房地產

那天和投資客小陶去看他在裝潢的物件,不知道聊到什麼,我們的話題來到「為什麼物件一定要先裝潢再賣?」畢竟,不管怎麼裝潢,總是會有買家嫌不喜歡,表示買下要重新弄過;或認為不需要,該物件就算沒裝潢,自己也能接受;或心存疑慮,懷疑投資客裝潢都是偷工減料、掩蓋瑕疵,物件如果真的好,何須搽脂抹粉。

這樣一路聽下來,似乎裝潢好像也不是必要?把物件清空,留價差給下一手買家自行發揮,雖然賺少一點,但不是更省時省力?

只見小陶一副你太天真的模樣,對我笑了笑說:因為,買方看不懂。

他認真的表示「雖然多數自住客看屋,總愛說『這間就算沒裝潢,我也可以。』或者心愛嘴嫌『投資客都賺太多了,這些裝潢我不喜歡,到時候也是要拆掉重弄。』但說白了,今天真的空出一間沒整理、沒隔間、沒規畫的二手物件,就算價格便宜,這些自住客也沒本事撿這個便宜。」

「沒本事?」看見我略顯疑惑,小陶乾脆講白:所有賺錢投資問題,都在於道理看似簡單,做起來卻難。拿股市來說,想賺錢就是「買低賣高」,講出來跟廢話一樣,就算不玩股票的人也知道,但認真一想,你真的知道哪時叫「低點」,哪時叫「高點」?

中古屋也是一樣,隔間做好、裝潢整理、家具擺上,看起來都沒啥難度;但今天如果是原始屋況,你如何跳脫現有的框架,看著平面圖,依照現況和坪數做出適合增值的規畫?它的大小能夠再多隔一房,還是該讓原有起居空間變大?現有的裝潢得完全打掉重練,還是能夠保留哪些省下來?

大概是感慨,聊到這,小陶忍不住分享了自身經驗。像他這樣的投資客,在圈內經營久了,自然而然房仲有A案(編按:指產品價格、條件好),往往會是第一手獲得消息的人。當然關係培養都是互相,小陶如果覺得物件真的A,也是接到電話就會跳起來,放下手邊事衝現場去看,適合就下手,不讓報線的仲介失望。

有一回,房仲推給小陶一個真的A案,台北市頂加蓋滿只要千萬元出頭。內行人都知道這價格是真的便宜,就算是完全沒有多出來的那一層加蓋都划算的那種「便宜」,但因為他那時手上物件不少,所以幾番猶豫之下,還是決定放棄。

但自己不買,這種好案子也難得,小陶腦袋裡頓時浮起了老同學近期要投資房地產,並再三懇求他幫忙留意適合物件的身影,於是衝著交情,他便順水推舟的撥了一通電話給同學,告知對方如果要去看屋,他可以幫忙聯繫仲介,讓他直接到現場。

原本想的是拉同學一把,但那一頭的老同學聽到訊息,雖表達感謝,卻只敷衍的表示自己再來找時間,跟仲介約空檔去看。一開始小陶以為同學不懂行情,還苦口婆心的勸道並說明物件的難得,但對方表示因為自己還在吃飯,而且時間不早了,所以真的不打算出門。這有如對驢彈琴的操作,讓小陶頓時如同被潑冷水一般,醒了。掛上電話,他默默的把老同學劃進黑名單,不再浪費自己寶貴的時間和專業。

很多人看別人賺,總喜歡說「憑什麼?」「看起來那麼簡單,我也可以!」但往往你真的走近這些人的身邊,你才會發現他們是「憑什麼」。說白了,想學人買股票賺錢?那也是得學技術看盤、看基本面;想學人當投資客賺錢?那也是得養眼光挑好物件。雖然我們看別人總覺得賺得容易,但人家背後都真的有付出、繳過學費的,就如小陶事後對老同學的評語「連看房的熱情都沒有,還要別人介紹A案?」

為什麼仲介有便宜稀有物件,一定先報給投資客?很簡單,仲介就是要成交。投資客看得多,價格是不是真的好、條件是不是真的稀有、物件到不到位,人家一看就知道。決策時間少、決定速度快、配合度高,就算是三更半夜,一通電話也是馬上來看屋,溝通在同一水位上不拖拉。

反觀自住客,尤其是剛看屋的那種人,你可能報了好案,他也不懂得珍惜,甚至房仲排除萬難、擠位子讓他先看,他還會告訴你,我爸媽要看、風水師要看、我回去再考慮兩三天看看,這種都是會讓仲介氣出一口老血的蠢話。

仲介眼裡,A案大家都在搶,你還在慢慢考慮,代表什麼?

1.你眼界不夠,所以就算價格好,你也不知道有多好。
2.你認知不夠,所以當大家「真的」排隊在搶,你可能還想著那些人收多少錢來排隊。
3.你專業不夠,所以不懂物件附加價值所在:能補登?要重隔?得分割?可出租?等都更?
4.你能力不夠,所以沒法當場畫格局、算稅負、估預算、抓時間、評估投報率值不值得。
5.你經驗不夠,所以始終擔心有沒有注意到的風險,根本沒有自信下決定。

我們老是羨慕別人賺得多,嫉妒別人賺得快,但機會來了,捫心自問,自己又「憑什麼」能夠抓得住、賺一把。說到底,投資也好、自住也罷,想要買得便宜的硬道理,與其妄想屋主各個撐不住跳樓大拍賣,還是老老實實的多做點功課最實在。

房市神秘客-傅恪恩

房市觀察近10年,身邊友人從房仲、代銷、銀行、代書、包租、代管、建商、設計師、租賃住宅管理人員、台北市危老重建推動師、不動產估價師到投資客、二胎業者都有。看著在房市裡默默耕耘的朋友們,一直覺得因買不起或誤解而仇房的人很可憐,願以支筆,拉近兩端不對等的資訊。

FB:https://www.facebook.com/fuknn/