2020年房市風風火火，打房政策頻出，大家都在關心買房時機以及房地產投資問題，就讓樂居來為大家一一解答！到底現在能不能進場買房？投資房地產？又要怎麼挑出有投資潛力的區域？讓我們一起看看樂居創辦人李奕農的觀點分析。
Q1：2021年的房市可以延續2020年的熱度嗎？
有關2021年的整體房市預測，我們針對整體環境的大方向做一個整理，可分為以下2個部分：
1.錢不值錢：由於中美貿易戰以及新冠肺炎疫情的影響，各國持續印鈔，目前只要是供給量有限的東西，不管是比特幣或是房地產這種資產類型的，甚至像股票也都在往上漲，這也導致貨幣購買力持續下降。
2.景氣的復甦：房地產是不是有實質需求，租金是一個很好判斷的基準點。租屋是有實際使用需求才會做的事情，但買房就有可能是為了要投資，所以當租金持續上漲，表示景氣不錯。
而這一波的房地產漲勢和前一波不一樣，是住宅跟商辦都同步往上漲，補充說明，這裡提到的商辦上漲，指的是租金部分。
前一波的漲勢是從2008年～2009年開始，住宅則是從2008年一路漲到2014年並來到一個高點，2015年翻轉；反之，商辦是在2010年到頂，之後持續了7年～8年的不景氣。
因此，這一波的漲勢是住宅和商辦同步往上，這件事情是大家可以注意的。
Q2：現在適合進場買房、投資房地產嗎？
講到房地產，其實大部分民眾關心的還是現在到底能不能買房？以目前市場的狀況來看，自住需求的購屋都沒有問題；而站在投資的角度，我們會以領先指標來做能不能進場的時間判斷。首先，我們先了解一下什麼是領先指標。
資料來源：moneybar
房地產的重要指標，可以分為同期指標和領先指標：同期指標可以幫助我們快速了解市場的現況；而領先指標，以股票市場來說，也就是所謂的籌碼面指標。那房地產的領先指標，又可以分為以下2種：
1.政策指標》政府的態度：基本上，只要政府對房地產沒有什麼新的政策，就是政府態度良好的時候，低利貸款就會是很好的時機點。
2.建商信心指標》建案開工數：而建案開工數就像是股票的籌碼分析，我們在研究股票的時候，會去看大戶和法人是買進或賣出，在房市上就是看建商的動作，到底有沒有要把資金投入市場。
建商買下一塊地之後，就是申請建照、準備蓋房，如果他們覺得房市沒那麼好，就會先把建照請下來之後再慢慢蓋；當景氣真的非常差時，建商還可以申請展延，拖到最後一刻再開始動工。這是因為只要開始動工，建商就要投入所有的營造成本，所以開工數多，就代表建商看好房市、願意投入資金。
理解幾個重要指標之後，接下來就可以看看目前的現況。針對房地產的漲幅走勢，我們有以下見解。
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我們先講結論：今年可以說是主升段的末期及末升段的第1年，要了解原因，我們必須先清楚這些名詞的定義以及以往走向：
1.初升段：當景氣沉到谷底之後開始要變好，最好判斷的指數就是開工數開始上漲的時候。上一波的初升段是在2008年年底～2009年；這一波的初升段是在2016年～2017年，第3季開始建案開工數往上漲。
2.主升段：成交量和價格持續上漲，政府也都沒有打房的政策規畫，這就是對房地產最有益的狀況。上一波的主升段是在2010年～2011年，房價高、成交量好，2011年年底開始打奢侈稅；這一波的主升段是在2018年～2020年，成交量、開工數持續上漲，2020年年底政府針對信用貸款修訂政策。
3.末升段：當成交量和價格都上漲到一個高點，政府就會開始修訂政策降溫，也就來到了所謂的末升段。上一波的末升段是在2012年～2014年，自打房政策「奢侈稅」上路之後約持續3年半；這一波的末升段預計從2021年開始，政府陸續針對打房修訂政策，就是末升段開始的訊號，所以2021年將會是這一波末升段的第1年，且這一波末升段可能持續更長的時間。
最安全的進場時間點是初升段跟主升段，但不代表末升段就不能進場，只是說處於末升段的階段進場，風險會比前幾年高一些。不過，末升段的時間可能會很長，像是剛剛提到，前一波的末升段持續了3年半，而這一波末升段可能會更久，預計到2023年、2024年，都還會維持這個漲勢，會這樣推斷，主要是因為近期政府的打房政策帶來2個影響：
1.中古市場賣壓降低：之前投資型客戶買房子可以立刻轉賣，也就導致賣壓較重；但現在政府開始禁止轉讓紅單，且財政部在檢討房地合一稅的政策，有可能會延長稅率到持有2年內課稅45%、超過2年未滿3年課稅35%，3年以上才會維持目前的稅率20%，也就是說，現在買房投資都要做好持有3年以上才能轉賣的心理準備。
這個政策初期帶來的影響，勢必會讓一些人收手，買房投資的人會減少、賣壓會延後。但投資型客戶買房之後，也可以先以租屋的方式獲利，長期下來，籌碼面會趨向穩定，房市會略微降溫。
2.新建案延後銷售：因為現在缺工很嚴重，很多建商都面臨搶工人的難題，導致無法抓工期，連帶影響成本的估算，所以都先不推預售屋，如此一來，導致預售市場案量會變少。
綜合以上2個影響，由於房屋供給市場的量變少，所以會讓末升段走得更長。
總結來說，現在到底能不能買房及進場投資呢？可以，但不要過度貪心，看好政府的打房方向，不要和政府作對，買房至少做好持有3年的準備，資金運用上都沒問題的話就可以進場。
Q3：哪些區域是可以進場的呢？
很多民眾會擔心，在大量印鈔時期結束之後房價是否會下跌，為了避免這樣的可能性帶來的風險，我們必須把握房地產的特殊性——地域性。只要把握以下3點原則，就可以找出暫時還沒漲起來但有潛力、基本面好的區域：
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1.租金投報率高：租金的投報率其實是一個硬指標，租金上升就是一個真實的需求。如果說該區域的房子都租不出去，就表示沒人居住，是一個有問題的區域；反之，如果該區域的租金高、投報率很高，代表其基本面的評分是很強的。所以在選區域時，很重要的指標之一就是租金投報率。
租金投報率在不同地方會有不同的標準，在台北2%～2.5%就是不錯的租金投報率，台中的話是要3%～3.5%，高雄就要到3.5%～4%，這是一個很好的考量基準。
2.大型建設：什麼是大型建設呢？這邊教給大家一個口訣：「1高、2捷、3科。」「高」指的是「高鐵」，「捷」指的是「捷運」，「科」指的是「科學園區」。
以往早期區域的中心是圍繞著火車站，而在高鐵開始成熟之後，就漸漸轉移到高鐵站附近了；捷運會讓區域形成路網，不管是北捷或高捷，都相對帶動了附近的房價；科學園區則是代表了白領的高薪人口流入，支撐房價。
3.低基期：什麼是低基期？也就是低單價、低總價的區域，都是可以考慮的地方。
以台中為例，以往大家在台中置產，會以七期或五期綠園道週邊為主，那附近的生活環境跟生活機能完整。這邊提出一個假設：如果在3年前，以2,000萬元的資金買了五期或七期的房子，當時單價大概在每坪30萬～40萬元，現在就算漲一輪，大概也只能在每坪40幾萬元上下。
但是如果當時將2,000萬元資金拿去投資外圍屯區的房子，包括烏日、海線、太平等地區，這些地方當時每坪約略10幾萬～20幾萬元，現在都漲至每坪30幾萬元。
也就是說，同樣一筆錢，買在蛋黃區要期望它可以從50萬元漲到70萬元，這件事情是有一定困難的；但如果買的區域是在10萬～20萬元上下的，能漲到30萬～40萬元的難度一定比較低。
所以，首先考慮低基期有補漲空間的區域來投資，未來獲利會是比較好的。
小結》
2021年房市目前看好，將是主升段末期銜接末升段的第1年，這一波末升段的漲勢預計至少持續到2023年～2024年。
自住買房可進場，投資客必須做好買房必須持有3年以上的打算，資金周轉沒問題就可以進場。
區域的選擇以低單價、低總價的蛋黃區外圍為首選，增值幅度較高，未來的獲利空間會是比較好的。
本文獲「moneybar」授權轉載，原文：投資、買房、選區域，2021房市重點總整理！
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