房地產

依據內政部最新統計資料,2022年第1季國內贈與移轉1萬5,000餘棟,較去年同期增加12%,也創下2015年房地合一所得稅實施以來新高,贈與移轉量最大的地區仍落在雙北,資料也顯示,南部地區民眾對於生前贈與的財產規畫接受度並不高。

天下父母心,拉拔孩子長大,想多照顧他們,使其過較好的生活,但凡有資產可以規畫,贈與子女財產是常見的安排;然而,「少子化」加上居高不下的房價,促使這一代的子孫萌生買房不如「等房或送房」的期待,讓富爸爸、富媽媽多方考慮後,選擇贈與不動產來做布局。

2022年每人每年贈與免稅額調高至244萬元,不動產以公告現值及評定現值計算,遺贈稅節稅效果佳,房屋評定現值較低的房產有操作空間,不動產也可利用分割分次移轉來節稅。

提醒一下,贈與移轉房屋的價值若偏低,需考慮受贈人未來出售時,房地合一稅制是否會繳納較多所得稅負,建議贈與前可詢問專業顧問先行規畫,也可善用重購退稅的方式節稅,以避免課到高稅率。

常見的不同資產贈與節稅方式,下圖以現金6,000萬元及市價不動產6,000萬元為例說明稅負負擔,也分別說明直接買房子登記在子女名下,或採用附有負擔的贈與,父母將房子辦貸款,連同房貸一併贈與過戶給子女之效益(編按:贈與現金稅額之稅率為2,500萬元以下稅率10%、累進差額0元,2,500萬元~5,000萬元稅率15%、累進差額125萬元,5,000萬元以上稅率20%、累進差額375萬元,課稅計算方式為「贈與淨額×稅率-累進差額-扣抵稅額」,以6,000萬元為例,即為「(6,000萬元-244萬元)×20%-375萬元=776萬2,000元」,此處不計入扣抵稅額)。

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高價不動產贈與是國稅局加強查核項目,貿然為子女置產可能涉及贈與行為,查核時將關注父母幫子女置產時,子女資金取得及繳付貸款能力的合理性,若子女未成年或工作收入非高薪,即使之前做贈與安排、付自備款,若未來無能力付貸款,父母代繳貸款就會涉及二次贈與;如果之前安排了完善節稅規畫,常用方式是透過每年244萬元免稅額,預作數年累積後,子女再買房或者換房,相對是可以安心的。

贈與後仍有掌控權的3種做法

贈與不動產給子女,可以怎麼做,讓父母在贈與後仍保有控制權?介紹幾種常用的做法:

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做法1》預告登記
限制登記的一種,預為保全對於他人土地建物權利變更,而向地政事務所申請限制登記名義人處分其土地建物權利的登記;即防止不動產的所有權人轉賣或拿去設定抵押借款的登記。

預告登記的權利人稱為預告登記的「請求權人」,而取消預告登記的動作稱為「塗銷」預告登記。預告登記廣泛應用於3種情況:

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要留意的是,預告登記無法對抗法院強制執行,如要保障不動產的產權,故除了做預告登記外,還會一併設定抵押權,或做不動產信託。

做法2》設定抵押權
1.房子贈與子女後,設定抵押權:設定抵押權的目的在確保債權,抵押權是指債務人將財產做債權擔保,如果逾期不還款,債權人則享有法拍該財產後的優先受償權。

房子送給子女後,為了防範子女日後不盡扶養責任,有些父母會加做一個動作——設定抵押權,對子女產生牽制效用,子女不至於不盡孝道或私下賣房。

不過,這有一些疑慮要評估,如父母設定抵押權太高額度,萬一父母突過世,抵押權額度會變為遺產;設定抵押權額度太低,子女急用資金時,恐辦二胎貸款,欠下負債。

2.不動產贈與子女,符合贈與免稅額度:採用附有負擔的贈與,即父母將房子辦貸款之後,再連同房貸一併贈與過戶給子女,好處是可省贈與稅,也可一次完全移轉、省下稅務規費,即房子土地公告現值及評定課稅價值總和,扣除房貸金額,再計算應繳納的贈與稅。

提醒要注意的是貸款額度,若無超過贈與免稅額244萬元,父母還可每年贈與子女現金,由子女來繳房貸,合法節稅。

做法3》信託
贈與房子給子女後,也可以這麼做:

1.做自益信託:父母贈屋給子女之後,安排不動產做「自益信託」契約,以子女為不動產的委託人與受益人,父母為受託人,受託人即為房屋所有權管理人,可全權管理處分房產,受託過戶得不用繳土地增值稅與贈與稅。

辦理信託,不動產會被註記為信託財產,子女急用房子去辦貸款,銀行一查房子是信託財產,就無從借款;地政機關的專簿謄本則會註明:信託契約載明信託目的包括出售或處分,委託人已經失去自行出售或處分之權利。

2.做他益信託:做「他益信託」契約,委託人父母在生前就成立信託、把財產轉入信託時,包括不動產,做他益信託,子女為受益人,屬於贈與行為,信託成立、移轉財產只需繳贈與稅,土地增值稅可以遞延到信託結束、子女實際登記到不動產時才需繳交;同時,信託的受益人規畫,可依照稅務及收益享用權等規畫進行不同的安排,如:父母準備贈與的房屋有收租金,租金的使用權仍為父母親,信託可以設計為期間利益(即租金)為父母親,但10年或20年到期後,房屋即贈與給子女等。

財產贈與本就是一件傳富的美意,除租稅考量外,多一分的細節規畫,可以避免紛爭等不必要的憾事發生,讓傳富實在且有價值。

本文獲「moneybar」授權轉載,原文:你今年贈與了嗎?超高齡社會、少子化的不動產繼承贈與布局

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