股市

買房是許多人心中的夢想,然而「房價太高」也同樣是許多人心中的致命傷。也因此有些人會認為,雖然買不起房,但我可以買與之相關的營建股啊,價格便宜多了。而且只要自己操作正確,就能用操作營建股賺來的錢來買房。這樣聽下來,似乎非常有道理,然而事情真的有大家想的那麼簡單嗎?咪編決定來研究看看。

其實咪編過去一直和營建股很不熟,總覺得它們很複雜,雖然知道是景氣循環股,但我就是抓不到景氣循環的低點,直到看了《丁彥鈞自創投資評分表 教你輕鬆學會投資營建股》這本書以後,才稍稍對營建股有更深一層的了解。

書中提到,其實營建股可以分成營造公司和建設公司2類。
1.營造公司:負責承包工程,依照建設公司的設計圖去施工,賺取利潤。由於營造公司是採取完工比例法認列獲利,也就是付出多少勞力就認列多少營收,較單純,只需要使用一般的投資邏輯分析即可。
2.建設公司:規畫建案再賣給消費者,要等不動產完成移轉登記時,才能認列獲利,比較複雜,是本書重點分析的對象。

至於該怎麼分析建設公司呢?其實也很簡單,只需要多看看公司的財報、法說會資料,以及逛逛591房屋交易網、實價登錄網站、建築工程履歷查詢系統等等就可以。

作者丁彥鈞在《丁彥鈞自創投資評分表 教你輕鬆學會投資營建股》書中舉了好幾檔個股下去做分析,有些建案的營收是直接用591房屋交易網的數據下去估算,有些是利用財報中的數據下去估算。

如果是透過新聞或部分網站提供的數據直接估算,因為怕會與實際情況有落差,此時丁彥鈞會再利用財報資訊進行推估,看看自己所採用的數據是否有偏頗。若是大致正確,就可以採用。利用這一套投資方式,丁彥鈞在營建股的投資報酬率績效良好,每一檔個股都有達到他所設定的目標價。其中表現最好的一檔個股,報酬率有64%。

基本上,丁彥鈞對每一檔營建股的推估流程大致相同,都是先利用手邊資訊推估該公司近期建案(包括已經蓋好準備銷售、尚在完工中等)的營業收入,接著再就這些資訊推估或假設該公司的營業成本、營業毛利、營業費用、營業淨利、所得稅費用、稅後淨利、每股盈餘。

當然上述有些數據是公開資料沒有的,像是營業成本、營業費用和所得稅費用等,此時就要依據各種建案的條件下去判斷,例如可以觀察該建案的地點、興建的類型是住家或辦公室等等、土地是自家的還是與其他公司共同合建等等,想盡辦法利用各種資訊計算出該公司近期建案的每股盈餘。

推算出每股盈餘之後,再依照各建案每年預估的完工比例,大致推算出各年度可認列的金額,並將所有資訊彙整,製作出一張獲利表。

待獲利表完成以後,接下來就可以運用「財報公布的每股淨值+未來每股獲利折現值」進行估價,其中折現值是採用戈登的股利模型下去推算,這部分比較複雜,就麻煩大家自行翻書研究了。

推算完畢以後,就可以得出這一檔股票的目標價。然而由於目標價是透過模型推演而來,加上中間做了許多的假設,所以目標價未必準確,只是一個參考的數值。若擔心的話,可以幫目標價打一點折扣。

這樣看下來,似乎投資營建股,沒有想像中那麼難。然而咪編覺得,大家也不要把投資想得太過容易,畢竟有時候作者寫起來很輕鬆,是因為他背後有多年實戰經驗在支撐。很多眉眉角角,若投資人沒有實際進場是體會不到的。俗話說,「師父領進門,修行在個人」,而書籍的作用也是如此,是帶領大家進入投資市場的一塊敲門磚,後續操作都需要自己一一體會。

《丁彥鈞自創投資評分表 教你輕鬆學會投資營建股》這本書而言,除了對於怎麼評估營建股有詳細的介紹以外,還有一個咪編覺得很實用的東西,就是利用圖解教學教你如何查詢各公司的財報、如何使用實價登錄網站,以及如何利用建築工程履歷查詢系統查到自己想要的資料等。對營建股有興趣的人,可以把書找來看看。

本文授權轉載自小編愛投資線上讀書會

延伸閱讀
簡單獲利的神奇公式,只要7步驟就能打敗大盤績效!
投資到底有沒有SOP?買賣股票大致可分成幾個重點步驟

延伸學習
《丁彥鈞自創投資評分表 教你輕鬆學會投資營建股》