採光，購屋者要取捨採光面在哪個空間。

整體而言，在小宅的挑選上，建議以方正、採光面大為首要考量，坪數小，坪效絕對不能差，而且看屋時，購屋者絕對要帶著捲尺等工具仔細測量，避免誤判。

如果是預售案，何世昌提醒，通常廣告上的「1＋1房」或「2＋1房」，其中的「＋1房」都是無法放下正常尺寸單人床的小空間，大多作為小和室、起居室，無法作為一般臥室使用。看樣品屋除了不要被美輪美奐的裝潢迷惑之外，務必請業者在平面圖上標示清楚長、寬等尺寸，以免交屋時才發現與期待有太大落差。

徐佳馨補充，有些小宅為了增加使用空間而二次施工，將陽台外推、施作夾層等，但若違反建築法規，當心被檢舉、拆除，像台北市就要求2015年9月1日以後領得使用執照的建物辦理產權登記移轉時，需檢附建築師簽證的「無違建證明」，如果沒有提出證明，建管處會進行實地考察，若發現違建將查報拆除。

資金財務周轉》
小坪數物件較難貸款
自備款建議準備充裕

金流方面，徐佳馨觀察，銀行通常對於15坪以下的物件放款較為保守，主要是因為，銀行認為這類產品的主要客層經濟力不佳，再加上轉手較困難、土地持份小，以及金額不高，較無利潤等原因，因此多數銀行對於小宅，尤其套房的鑑估價都不及實際的買賣價格、貸款成數也會比較低。

從財團法人金融聯合徵信中心的數據就可看出端倪，2021年第4季，套房的鑑估成數僅92.11%、核貸成數71.33%，皆比公寓、大樓都還低，且貸款利率1.79%，整體貸款條件都不如其他產品（詳見表2）。因此，購屋族若要買小宅，尤其15坪以下物件時，要留意多準備一些自備款，避免貸款金額不如預期。

 

此外，購買小宅時，也要特別留意未來的居住需求，譬如結婚、生子的人生階段，很可能小宅入手後便因家庭成員變動而不敷使用，若在短期內需要換屋，就得考慮資金或房地合一稅的問題。由於房地合一稅的自住優惠稅率需持有並設籍滿6年，因此建議起碼以未來6年的生活進行購屋規畫，減少不必要的換屋麻煩。

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