日本買房出租4大障礙：競爭大、折舊高、人工貴、租客嬌

摘要

1. 日幣貶值，讓日本不動產吸引力提高。但專家分析，想購買日本房產當包租公，有4大風險，幾乎都與日本的社經文化和法規相關。

2. 一般散戶較不適合做此投資，但若是計畫有規模的經營，建議從找到策略夥伴、運用管理共享機制...等3個方向下手。

「子房哥，最近日幣大跌，我有朋友揪我去日本旅遊順便看房，現在赴日投資房地產是好主意嗎？」史考麗律師是日韓迷，最近趁著國境開放先衝了一波韓國，現在又把目標瞄向日本。

「我朋友說，投資日本房地產，以後去日本收租金就順便把日幣花光光，聽起來真的很棒。」史考麗眼神發亮。

「其實，過了日本東京奧運一波，日本房產的投資報酬率就沒以前那麼好了。而且想到日本投資收租公寓，得先有這樣的心理準備：競爭大、折舊高，人工貴、租客嬌。」我說。

我拿起紙畫了四個圈，各自寫下「競爭大、折舊高，人工貴、租客嬌」四個須突破的障礙。

日本買房出租4大障礙

1.競爭大

除非是旅宿觀光等產品，一般外國人投資出租公寓，通常仍鎖定「東京23區」內的物件，因為租屋需求供不應求。但在日本房仲業，很清楚分為「賣方」與「買方」。所以幫你服務的買方仲介，也是面臨許多買方仲介同業的競爭向賣方仲介出價。在資訊不對等的狀況下，好投報的中古屋案通常被其他買方搶走，往往外國人能搶到的物件，有些位置相對偏遠，或者是貴鬆鬆的新建案產品。

2.折舊高

最近有過去赴日買房投資朋友群討論，結算賠最多的就是在2016~2018年，多半是當時日圓兌台幣0.28~0.30的時候，看好日本奧運商機買了東京灣高層小豪宅建案的朋友。除了目前已賠匯差，日本新建案除非是優質品牌，新建案如同車子落地就跌價，建物折舊高。因為在日本，土地才是保值之道。土地持分少的超高層新建案，折舊速度相對快。

3.人工貴

外國人做出租公寓，當然要委託當地的仲介及租賃管理公司服務。跟台灣行情比起來，招租仲介費1~2個月略高，代管費用為租金的3~5%相對低，但最會吃掉利潤的是維修費用，所以若鎖定投資中古屋的話，查核屋況好壞決定了後面的投資成敗。另外有些新大樓小套房案，為了維持社區品質，公共區域由管委會委託的物管公司負責，但若分母不夠多，分擔下來每月要繳的物管費很高，也會吃掉不少利潤。

4.租客嬌

其實這是日本政府保護租客的制度，有所謂一般（半永久）租約。只要房客想續租並正常繳租，房東無正當理由不能拒絕出租，也不能任意調漲房租，但反觀房客若不想住了，提前一個月告知就行了。所以在日本投資出租公寓，能碰到好租客是最幸運的事。不然碰到壞租客想趕又趕不走，想走法律途徑又碰到日本人工貴的現實。

「哎呀身為律師，解決障礙就是我的天職。軍師一定有解決之道，而且我在日本也是有人脈的，看看有沒有解法呢？」史考麗胸有成竹地說。

「好吧，看來擋不住妳這個日韓迷，我建議以下三個方向試試。」我笑著說。

3件事，降低日本置產出租風險

第1件事：找策略夥伴

在日本也有不少由華人成立深耕已久的地產公司，若能找到優質的合作夥伴，在買房上運用在地公司的貸款優勢及資訊競爭優勢，找到好物件共同投資，在整體投報上會有較好的表現。

第2件事：把規模做大

若能有機會合資拿下一整棟公寓，除了規模提高降低競爭門檻，未來在物件管理上也可以統一議價。另外整棟建物持有單一土地所有權，未來出售給投資法人的機會提高，也增加日後獲利出場的機會。

第3件事：用管理共享

破除一切委外的行情，以合適待遇共同養一個專任管家管理所有大小事，管理成本可以降低很多。而且依目前物管科技的進步，一個管家管理上百間房間已經不是問題，房東在海外也可以線上監管，看得到自己的投資。

至於小資散戶們，建議現在可善用匯率優勢，例如放美金定存的獲利，或者年終發放的台幣獎金，赴日旅遊犒賞自己就好。除非真的很想在日本擁有一棟房，不然從投資觀點，喜歡在某個地方花錢，不見得需要在該地方賺錢啊！

責任編輯：林易萱