精彩書摘

C家老太太委託賣房時,房仲拿出同一條街道的成交行情表,以一間2017年的頂樓加蓋成交紀錄說:「這是最近這條街成交頂樓加蓋的房子,我一定會賣超出這個價格,會是歷史新高價,您放心好了!」這話說得很漂亮、聽起來沒有什麼錯,但其中大有玄機:

◎玄機1:這間房子坐落的街道,很巧地位在台北市精華區幾條知名道路之間,以長度規模來看,在台北市通常只會被劃分為一條巷道。

想當然耳,因為位在這條街上的房子不多,樣本數也少,房仲為了壓你的賣價,很理所當然地拿出「這條街」、「最近」一次的成交紀錄,但那距離C家賣房已是4年前的舊案了。有在關心房價的朋友都知道,台北市房價在1~2年之間的變動就很大了,更遑論是4~5年前?

◎玄機2:這房仲只拿著實價登錄表,在老太太面前晃了一下,80歲老太太眼力微弱,看不出所以然,只能用耳朵聽,聽到業務員說「保證創出歷史高價」、「前次成交的坪單價是46萬元」,根本不會再深究前一次成交到底是何年何月,也就覺得1坪賣到50萬元是很不錯的。

我實在要說,這個房仲很沒有良心,因為這條街道太小了,如果他真心要拿出附近的成交紀錄,應該把房子方圓至少300~500公尺以內的範圍、過去2年以內成交的房子都列出來才是(例如號稱房仲第一品牌且員工都有基本底薪的某公司,就是給方圓500公尺內所有成交的案件)。

C家絕對不是個案,我遇過很多次,房仲公司跟你說的實價登錄成交行情,就是會和你自己查的不一樣!

不能只看房仲給的行情表,務必親自動手查

不肖業者會刻意調動給客戶看的價格,尤其是那種放在個別案件下方的「成交行情說明」,通常是再製過的資料。這些業務員會只選擇對自己有利的案件來介紹;比如說,對要賣房子的委託人,只給你看成交價格比較低的那幾間,然後算出平均成交價,想說服你賣低一點;如果你是買方,只讓你看成交價格比較高的那幾間,說服你出高價。

也就是說,房仲業者會刻意掩蓋那些價格比較不利於成交的物件。他們只要漏列個兩間,就會和你自己查的資料長相完全不一樣。不要說是C父、C母那種80、90歲的老人家了,就連資訊來源充足、勤於做功課的一般年輕買房族,也經常被糊弄。

我說個身旁朋友的經歷,我這朋友今年剛好40歲,2021年6月,她看中一間台北市大安區通化街7樓華廈的5樓,出斡旋沒多久,房仲業務就約雙方出來見面協商價格。

這家房仲約談價格都是用「兩個小房間」策略,也就是兩面手法,不會告訴你另一方真正的想法。然後一邊拉、一邊砍,最後最重要的是挪出自己的仲介費。

我朋友一個人去,被關在協商室裡打電話給我,說房仲一直要抬她價,她不肯,卻形同被軟禁。

我告訴她,千萬不要再加價,因為對方都已經在現場了,代表你的價格有打中對方的底價,一定會成交;再往上加的價,通常只是讓房仲多賺佣金而已(果然最後的成交價只比她的出價高出25萬元,約總價的1.03%)。

我問她,同一棟華廈有沒有成交紀錄?她說有啊,房仲業務說7樓頂樓1坪成交78萬元。我說,頂樓是有加蓋的,所以6樓以下的物件當然不能跟頂樓價格比;另外仲介也說,3年前在6樓有成交一間,每坪單價69萬元,剛好是她的出價,房仲依此要求她再加些價格,說台北市房子這3年的漲幅很大之類的。

她掛了電話後,我不太放心,馬上放下手邊的事幫她上網查。這房仲所謂3年前成交每坪69萬元的房子,在實價登錄資料上有註記是「特殊交易——包含增建或未登記建物」;也就是說,這個價格隱含了其他沒有列入權狀坪數的使用面積。房仲可能看她人已經在現場被糾纏著加價,無暇去細看這些,所以刻意隱匿了這個資訊。

像我自己看房子,我絕對不會聽店頭房仲業務員口頭說的附近成交行情,一定會全部自己動手查,而且就算再忙,也要事先查,查詢後列印下來放在手邊;絕對不能到了談價現場,才看房仲業務員給的資料。

如果讀者跟我一樣做,一定也會發現很奇怪,你查的實價登錄結果,就是跟房仲給你的長得不一樣。

善用「實價登錄」、「好時價」網站估價

至於查實價登錄資料有什麼訣竅?先到「內政部不動產交易實價查詢服務網」。在網路上很多查詢的教學步驟,其實就是輸入一些條件進行查詢,使用上並不難,但有幾個提醒:

1.這個網頁因為提供的條件選擇設定及資訊量太多了,所以白天時跑的速度非常慢,使用時要多一點耐心,或是等晚上夜深人靜時再使用。如果只是想查找特定物件的成交價格,用「簡易查詢」就可以,因為一動到「地圖」功能就要等到天荒地老。

2.如果你明明知道某間房子已經成交了,但怎麼找都找不到,別訝異,因為實價登錄系統有很多沒有告訴你的事。比如說,它會篩掉上下各5%的異常值,或是主管機關會抽查一些個案,被抽查到的案子,資料就不會這麼快被放上去。

如果你覺得用實價登錄網站查詢附近成交行情很麻煩或複雜,想很快得知一間房子的參考價,我建議可以到「好時價House+」公益平台。這是由台大教授張金鶚,帶領一群由財金、金融、地政、資訊等專業人士建置的,提供一個完全免費的線上估價系統,讓大家可以快速得到房屋的參考價格。我自己試算過幾間手上買賣過的房子,覺得這系統非常好用,不但容易上手,估出來的價格也很符合真實,建議大家可以多多利用。(本文摘自《房市老手21堂超強實戰課:快速看穿房屋買賣陷阱》第2課)。

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書籍簡介_房市老手21堂超強實戰課:快速看穿房屋買賣陷阱

作者:陳淑泰
出版社:Smart智富
出版日期:2022/05/25

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作者簡介_陳淑泰
畢業於政治大學新聞系,曾任《中國時報》、《聯合晚報》記者,《工商時報》撰述委員、召集人、《Smart智富》月刊副總主筆;離開媒體圈後,曾任職某上市櫃公司集團副總。29歲時買進第一間房,20年來陸續因換屋、安排家人住所?資產配置等需求,擁有與房仲業務員交手的豐富經驗。現為未上市公司董事?監察人,及自由投資人。

於任職媒體業期間,採訪整理或著作有《平民股神教你不蝕本投資術》、《權證小哥教你十萬變千萬》、《犀利媽教你股市提款不求人》、《平民股神蘇松泙2─不蝕本實戰操作》、《平民股神蘇松泙3:不蝕本投資至高境界》、《權證小哥完全公開─權證暴賺勝經》、《泰勞靠權證 8萬變千萬》、《權證小哥 贏家的智計》等書,作品廣受散戶喜愛,讀者讚其文章「洗鍊易懂」。