新手買房觀念篇》搶到破盤價、相信房價只漲不跌？當心花錢找罪受，想搬家還搬不了！

摘要

買房對許多人來說，是人生中很重要的課題，到底新手買房該怎麼準備？有哪些基本功課必須要先了解？就讓樂居用8堂課幫你做好事前功課，首先第1堂課先讓我們來了解「買房要先搞懂這4件事」！

新手買房要注意這4件事

新手買房總是需要做很多功課，但是在正式開始看房子之前，我們認為需要先具備以下4個觀念：

 

1.買熟悉區域，不是你覺得會漲的區域。
2.不買破盤價，太便宜可能有問題。
3.接手性好，換屋沒煩惱。
4.做好長期持有準備，避免賠售。

針對這4點要訣，緊接著讓我們一一說明。

觀念1》買熟悉區域，不是你覺得會漲的區域

為什麼會建議大家要買在自己熟悉的區域呢？主要有以下2點原因：

 

1.地緣性：找自己原本住家附近的區域或者是工作的地點，這些都是較為熟悉的區域，會比較了解當地生活機能、生活消費水平。
2.不需要重新理解區內事物：像是當地的市場、辦公區域，哪間學校、幼兒園比較好等等，選擇熟悉的區域，就可以減少額外做功課的時間。

我們以板橋江子翠重劃區為例：江子翠重劃區附近的建案常使用「走路到捷運站只要5～10分鐘」、「一橋之隔進北市」等宣傳標語。但實際去當地走過1次，就會知道，所謂的走路到捷運站5～10分鐘是需要經過舊市區昏暗巷弄的。要想知道這種小細節，還是必須實際去走過、住過才會比較清楚。

那為什麼說不要買你覺得會漲的區域呢？因為對於經驗比較不足的新手來說，買自己覺得會漲的區域很容易買在高點，你要有認知，當新手也覺得會漲的時候，早就已經漲過好幾輪了，未來轉手想要獲利的空間會相對有限。

觀念2》不買破盤價，太便宜可能有問題

我們在買房之前都會先去了解一下區域行情，行情價通常是一個區間，如果一般人想用低於行情價太多的破盤價購屋，通常不是被騙就是買不到。

 

跟大家說明一下，像是上圖舉例的這種低於行情案例，通常比率連1%都不到。如果真的有這麼優惠的房子，專業投資客或仲介很快就下手，根本沒有新手可以介入的餘地。

像這類的低過市場行情價的房子，卻還能讓新手看屋找到，代表有很大的機率有問題。像是風水專家才會懂的壁刀煞、反弓煞，這類型的問題對新手來說就很難看出來，有可能就這樣上了便宜的當，所以建議新手不要買破盤價的房子。

觀念3》接手性好，換屋沒煩惱

你知道台灣人買房之後，平均多少年會有換屋的需求嗎？買房，就會有賣房的一天，所以在買的時候，必須要預先想好賣的時候好不好脫手，最好先做足這些功課：

 

1.買房前要超前布署未來性：未來人生經歷不同階段時可能會產生的需求變動。
2.了解市場容易接受的房子：買缺點少的房子，而不是買你喜歡的，這樣未來才比較容易轉手。
3.未來有機會買屋換屋：沒辦法一次買到位沒關係，買屋換屋，慢慢達到自己的理想值也是一種選擇。

是的，台灣人平均5年～10年就會有換屋的需求，這是因為台灣房價愈來愈高的關係。當房價往上漲的時候，很難一次買到位，一開始會買離市區遠一點、小一點的房子，等經濟能力提升，就會開始想往市區搬或是買大一點的房子。

所以第1次買房，最好是挑缺點少的房子，這樣未來要轉手時，被議價的機會才能降低，賣到好價錢，才可以換到更好的房子。

觀念4》做好長期持有準備，避免賠售

新手買房心理上要有長期持有的打算，以自住的心態看屋，會比較注意居住房屋的細節；資金也要規畫得較為保守，如果遇到政策風向改變或景氣不佳，才不會被逼迫到要賠售出場。

 

講到投資，大家通常會聯想到股票或基金，這2種投資方式都是可以短進短出的，但房地產就不太會有這樣的情形，房地產需要長期持有，才可以避開中間可能碰到波段的風險。

以桃園青埔為例，在2014年、2015年年初時，青埔靠近高鐵附近的黃金地段平均房價大概是每坪30幾萬～40幾萬元；到2016年、2017年的時候，景氣反轉、賣壓大，投資客紛紛拋售，平均房價一路跌到每坪20幾萬元；在2020年房市大熱，青埔的平均房價又回到了每坪30幾萬～40幾萬元。

如果當初買在青埔是為了投資，一次買太多間的話，很容易因為有資金缺口而無力繳房貸，撐不過2016年、2017年那個波段而賣在低點；但如果是自住需求並做好長期持有的規畫，就比較不會被這些波段影響。

再來提到最近討論度很高的房地合一稅制，目前房地合一稅2.0已經確定2021年7月1日開始實行，而房地合一稅規定在「持有期間2年以內課稅45%；持有期間2年～5年課稅35%；5年～10年課稅20%；10年以上課稅15%」，這個稅率差非常多，短期持有很可能什麼都沒賺到，還會因為稅制虧錢。

以政府的稅制來看，也是鼓勵長期持有，不要和政府法令作對，也是需要注意的小重點。

本篇幫大家整理買房前必須要有的觀念，務必要熟記並理解。下一堂會為大家講解「區域環境怎麼挑」，我們下堂課見！

本文獲「moneybar」授權轉載，原文：【新手買房的8堂課】第1堂》買房先搞懂這4件事！