依據內政部最新統計資料，2022年第1季國內贈與移轉1萬5,000餘棟，較去年同期增加12%，也創下2015年房地合一所得稅實施以來新高，贈與移轉量最大的地區仍落在雙北，資料也顯示，南部地區民眾對於生前贈與的財產規畫接受度並不高。
天下父母心，拉拔孩子長大，想多照顧他們，使其過較好的生活，但凡有資產可以規畫，贈與子女財產是常見的安排；然而，「少子化」加上居高不下的房價，促使這一代的子孫萌生買房不如「等房或送房」的期待，讓富爸爸、富媽媽多方考慮後，選擇贈與不動產來做布局。
2022年每人每年贈與免稅額調高至244萬元，不動產以公告現值及評定現值計算，遺贈稅節稅效果佳，房屋評定現值較低的房產有操作空間，不動產也可利用分割分次移轉來節稅。
提醒一下，贈與移轉房屋的價值若偏低，需考慮受贈人未來出售時，房地合一稅制是否會繳納較多所得稅負，建議贈與前可詢問專業顧問先行規畫，也可善用重購退稅的方式節稅，以避免課到高稅率。
常見的不同資產贈與節稅方式，下圖以現金6,000萬元及市價不動產6,000萬元為例說明稅負負擔，也分別說明直接買房子登記在子女名下，或採用附有負擔的贈與，父母將房子辦貸款，連同房貸一併贈與過戶給子女之效益（編按：贈與現金稅額之稅率為2,500萬元以下稅率10%、累進差額0元，2,500萬元～5,000萬元稅率15%、累進差額125萬元，5,000萬元以上稅率20%、累進差額375萬元，課稅計算方式為「贈與淨額×稅率－累進差額－扣抵稅額」，以6,000萬元為例，即為「（6,000萬元－244萬元）×20%－375萬元＝776萬2,000元」，此處不計入扣抵稅額）。
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高價不動產贈與是國稅局加強查核項目，貿然為子女置產可能涉及贈與行為，查核時將關注父母幫子女置產時，子女資金取得及繳付貸款能力的合理性，若子女未成年或工作收入非高薪，即使之前做贈與安排、付自備款，若未來無能力付貸款，父母代繳貸款就會涉及二次贈與；如果之前安排了完善節稅規畫，常用方式是透過每年244萬元免稅額，預作數年累積後，子女再買房或者換房，相對是可以安心的。
贈與後仍有掌控權的3種做法
贈與不動產給子女，可以怎麼做，讓父母在贈與後仍保有控制權？介紹幾種常用的做法：
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做法1》預告登記
限制登記的一種，預為保全對於他人土地建物權利變更，而向地政事務所申請限制登記名義人處分其土地建物權利的登記；即防止不動產的所有權人轉賣或拿去設定抵押借款的登記。
預告登記的權利人稱為預告登記的「請求權人」，而取消預告登記的動作稱為「塗銷」預告登記。預告登記廣泛應用於3種情況：
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要留意的是，預告登記無法對抗法院強制執行，如要保障不動產的產權，故除了做預告登記外，還會一併設定抵押權，或做不動產信託。
做法2》設定抵押權
1.房子贈與子女後，設定抵押權：設定抵押權的目的在確保債權，抵押權是指債務人將財產做債權擔保，如果逾期不還款，債權人則享有法拍該財產後的優先受償權。
房子送給子女後，為了防範子女日後不盡扶養責任，有些父母會加做一個動作——設定抵押權，對子女產生牽制效用，子女不至於不盡孝道或私下賣房。
不過，這有一些疑慮要評估，如父母設定抵押權太高額度，萬一父母突過世，抵押權額度會變為遺產；設定抵押權額度太低，子女急用資金時，恐辦二胎貸款，欠下負債。
2.不動產贈與子女，符合贈與免稅額度：採用附有負擔的贈與，即父母將房子辦貸款之後，再連同房貸一併贈與過戶給子女，好處是可省贈與稅，也可一次完全移轉、省下稅務規費，即房子土地公告現值及評定課稅價值總和，扣除房貸金額，再計算應繳納的贈與稅。
提醒要注意的是貸款額度，若無超過贈與免稅額244萬元，父母還可每年贈與子女現金，由子女來繳房貸，合法節稅。
做法3》信託
贈與房子給子女後，也可以這麼做：
1.做自益信託：父母贈屋給子女之後，安排不動產做「自益信託」契約，以子女為不動產的委託人與受益人，父母為受託人，受託人即為房屋所有權管理人，可全權管理處分房產，受託過戶得不用繳土地增值稅與贈與稅。
辦理信託，不動產會被註記為信託財產，子女急用房子去辦貸款，銀行一查房子是信託財產，就無從借款；地政機關的專簿謄本則會註明：信託契約載明信託目的包括出售或處分，委託人已經失去自行出售或處分之權利。
2.做他益信託：做「他益信託」契約，委託人父母在生前就成立信託、把財產轉入信託時，包括不動產，做他益信託，子女為受益人，屬於贈與行為，信託成立、移轉財產只需繳贈與稅，土地增值稅可以遞延到信託結束、子女實際登記到不動產時才需繳交；同時，信託的受益人規畫，可依照稅務及收益享用權等規畫進行不同的安排，如：父母準備贈與的房屋有收租金，租金的使用權仍為父母親，信託可以設計為期間利益（即租金）為父母親，但10年或20年到期後，房屋即贈與給子女等。
財產贈與本就是一件傳富的美意，除租稅考量外，多一分的細節規畫，可以避免紛爭等不必要的憾事發生，讓傳富實在且有價值。
本文獲「moneybar」授權轉載，原文：你今年贈與了嗎？超高齡社會、少子化的不動產繼承贈與布局
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