房地產

這世上,只要有富人與窮人,就存在傲慢與偏見。所以,你是富人,如果能做到不傲慢,那麼,你就是個有素質的富人。你是窮人,如果你能做到不偏見,那麼,你就是個有潛力的窮人。相比於超級富豪,我們99%的人,其實都算是窮人。

窮人不帶偏見,才可能有潛力

最近,一個以超級富豪為樣本的研究報告出爐了,這個報告是《2020中國家族財富管理暨家族辦公室調研報告》,這個研究報告,有幾個特徵:

1.調查的樣本是擁有至少3億5,000萬元人民幣淨資產的中國家族掌門人。

2.調查樣本數為76位,中國現在擁有億元身價的富豪,有10多萬人,所以,擁有3億5,000萬元人民幣淨資產的,至少也有2萬~3萬人之多。所以,76位樣本數有點少。

3.這些參與調查的超級富豪,平均年齡為55歲,且55歲以上人群占比超過一半。真正的有錢人,還是以經歷過風雨的中老年人為主,所以,如果你是沒錢的年輕人,沒必要太急,但必須踏實奮鬥。

4.目前,這些超級富豪家族超過一半的投資組合,分配給固定收益、股票和房地產,分別占比22%、17%和13%。同時,研究報告還指出,在未來12個月內,有大比率的超級富豪家族,將減少對商品和其它有形資產、以及房地產和房地產信託投資基金的投資。

原來房地產投資,超級富豪竟然那是相當低,僅僅有13%,不像中產階層動輒占比超過50%,甚至高達70%、80%。

本來超級富豪的房地產投資占比,就已經很低了,但是,在2020年(未來12月內),還將計畫減持房地產類的投資。照這個趨勢下去,未來2、3年,超級富豪的房地產投資占比,可能降到10%以下了!

5.在投資標的方面,中國超級富豪家族掌門人,看好亞洲的股票、債券、黃金等,且更側重於加大對私募(股權)的配置,原因是,私募基金相對於房地產,流動性更強,預期收益率更高。

亦即,超級富豪正在減持房產,增持股票(含股權)等股權類資產!

所以,對待富豪、超級富豪,我們不應帶有偏見。畢竟,從概率上,超級富豪的投資成功概率是高的,對未來趨勢的判斷,也更具有前瞻性。

跟著超級富豪去投資,去做資產配置,大概率不會出錯

當然,相比於中產階層,超級富豪對債券的配置比例高一些,這很正常,財富愈多,愈擔心風險,防範風險比收益率高低更重要。所以,華爾街有句話, 「富豪傾向於債券,中產傾向於股票,窮人忙著炒期貨!」

減持房產,其實,過去2、3年,身價過億的富豪,早已經在啟動,否則,房產在今天富豪的資產占比中,不可能才僅有區區13%!只不過,過去幾年,中國富豪對房產的減持,大部分都騰挪到海外了。

但是,今天,以及未來2、3年,中國富豪的資產配置,減持房產仍將繼續,而增持的部分,大多是股票等權益性資產(二級市場私募基金涵蓋在內),或是低風險債券(絕大多數理財產品屬於此類)。

減持房產,我也一直不間斷地呼籲:非剛需,不買房!投機請繞道!如果實在想投資房產,優先選擇的,也應該是大城市核心地段的稀有房產,租金回報率能夠跑贏市場利率的。在過去的若干年,我們是有形的房產投資為主,無形的股票投資為輔。

房產投資,是代表農耕時代的投資思維,看得見、摸得著,與我們幾千年「有錢有買地」的思維,本質上是一樣的。而未來,無形的股票、股權投資,將逐漸占據主導地位,在股票、股權無形的背後,是有形的、是能夠產生內生價值創造的企業。

投資房產,跟著大週期躺著賺錢的時代,已經終結!未來只有擁有充分房地產知識的投資者才有機會致勝。配置股票,順應大時勢專業研究的時代,已經到來!尤其股權投資更是值得留意的金礦。

本文獲「台灣商務」授權轉載,原文:房市、股市,為何富人與中產的選擇截然不同?


胡偉良的房市觀察_胡偉良

胡偉良博士,台大土木系畢業,具工、商、法的跨領域學術背景,為品嘉建設、尚禹營造創辦人。
目前積極建構房地產生態系,工作之餘勤於筆耕,矢志以公正、不偏私的態度,分享正確、專業的房地知識,協助大眾買得起、住得進好屋。


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