房地產

買房對許多人來說,是人生中很重要的課題,到底新手買房該怎麼準備?有哪些基本功課必須要先了解?就讓樂居用8堂課幫你做好事前功課,首先第1堂課先讓我們來了解「買房要先搞懂這4件事」!

新手買房要注意這4件事

新手買房總是需要做很多功課,但是在正式開始看房子之前,我們認為需要先具備以下4個觀念:

 
資料來源:moneybar

1.買熟悉區域,不是你覺得會漲的區域。
2.不買破盤價,太便宜可能有問題。
3.接手性好,換屋沒煩惱。
4.做好長期持有準備,避免賠售。

針對這4點要訣,緊接著讓我們一一說明。

觀念1》買熟悉區域,不是你覺得會漲的區域

為什麼會建議大家要買在自己熟悉的區域呢?主要有以下2點原因:

 
資料來源:moneybar

1.地緣性:找自己原本住家附近的區域或者是工作的地點,這些都是較為熟悉的區域,會比較了解當地生活機能、生活消費水平。
2.不需要重新理解區內事物:像是當地的市場、辦公區域,哪間學校、幼兒園比較好等等,選擇熟悉的區域,就可以減少額外做功課的時間。

我們以板橋江子翠重劃區為例:江子翠重劃區附近的建案常使用「走路到捷運站只要5~10分鐘」、「一橋之隔進北市」等宣傳標語。但實際去當地走過1次,就會知道,所謂的走路到捷運站5~10分鐘是需要經過舊市區昏暗巷弄的。要想知道這種小細節,還是必須實際去走過、住過才會比較清楚。

那為什麼說不要買你覺得會漲的區域呢?因為對於經驗比較不足的新手來說,買自己覺得會漲的區域很容易買在高點,你要有認知,當新手也覺得會漲的時候,早就已經漲過好幾輪了,未來轉手想要獲利的空間會相對有限。

觀念2》不買破盤價,太便宜可能有問題

我們在買房之前都會先去了解一下區域行情,行情價通常是一個區間,如果一般人想用低於行情價太多的破盤價購屋,通常不是被騙就是買不到。

 
資料來源:moneybar

跟大家說明一下,像是上圖舉例的這種低於行情案例,通常比率連1%都不到。如果真的有這麼優惠的房子,專業投資客或仲介很快就下手,根本沒有新手可以介入的餘地。

像這類的低過市場行情價的房子,卻還能讓新手看屋找到,代表有很大的機率有問題。像是風水專家才會懂的壁刀煞、反弓煞,這類型的問題對新手來說就很難看出來,有可能就這樣上了便宜的當,所以建議新手不要買破盤價的房子。

觀念3》接手性好,換屋沒煩惱

你知道台灣人買房之後,平均多少年會有換屋的需求嗎?買房,就會有賣房的一天,所以在買的時候,必須要預先想好賣的時候好不好脫手,最好先做足這些功課:

 
資料來源:moneybar

1.買房前要超前布署未來性:未來人生經歷不同階段時可能會產生的需求變動。
2.了解市場容易接受的房子:買缺點少的房子,而不是買你喜歡的,這樣未來才比較容易轉手。
3.未來有機會買屋換屋:沒辦法一次買到位沒關係,買屋換屋,慢慢達到自己的理想值也是一種選擇。

是的,台灣人平均5年~10年就會有換屋的需求,這是因為台灣房價愈來愈高的關係。當房價往上漲的時候,很難一次買到位,一開始會買離市區遠一點、小一點的房子,等經濟能力提升,就會開始想往市區搬或是買大一點的房子。

所以第1次買房,最好是挑缺點少的房子,這樣未來要轉手時,被議價的機會才能降低,賣到好價錢,才可以換到更好的房子。

觀念4》做好長期持有準備,避免賠售

新手買房心理上要有長期持有的打算,以自住的心態看屋,會比較注意居住房屋的細節;資金也要規畫得較為保守,如果遇到政策風向改變或景氣不佳,才不會被逼迫到要賠售出場。

 
資料來源:moneybar

講到投資,大家通常會聯想到股票或基金,這2種投資方式都是可以短進短出的,但房地產就不太會有這樣的情形,房地產需要長期持有,才可以避開中間可能碰到波段的風險。

以桃園青埔為例,在2014年、2015年年初時,青埔靠近高鐵附近的黃金地段平均房價大概是每坪30幾萬~40幾萬元;到2016年、2017年的時候,景氣反轉、賣壓大,投資客紛紛拋售,平均房價一路跌到每坪20幾萬元;在2020年房市大熱,青埔的平均房價又回到了每坪30幾萬~40幾萬元。

如果當初買在青埔是為了投資,一次買太多間的話,很容易因為有資金缺口而無力繳房貸,撐不過2016年、2017年那個波段而賣在低點;但如果是自住需求並做好長期持有的規畫,就比較不會被這些波段影響。

再來提到最近討論度很高的房地合一稅制,目前房地合一稅2.0已經確定2021年7月1日開始實行,而房地合一稅規定在「持有期間2年以內課稅45%;持有期間2年~5年課稅35%;5年~10年課稅20%;10年以上課稅15%」,這個稅率差非常多,短期持有很可能什麼都沒賺到,還會因為稅制虧錢。

以政府的稅制來看,也是鼓勵長期持有,不要和政府法令作對,也是需要注意的小重點。

本篇幫大家整理買房前必須要有的觀念,務必要熟記並理解。下一堂會為大家講解「區域環境怎麼挑」,我們下堂課見!

本文獲「moneybar」授權轉載,原文:【新手買房的8堂課】第1堂》買房先搞懂這4件事!


作者簡介_Moneybar

moneybar是財經商業社群網站,幫助你實現財富自由,快樂退休。我們打造「個人化」財商FQ知識,提供:國際金融資訊、台股及ETF投資趨勢、高手實戰經驗。追蹤我們,提升你的 「資」識力,成為投資高手!