摘要
1. 2025年4-5月，全台房市交易量大減約6成以上，新竹縣市腰斬7成最嚴重，市場進入低溫期。
2. 房價也出現下跌趨勢，惟桃園市因「脫北族」買盤及基期低逆勢上漲8%，台北、新北則維持平盤。
3. 雖然雙北和桃園未見明顯跌幅，但成交議價率明顯上升，桃園多落在6%至12%以上，雙北更達15%以上，顯示屋主心態鬆動。
4. 專家預期今年第4季房市將呈現「量縮價緩跌」格局，建議買方保持觀望並積極議價。
全台房市進入低溫期！交易量較去年大幅萎縮6成，但房價卻未如預料中全面翻盤，桃園市逆勢上漲8%，成為焦點。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，因為「脫北族」眾多，使桃園市在房價基期低的狀況下仍有所支撐，但細看成交議價率，屋主心態已見鬆動，後市房價下修的機會相當大。
「脫北族」買盤加上基期低，桃園市房價意外撐住
永慶房產集團統計內政部實價登錄資料，發現2025年4月、5月七都及全台的交易量均較去年同期腰斬，其中，新竹縣市更是「砍到膝蓋」，交易量大幅下降71.0%，台中市次之，下降68.8%；其餘雙北市、桃園市下修64.0%至64.6%之間，台南市和高雄市則均下修56.5%（詳見表1）。
交易量重挫，市場原先預期房價也將全面修正，但根據實價登錄資料來看，桃園市以北的房市表現突出，其中桃園市逆勢上漲8%，台北市、新北市維持平盤，分別較去年同期小幅成長0.9%、2.1%。其餘都會區及全台房價則分別下修4.0%至8.3%不等。
陳金萍解析，雙北地區是全台政經中心，有強大需求支撐，因此房價現階段以盤代跌，但也因為雙北地區房價居高不下，有眾多「脫北族」只好往桃園市尋覓住宅，加上每坪2字頭的單價相對親民，讓桃園市價格相對有撐、甚至上漲。
議價率擴大加上政經環境偏空，房市保守看
不過，這不代表桃園市短期有房價續漲的動能，從永慶房產集團內部統計的「成交議價率」來看，議價率區間明顯上移，桃園市去年大多議價率落在3%至9%即可成交，現在上移來到6%至12%最多，且12%以上的比例也大幅增加（詳見表2），加上房價基期逐步墊高，陳金萍認為，桃園市未來仍可能出現盤整甚至下修。
不只桃園市如此，房價維持平盤的台北市、新北市亦出現議價率區間上移的狀況。台北市去年議價率普遍落在6%至12%，今年則以15%以上最多、9%至12%次之（詳見表3）；新北市去年議價率普遍落在3%至9%，今年是15%以上最多（詳見表4）。
陳金萍表示，這項數據說明，房屋最後的成交價跟屋主的開價落差愈來愈大，反映多數屋主的心態已鬆動，願意用讓利換成交。尤其房價較高、或過去幾年超漲的地區，成交議價率提高的更為明顯，顯示屋主要讓更多利，才有機會順利出售。
面對國內銀行房貸緊縮、央行第七波選擇性信用管制持續發威，以及美國關貿談判、全球經濟局勢不確定性仍大等環境，建議民眾購屋抱持觀望、期待房價下修的態度。展望今年第4季，房市應持續為「量縮價緩跌」格局。
因此，現在也是有購屋需求的消費者進場好時機，看到喜歡的房子，可以多多積極議價。議價時，陳金萍建議，可同時參酌屋主開價、成交議價率、實價登錄3項數據，再根據自身需求和對房屋的喜愛程度作出價的調整，並參考專業、誠實的在地房仲建議，進行綜合評估。