房地產

根據台北市建築管理工程處的統計,危老重建計畫近幾個月的申請量明顯攀升,原因無他,大家都急著卡位,即將在2個月後就要到期,《都市危險及老舊建築物加速重建條例(以下簡稱「危老條例」)》裡10%法定容積的「時程獎勵」。

雖然目前內政部通過的「危老條例」修正草案,提到會將快到期的時程獎勵,修正為屆期後降為5%並逐年遞減,且另新增規模獎勵,以降低衝擊。但正所謂吃到嘴裡的才是真的,會算的,通常都還是會拚一把,衝著容積獎勵最高上限值40%的目標,努力趕在5月9日以前提出重建計畫申請。

危老重建哪裡好?
30天內就能完成審核

說了那麼多,我知道提到「危老樓重建」大家腦袋可能有點畫面,但卻搞不懂「危老條例」到底在幹嘛?和都更有什麼不一樣?優惠又真的有那麼好嗎?這樣說吧!在台灣,老房子的問題日益嚴重,這影響的不僅僅是市容,更多的是安全上的疑慮。政府想解決這個問題,但依現行法規,等都更又太慢了,於是就把主意打到了鼓勵上面,有沒有辦法,利用獎勵的誘因,促使民眾改建解決危老樓問題呢?因此,打著簡單、快速、有獎勵的「危老條例」應運而生。

「危老條例」就好比提供快速通關,它不但沒有最小基地面積限制,比起台北市都更從劃定為都更範圍到取得使用執照的平均6.5年,危老送件後只要30日內就會完成審核(情形特殊者得延長1次),而新建築物起造人自核准重建之次日起,180天內就得申請建造執照(得延長1次)。

但相對於「危老條例」申請的簡單快速,它也很坦白的告訴你:不處理複雜的問題。所以想要參加危老,就得全體土地及合法建築物所有權人同意,90%不行、99%也不行,就是要100%所有權人同意後,才能提出申請。所以,如果你沒辦法解決釘子戶,那麼你還是得走都更,走多數決。另外,像怎麼分配利益才公平這種複雜的問題,「危老條例」也是不管的。案件符合資格,它確認容積獎勵值,但怎麼分潤?有住戶覺得分得少不公平?不好意思,政府不管這部分。

百坪房子多蓋40坪
還享稅賦優惠

106年5月10日發布的「危老條例」為什麼能讓那麼多人趨之若鶩?第1,獎勵法定容積上限30%,而初期為促使大家參與,更祭出在條例施行起3年內申請,得再給予各該建築基地基準容積10%獎勵的「時程獎勵」;第2,放寬高度限制及住宅區建蔽率,讓最高40%容積獎勵看得到也有機會吃的到;第3,提供地價稅及房屋稅的相關減免,且符合條件,最長甚至可以到重建後第12年。


原本只能蓋100坪的房子,現在有機會蓋140坪還有稅賦優惠,也難怪那麼多人都心動。我知道你想問,既然危老這麼好,那我家可以申請嗎?這得先檢查3個必要條件:

1.都市計畫範圍內

如果你家的老房子在台北市,基本上就沒什麼問題,但如果是其他縣市,就得確認是否在都市計畫範圍內。

2.非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值

雖然說老房子拆掉蓋新房子是一件好事,但這肯定不包括需要保存的歷史文化建物,所以如果你家已經被指定,那麼危老也是不用想的。要如何確認呢?這部分需要去函向主管機關(文化局)詢問,對方會再回函告知。

3.合法建築物

正如同條文命名都市危險及老舊「建築物」加速重建條例,為什麼說老房子很值錢,因為要走危老的必要條件就是那塊地上得要有建築物。所以首先,空地單獨是沒辦法使用「危老條例」的,那麼問題來了,什麼叫「合法」建築物呢?

由於民國60年12月23日《建築法》修正發布後興建之建築物,均須依照第28條:建築物建造完成後之使用或變更使用,應請領使用執照。因此,有無使用執照即為目前合法建築物的判斷準則。

但都說了是老房子了,如果建築物是在法規之前就已經建築完成的話呢?以台北市為例,就可以依據《臺北市建築管理自治條例》32條、33條、35條,幾種舊有合法建築物的方式分別處理。其實這部分,台北市建管處也很貼心,依照幾種情形,已經在申請表格上,區分好了簡化認定條件的類別,只要選擇自己的情況填寫申請相關表單即可。

臺北市符合「合法建築物」之簡化認定條件

圖片來源:台北市建管處

結論》

符合了前面3個條件,最後就是看你家是否有以下其中之一「危險」或「老舊」情況:

1.經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除者。例如:海砂屋、震損屋。
2.經結構安全性能評估結果未達乙級者(危險係數(R)>45)。
3.屋齡30年以上,耐震初評乙級者(45≧R>30),無電梯。
4.屋齡30年以上,耐震初評乙級者(45≧R>30),有電梯但經詳評判定改善不具效益。

最後還是得呼籲,危老重建除了增值,背後的真正目的還是為了你我居住的安全,政府提出這麼多的優惠,但如果人們還是只會短視近利,光用獲利角度去衡量危老問題,其實一切都是枉然。


房市神秘客-傅恪恩

房市觀察近10年,身邊友人從房仲、代銷、銀行、代書、包租、代管、建商、設計師、租賃住宅管理人員、台北市危老重建推動師、不動產估價師到投資客、二胎業者都有。看著在房市裡默默耕耘的朋友們,一直覺得因買不起或誤解而仇房的人很可憐,願以支筆,拉近兩端不對等的資訊。

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