房地產

根據內政部的統計,台灣在2020年首度出現出生死亡人數比的「黃金交叉」,人口出現負成長,各界紛紛針對此一現象開始探討其對社會即將帶來的影響。而究竟人口負成長會不會影響到房價?讓我們來看看樂居創辦人——李奕農的觀點解析。

解析1》人口減少,可以居住的房子也在減少中

台灣首度出現人口負成長的情形,讓很多民眾開始擔心,如果新生兒愈來愈少、老化的人口愈來愈多,是不是會導致居住的需求降低,房價也跟著下滑?

如果純以人口負成長來看,人會變老,房屋也會因為屋齡到了而慢慢被淘汰,相對的,可以住的房屋變少,供給也就下降了。所以房價是否真的會受到人口老化的影響,是需要被打上一個問號的!相對於人口負成長的擔心,「房屋老化」更是需要被關注的議題。

 
資料來源:moneybar

解析2》房屋老化該怎麼認定?

人超過65歲即被認定是老年人口,那房屋老化又該怎麼定義呢?

根據中華民國不動產估價師公會全國聯合會研訂的「建物經濟耐用年數表」,一般鋼筋混凝土建造的住宅類房屋使用年限為50年,也因此,屋齡超過40年的房屋就會被認定為老屋。

解析3》六都屋齡老化占比分析

在注意人口老化的同時,也要注意房屋老化問題。我們就從內政部也統計的六都屋齡超過40年以上的老屋占比資料來看看:以六都來看,台北市屋齡超過40年以上的房屋超過4成,也就是10間房屋中,有4間是老化房屋,整體比率偏高。所以目前市場上實際可以居住的房子正在逐漸減少,這也是近年北市府積極推動都更的原因。

而其他縣市的老屋屋齡比大約落在2成~3成,相較之下,桃園市是最年輕的。

 
資料來源:moneybar

解析4》房屋老化遇到的問題

說到房屋老化比重偏高的問題,那麼屋齡超過40年的老屋,究竟有什麼樣實質上的缺點?這邊從以下3點來說明:

1.接手性不佳:以使用年限50年來看,當屋齡超過40年之後才購買,未來再轉手的機會就不高了。

2.貸款不易:銀行核准房貸基準之一是「屋齡+貸款年限>50」,所以屋齡高於40年的話,貸款年限就會變短,銀行核貸成數也會較低。

3.結構不安全:921大地震過後,大眾開始注意到建築工法的重要性,政府也持續調整法規,像是耐震度、土壤液化、結構問題等,都是老屋當初在設計時還沒有法律條文可以規範的。

由上述3點可以清楚了解,屋齡超過40年的房子,因為結構性和安全上的問題,無論是自住還是投資都是不適合的。

解析5》人口老化真正的考驗:電梯需求,沒電梯的房子別買了!

而回歸到「人口老化會不會影響房價」?李奕農認為,真正會影響房價的因素應該是資金面、利率面以及政府政策,人口老化對我們真正的影響,其實是對電梯需求的提升!

當人開始變老時,就會面臨原先購買的公寓不適住了,需要換購低樓層或是有電梯物件的問題。

近年來,雖然政府有補助方案可以在公寓中加裝電梯,但真正實施起來,不僅需要住戶們的同意,還需要有足夠的空間施作,可以說是困難重重,也因此近年來公寓的賣壓愈來愈重,尤其是4樓、5樓的公寓特別不受青睞。

李奕農建議,與其未來要因為電梯問題換屋,現在就可以優先考慮購買有電梯的房屋,不要再買沒有電梯的房子了!

本文獲「moneybar」授權轉載,原文:人口負成長、房屋老化對房價的影響!?


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