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學會算價 提高營建股投資勝率

學會算價 提高營建股投資勝率

編按:營建股股價波動幅度劇烈、獲利很難評估,不適合投資?投資達人丁彥鈞對此卻有不同看法,他認為營建股的股價其實常被低估,只要用對投資方法,找出獲利即將爆發的低價營建好股,就有機會賺取價差。

而他也在《丁彥鈞自創投資評分表 教你輕鬆學會投資營建股》一書中揭露自己的投資祕訣,利用這一套方法,讓他在營建股投資上捷報頻傳。以下為本書精彩摘要:

台灣亞銳士股份有限公司(簡稱亞銳士,股號6171)成立於1995年,原以經銷代理電腦周邊相關產品為主要業務。2012年亞銳士被大城建築事業集團買下多數股權,借殼上櫃。賴源釗當選董事長後變更亞銳士的營業項目,引進不動產業務。

確認完個股基本資訊以後,通常我會先利用財報資訊檢視個股的基本面,接著再利用各種公開資訊推算各建案的EPS,以及個股未來合理的目標價。步驟如下:

步驟1》以投資評分表 
檢視基本面

我是在2019年6月13日開始關注亞銳士。以「丁彥鈞營建股投資策略評分模型」來評估,成長性為7分,獲利性為2分,穩定性為13分,安全性為8分,價值性為12分,加起來共42分(詳見表1)。

 

雖然亞銳士整體的分數偏低,但是依據亞銳士2018年的年報資訊來看,亞銳士手上共有4個建案(大城仰雲、四月泊樂、八月小確幸和十二月滿),全部都預計在2020年完工,相當集中。

由於亞銳士的股本僅7億5,352萬元,算是小型的建設公司,只要某個建案完工入帳,就容易衝高每股盈餘(EPS)。也就是說,亞銳士的獲利在2020年將產生大爆發,當然值得好好研究一番。

步驟2》蒐集財報等資訊
預估建案未來每股獲利

發現有利可圖之後,可以再進一步推算各個建案的未來每股獲利。以「大城仰雲」建案為例,可以591房屋交易網的售價進行推估,方式如下(為了簡化計算,千元以下採四捨五入):

①營業收入:「大城仰雲」建案住宅有256戶,一戶售價698萬元起,總銷17億8,688萬元。平面式車位有92個、機械式車位有173個,估計平面式車位一個140萬元,機械式車位一個70萬元,總銷2億4,990萬元。店面共有9戶,一戶2,500萬元,總銷2億2,500萬元。將住宅、車位和店面的總銷金額加起來,可算出「大城仰雲」建案的總銷金額為22億6,178萬元。

由於此建案是亞銳士和大城建設合建分售(大城建設提供土地、亞銳士為建設公司),故而依據亞銳士於2014年11月12日公告的資訊中可以得知,建設公司可以分得的比率為42%,也就是9億4,994萬8,000元。

②營業成本:由於此建案為亞銳士和地主合建,故而無須計算土地成本。

至於建築物成本的部分,從亞銳士2019年第1季個別財報的附註中可以知道,「大城仰雲」建案的成本為6億8,285萬7,000元。

③營業毛利:將總銷金額扣除建案總成本之後,可以算出營業毛利等於2億6,709萬1,000元。

④營業費用:營業費用率估計為總銷金額的9%,即8,549萬5,000元。

⑤營業淨利:將營業毛利扣除營業費用可算出營業淨利,為1億8,159萬6,000元。

⑥所得稅費用:由於亞銳士在此建案中沒有土地,所出售的房屋全部都需要課稅,故所得稅稅率以20%估算。將營業淨利乘以所得稅率可算出所得稅費用為3,631萬9,000元。

⑦稅後淨利:將營業淨利扣除所得稅費用,可以算出稅後淨利為1億4,527萬7,000元。

⑧EPS:將稅後淨利除以股數7,535萬2,000股,可算出EPS為1.93元。

利用同樣方式推算其他建案可知,「八月小確幸」EPS為1.9元、「十二月滿」EPS為0.97元和「四月泊樂」EPS為3.96元(詳見表2)。

 

由於591房屋交易網的每坪售價,低於附近區域的行情,所以我們可以再拿亞銳士的財務報告出來估算,看看前面估計的數據是否準確。

依據亞銳士2018年第4季個別財報可知,亞銳士2018年12月31日的在建房地成本和淨變現價值相差7億6,146萬1,000元,該數值為建案全部完銷後可得的獲利。將該數值扣掉所得稅(假設稅率為20%)後,再除以股數7,535萬2,000股,即可算出EPS約為8.08元,與表2的4個建案EPS合計數8.76元接近。

步驟3》將獲利折現
估算股票未來價值

確認推估的獲利數據大致正確以後,接著可再對個股進行估價。若依據純學術的模型,假設亞銳士的折現率為15%,則將未來的每股獲利,以折現率換算成現在的價值。用目前(2019年6月13日)的每股淨值14.51元,加上2019年到2021年的EPS折現,則可以推測出亞銳士當時的理論價格為21.67元。公式如下:

P=14.51+4.8/(1+15%)+3.96/(1+15%)2
=14.51+4.17+2.99
=21.67

然而,當時亞銳士的建案並未全部完銷,所以我認為換算出來的現值,一定會低於21.67元。因此,我於2019年6月13日保守估計亞銳士有20元的價值。由於建案銷售順利,亞銳士的股價於2019年9月5日,果真漲到20元。

以2019年6月13日收盤價12.65元買進亞銳士,並持有至2019年9月5日以目標價20元賣出來看,總共持有84天,還原息值後報酬率為60%(亞銳士於2019年8月1日發放現金股利0.2元),年化報酬率664%。

雖然亞銳士的股價有漲到我當初設定的目標價,但這裡我也要提醒讀者一句,用模型導出的每股理論價值隱含諸多假設,與實際股價會有差異,故而每股理論價值並非目標價,須視建案實際銷售情況調整。投資具有風險,買賣決策請自行決定。(本文摘自第2章)

 



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