原來老房子這麼值錢！我家也可以重建嗎？快速看懂「危老條例」4重點

摘要

根據台北市建築管理工程處的統計，危老重建計畫近幾個月的申請量明顯攀升，原因無他，大家都急著卡位，即將在2個月後就要到期，《都市危險及老舊建築物加速重建條例（以下簡稱「危老條例」）》裡10%法定容積的「時程獎勵」。

雖然目前內政部通過的「危老條例」修正草案，提到會將快到期的時程獎勵，修正為屆期後降為5%並逐年遞減，且另新增規模獎勵，以降低衝擊。但正所謂吃到嘴裡的才是真的，會算的，通常都還是會拚一把，衝著容積獎勵最高上限值40%的目標，努力趕在5月9日以前提出重建計畫申請。

危老重建哪裡好？
30天內就能完成審核

說了那麼多，我知道提到「危老樓重建」大家腦袋可能有點畫面，但卻搞不懂「危老條例」到底在幹嘛？和都更有什麼不一樣？優惠又真的有那麼好嗎？這樣說吧！在台灣，老房子的問題日益嚴重，這影響的不僅僅是市容，更多的是安全上的疑慮。政府想解決這個問題，但依現行法規，等都更又太慢了，於是就把主意打到了鼓勵上面，有沒有辦法，利用獎勵的誘因，促使民眾改建解決危老樓問題呢？因此，打著簡單、快速、有獎勵的「危老條例」應運而生。

「危老條例」就好比提供快速通關，它不但沒有最小基地面積限制，比起台北市都更從劃定為都更範圍到取得使用執照的平均6.5年，危老送件後只要30日內就會完成審核（情形特殊者得延長1次），而新建築物起造人自核准重建之次日起，180天內就得申請建造執照（得延長1次）。

但相對於「危老條例」申請的簡單快速，它也很坦白的告訴你：不處理複雜的問題。所以想要參加危老，就得全體土地及合法建築物所有權人同意，90%不行、99%也不行，就是要100%所有權人同意後，才能提出申請。所以，如果你沒辦法解決釘子戶，那麼你還是得走都更，走多數決。另外，像怎麼分配利益才公平這種複雜的問題，「危老條例」也是不管的。案件符合資格，它確認容積獎勵值，但怎麼分潤？有住戶覺得分得少不公平？不好意思，政府不管這部分。

百坪房子多蓋40坪
還享稅賦優惠

106年5月10日發布的「危老條例」為什麼能讓那麼多人趨之若鶩？第1，獎勵法定容積上限30%，而初期為促使大家參與，更祭出在條例施行起3年內申請，得再給予各該建築基地基準容積10%獎勵的「時程獎勵」；第2，放寬高度限制及住宅區建蔽率，讓最高40%容積獎勵看得到也有機會吃的到；第3，提供地價稅及房屋稅的相關減免，且符合條件，最長甚至可以到重建後第12年。

原本只能蓋100坪的房子，現在有機會蓋140坪還有稅賦優惠，也難怪那麼多人都心動。我知道你想問，既然危老這麼好，那我家可以申請嗎？這得先檢查3個必要條件：

1.都市計畫範圍內

如果你家的老房子在台北市，基本上就沒什麼問題，但如果是其他縣市，就得確認是否在都市計畫範圍內。

2.非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值

雖然說老房子拆掉蓋新房子是一件好事，但這肯定不包括需要保存的歷史文化建物，所以如果你家已經被指定，那麼危老也是不用想的。要如何確認呢？這部分需要去函向主管機關（文化局）詢問，對方會再回函告知。

3.合法建築物

正如同條文命名都市危險及老舊「建築物」加速重建條例，為什麼說老房子很值錢，因為要走危老的必要條件就是那塊地上得要有建築物。所以首先，空地單獨是沒辦法使用「危老條例」的，那麼問題來了，什麼叫「合法」建築物呢？

由於民國60年12月23日《建築法》修正發布後興建之建築物，均須依照第28條：建築物建造完成後之使用或變更使用，應請領使用執照。因此，有無使用執照即為目前合法建築物的判斷準則。

但都說了是老房子了，如果建築物是在法規之前就已經建築完成的話呢？以台北市為例，就可以依據《臺北市建築管理自治條例》32條、33條、35條，幾種舊有合法建築物的方式分別處理。其實這部分，台北市建管處也很貼心，依照幾種情形，已經在申請表格上，區分好了簡化認定條件的類別，只要選擇自己的情況填寫申請相關表單即可。

臺北市符合「合法建築物」之簡化認定條件

圖片來源：台北市建管處

結論》

符合了前面3個條件，最後就是看你家是否有以下其中之一「危險」或「老舊」情況：

1.經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除者。例如：海砂屋、震損屋。
2.經結構安全性能評估結果未達乙級者（危險係數（R）>45）。
3.屋齡30年以上，耐震初評乙級者（45≧R>30），無電梯。
4.屋齡30年以上，耐震初評乙級者（45≧R>30），有電梯但經詳評判定改善不具效益。

最後還是得呼籲，危老重建除了增值，背後的真正目的還是為了你我居住的安全，政府提出這麼多的優惠，但如果人們還是只會短視近利，光用獲利角度去衡量危老問題，其實一切都是枉然。