照片來源：出版社提供
記住，看房子不是看氣派與否，要找的，是找出隱藏在華麗裝潢下的真實面貌，其中，警衛和收發，會是讓你了解社區氛圍的第一個突破口。
前文提到社區外的觀察重點，進入大廳後，我會馬上「面試」警衛，他的目光往哪裡看？警衛室或接待櫃台是否整齊清潔？警衛的制服是否整潔？有，過關，沒有，扣一分。警衛室或社區辦公室代表物業管理公司的品質，也代表管委會有沒有努力管理，這部分與以後房屋保值關係甚鉅。遇到和樂的警衛，往往代表此社區氣氛和樂；遇到不禮貌又臭臉的警衛，代表他在這裡也常被不禮貌，社區的風格在門口馬上知道。千金難買好鄰居？看警衛就知一二。
進入大廳後，你要看的不是有多美，先看格調是不是你喜歡的，以及留心小細節，例如公共區域的燈有沒有開。我通常會順著牆面用手摸一下，平常樓管對於大樓的維護，從牆面是否保持乾淨就可以判斷。再者，大廳旁都有信箱區，一定要去偷瞄兩眼。首先，猜測入住的人多不多，大概可以從信箱來判斷；其次，如果社區內有住戶的水電費沒繳、管理費積欠，有很高的機率會把通知單貼在信箱外面，這也可以一窺住戶的素質；至於信件有沒有好好插入信箱口，代表樓管對於小細節的注重與否，當然也別放過。
觀察上述小地方，都是為了一窺一個社區的管理是否妥當，管理不佳的社區，無論自住或是投資都不會讓你覺得舒服，只有管理得當才有將來。或許嚴格管理也讓住戶無法隨心所欲，但想要共創良好居住品質，讓社區愈來愈保值，就必須要有所犧牲。
有朋友原本住在文山區，買房屋前覺得，住戶有很多老師、公務員，品質一定很好，沒想到，大家因為想省錢，晚上大廳不開燈，大廳裡美麗的壁燈壞了也不修。後來讓他決定賣屋的關鍵，就是社區住戶為了省錢，乾脆取消垃圾儲藏室的便利功能，因為老師或公務員都是準時上下班，時間一到就去門口等垃圾車，取消收垃圾儲藏室可以省一個清潔人力；但於朋友而言則是造成生活上的不便。社區的管理方式是要跟自己的作息來對應比較，這個案例的管理方式沒有不對，只是不適合我那位朋友罷了。
看完大廳接著看公設。台中有一個豪宅建案，我一進門就看到值錢的骨董，配上百萬水晶燈，華麗閃亮，我只瞄了一眼，跟警衛問說：「請問洗手間在哪？」
對的，看公設要看洗手間，因為1樓洗手間使用的機會不高，往往沒多少住戶會在意，偏偏從這個小地方就可以看出建商的施工水準（當然，這點比較適用在新成屋的觀察，10年以上的中古屋就不用針對這點吹毛求疵了）。而台中這棟豪宅的公設廁所，燈泡壞了1顆，洗手檯角邊有點發霉，大門卡卡的，水龍頭的水量太小，抽風機有噪音，這些都要扣分。
透過這些小地方，可以發現社區的管理螺絲鬆了，也許那些住戶不常在家，維持表象的美麗即可，縱有名人加持，建商也是第一流，但是沒有管理嚴格，新落成時是區域第1名的豪宅，不過幾年就退出10名之外。
小心公設變「虛設」
社區有豐富公設，看的時候很期待、買的時候很開心，但入住後，長久來看是優點還是負擔？除了要回歸自己的使用習慣，還要看同社區住戶的素質與共識。有些社區規畫了許多設施，用久了，大家開始心疼電費，乾脆停用就變成蚊子坑，有糾紛時還會變成毒瘤。
朋友的社區門口設計了大片綠地，後來某一任管委會覺得要花錢照顧實在浪費，竟找人用混凝土直接灌平，其他住戶氣不過美麗花圃變成醜醜的水泥地，直接告上建管單位，結果管委會只好再花錢把綠地復原。
還有一個朋友的社區大廳冷氣涼快，平常有不少住戶都在1樓吹冷氣話家常，想來也是溫馨熱鬧，買房子不就是要這樣？並不是！因為也會有其他住戶心疼冷氣費太貴，乾脆藉由一次拆機器送保養之便，永遠停用冷氣。這和前面例子是一樣——花大錢買公設然後停用？那當初何必買配置這種設施的房子？
看屋挑時辰，謹記3與8！
看屋也講時辰？沒錯，下午3點，是看房屋最佳時段，尤其是夏天，正是熱得半死的時刻，當你踏入某社區或某房屋，有沒有涼風、有沒有對流、有沒有異味，都可以在這個時間點輕易發現、無所遁形；更重要的是，如果有午後雷陣雨，也常是此時候雨勢最大，水會不會馬上潑進屋內，一清二楚。
如果西曬問題嚴重的房屋，下午3點，室內就開始悶了，到4點會熱到最高點，利用這段時間看屋，怕熱的你立即就知曉到底受不受得了西曬的威力。
晚上8點是我推薦另一個優選看屋時段，這時是聽噪音及樓上鄰居素質的最好時機。一般白天看屋，你最難發現的就是樓上的噪音，像關門、掉個錢幣、拖個椅子，都要在晚上才會發生。這時看屋，記得坐在屋內，先把窗戶全部關上，靜靜1分鐘，聽聽樓上以及隔壁的聲音；接著，把窗戶全打開，再靜默1分鐘，聆聽街上的車聲。這2個舉動，請在客廳及臥室都要做1遍。
此外，記得樓上、樓下的梯廳都要去走一走，檢查有沒有鞋櫃放外面、垃圾有沒有亂丟，確保樓上、樓下的居住品質是否跟你一致。鞋櫃沒有亂擺，是社區的管理品質指標；如果社區統一可以外擺鞋櫃，晚上8點看屋時，住戶已多半回到家，還可以從鄰居鞋子品牌和擺放的清潔度，猜到生活水準。
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書籍簡介_買房勝經：高房價時代不被坑，黑心房市全集新修版
作者：Sway
出版社：寫樂文化
出版日期：2022/01/11
作者簡介_Sway
大學畢業於房地產相關科系，隨即進入不動產行業，有不動產經紀人執照，待過某很大代銷公司、某店數很多房仲公司、某超有錢建設公司，學習如何從一塊荒煙蔓草的土地、蓋成一片樓、用媒體與金錢的力量把他美美的賣掉、並且大賺一票。網路起飛時，與友人合組「智邦不動產」討論社群網站，曾經是台灣最大、流量最高的講實話網站。後來至《壹週刊》工作，以踢爆房地產及財經界假面具為己任，寫了不少封面獨家新聞。爾後以專業名嘴的角度，上遍各大媒體，在電視圈或網路節目皆引起很大震撼。
超過20年業界磨練，讓我直接窺探了房地產的黑心世界，你所閱讀到我寫的文字、照片，都是血淋淋的真實案件，不斷每天在我身邊上演。
所以，曾被黑心建商以「加重誹謗」告上法院；不斷有黑心建商、黑心投資客、黑心房仲放話說要廢了我的網站、讓我走不出大門。出版揭穿黑心地產的書籍之後，馬上有人寄存證信函要告我；上電視說一堆實話後，就頻頻被各建商重金買下節目時段、甚至整個電視台並強行「被封口｣。所幸目前仍可繼續提供廣大網友、讀者，關於房地產的真實資訊。
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・著作：《黑心建商的告白》、《黑心投資客炒房告白》、《黑心房仲的告白》、《打敗黑心建商 買房實戰DVD》、《突圍黑心房市 Sway誠實帶看日記》