「乙種工業用地，不會寫在謄本上！」閱歷上千棟房地產的老手，也曾犯過的錯誤

摘要

實務經驗很重要，但是膽量卻是最好的途徑，但只有膽子卻沒有腦子這也不是辦法，所以，我奉勸大家雙管齊下才是最佳良方，持續學習專業知識，另外也要不斷看房，累積更多實務經驗，如此一來，成功亦不遠矣。

很多前輩們都跟我說，看過100間房子之後，你就會真正知道自己要什麼？這時便可以出手。可是每每回想當時的我還真不知道到底在看什麼，總覺得房子就是一個空間，每次通常只花個3分鐘就看完了，私毫不清楚看房子的重點是什麼？甚至不知道怎麼評估價值？

當然，現在的我相當清楚自己想要找什麼物件，看房子時要注意哪些重點，畢竟一開始看房子時，我連自己是要自住還是投資都搞不清楚，結果便是公寓、華廈、電梯大樓都約來看，甚至連地區也不限制，因為一開始我只跟仲介說，我想要買價格便宜的房子，所以仲介就帶我到處看，後來我發現這真是浪費時間。而待我重新整理自己的方向後，我鎖定總價相對較低的物件地段良好的房子，地區鎖定在租屋需求量大的台中市北區，鎖定的類型為公寓，至於屋齡、坪數、樓層等不設限，只要是價格便宜的房子，我都有意願出價，自此之後，我終於發現自己開始有方向！

還記得有一天，我接到一通仲介打來的電話，語氣聽來非常急促，他跟我說：「有一個物件因為屋主開價低於市場行情，十分難得，若有興趣便趕快來看。」我當時非常緊張，因為看屋經驗不多，也很少碰到仲介願意提供便宜物件給我，於是趕緊放下手邊的工作，跟著仲介跑去看看這一間房子。看過之後，大家都覺得這確實是一個屋況不差、地點跟生活機能也不錯、甚至開價還低於行情的物件。興奮到不行的我當下便請仲介把謄本（這部分由地政司所管轄）調出來看看，並且趕緊把此物件跟前輩們討論…。只是萬萬沒想到，前輩們看過這個案子後居然跟我說：「此地段是乙種工業用地，雖然是在都市計畫內的土地，但因為屬於工業用地，所以這樣的開價其實並沒有比較划算。」

我當下聽得一頭霧水，什麼是工業用地？而且謄本上面的使用分區也沒有顯示是工業用地啊！前輩看我一臉茫然，於是跟我說：「謄本是歸地政司來管理，都市計畫內的土地則是由營建署來管理，所以是在都市計畫內的土地。而謄本不會顯示土地的使用分區，此區的物件通常都會賣得較便宜的原因，就是因為此房子的土地使用分區為乙種工業用地的關係！」

當時的我，根本還不太懂謄本、土地分類、使用分區到底是什麼意思，但是我把前輩跟我說的內容轉述給仲介知道：「此物件的土地是屬於工業用地，所以他的開價根本沒有比較便宜」。業務聽完我的解說後，態度支支吾吾，一臉心虛的模樣，這才明白我並不是那麼好欺騙的客戶，日後提供給我的物件相對也就不再出現此類的假狀況。

看不懂謄本，慘被仲介騙

其實除了我自己，身邊親友們因為專業知識不夠，再加上誤信不當資訊，差點買下條件不好的物件，這種例子比比皆是，奉勸大家不得不謹慎！

還記得某天有一個朋友打給我，他向我表示自己想要做一些資產配置，想買個房子來穩定收租，但是他其實對不動產沒有太明確的概念，所以拜託我從旁協助他找到適合的房子。也因為是自己的好朋友，所以我當然答應從旁協助他，之後他就開始自己去找仲介看房子，看了大約十幾間之後，他跑來找我：「我覺得我找的房仲業務很奇怪，跟我介紹房子時，感覺都不太會講真話…。」

有一次透過仲介介紹，他看中了一間房子——屋主開價280萬，室內坪數28坪。他已經看過一次，並且下了10萬的斡旋金，因為他覺得價格真的蠻便宜，地段跟周邊環境也很好，只是他心裡總有一點點疑慮：他感覺這個房子不像仲介所說的有28坪？於是，他打電話給我，請我過去幫他鑑定一下。掛上電話後，我立即帶著儀器過去幫他測量，結果發現，這個房子的實際坪數還真的不到28坪，只有21坪，另外的5坪多的空間是用鐵皮屋外推的虛坪，結果與仲介所說的確實落差很大。

我當著好友的面就跟仲介提出抗議，表示他已嚴重違反法律上的居間人義務，如果真的因為不實的訊息導致消費產生糾紛，我們有權利上法院對這位居間人提告並要求賠償。這位仲介看到我並非外行，他就立即改變他自己的說詞，表示是自己看錯了，立即跟我們道歉，最後則是退回10萬的斡旋金了事。

朋友一直感謝我協助他，表示自己在不太懂房地產的情況下貿然投資，其實蠻容易採到地雷的，由此可知買一間房子要考慮的點很多，地段、環境、產權、坪數、格局等各式各樣的評估點，每一個環節都需要釐清，才能有效降低風險。

也因為這幾次差點上當成交的經驗，讓我更加篤定必須盡快補強自己的房地產專業能力，否則肯定在資訊不對稱的坑裡摔一跤！房地產是一個技術門檻不低的領域，直到現在我還是持續不斷地學習，這一路走來的經驗，希望能供大家做為寶貴的參考。