房地產

案例1:

念欣最近有個小困擾,租屋處房東提供的辦公椅,經過多手房客使用,到自己接手時已經破破爛爛的,雖然一開始想說勉強堪用,但是半年過後,自己實在很想買一張新椅子,讓工作時坐起來舒服一點。可是問題來了,房東的破舊辦公椅可以直接丟嗎?至於新買的椅子,可以跟房東請款嗎?

案例2:

雖然近秋,但對住在頂樓,白天室內溫度還是不時逼近30度的小萩而言,這冷氣可還沒到休息的時候。只是好死不死,看起來服務多年的老冷氣機,最近好像也逼近壽終正寢,頻頻出問題,房東請了師傅來看之後,認為買新的比修舊的划算。於是房東提出,小萩每月補貼300元,他直接換一台全新的節能變頻冷氣條件。

小萩覺得聽起來覺得挺心動的,畢竟新冷氣一定比舊冷氣安全,而且換變頻之後電費應該會比較省。但她和身邊朋友討論這件事,朋友卻提出了不同的看法,他說「冷氣又不是你用壞的,房東本來就有修繕的義務,哪有要房客多出房租的道理呢?」

關於租房子這件事,舉凡漏水、壁癌、熱水器不熱、網路不通、冷氣故障、家具不堪用…等等各種修繕或更換問題,是每位房東及房客心中一定有過的大哉問。以房東立場,使用者處理、付費,應該的吧?而租客立場則會主張,屋主應該維持房屋狀態。但這種公說公有理、婆說婆有理的情況,到底是誰該負責修(處理),又是誰該負責出錢呢?

其實如果你們的租約是在近期簽訂,這真的不應該是大問題,為什麼呢?因為租賃住宅市場發展及管理條例第8條第2項就說到「出租人應於簽訂租賃契約前,向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍,並提供有修繕必要時之聯絡方式。」

出租人負責修繕項目及範圍確認書

簡單來說,自從租賃專法上路,為了避免租屋相關糾紛,簽約內容可以說規定的非常詳盡。以圖片住宅租賃契約應約定及不得約定事項附件3的「出租人負責修繕項目及範圍確認書」來說,只要在租屋時有確實填寫,我相信可以將相關疑慮降到最低,因為合約真的清楚的讓你沒什麼好吵啊~白紙黑字佐照片,有問題就照合約。

那麼,如果我的合約就是沒有照新法表格一般詳盡呢?民法第429條第1項: 「租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。」簡單來說,除非房客惡意破壞,否則設備的自然耗損,理論上都該是房東負擔。

回到案例,如果合約都沒有寫明的情況,答案是什麼呢?

1.房東提供的舊椅子,我可以直接扔了買新的嗎?可以叫房東出錢嗎?

房東提供的設備,除非事先約定,否則房客是沒有資格直接丟棄,要處理得先問過,不然就是要有,到時賠東西或賠錢給房東的心理。至於新買的椅子可以跟房東請款嗎?我覺得可以談談看,但這沒有對錯。

2.全新冷氣該補貼嗎?

我認為如果電費確實可以省,300元不是負擔,那就貼。因為,房東有修繕的責任,但這僅僅是「提供冷氣」,也就是說,今天他也可以僅提供第2台,一樣苟延殘喘的老舊二手冷氣。但,這樣又便宜到誰呢?

想要避免租屋修繕糾紛,其實說白了就是不要玩曖昧,不要把對方責任,都放在心裡想當然耳。一開始說清楚講明白,這樣才不會搞得最後大家心理都委屈。


房市神秘客-傅恪恩

房市觀察近10年,身邊友人從房仲、代銷、銀行、代書、包租、代管、建商、設計師、租賃住宅管理人員、台北市危老重建推動師、不動產估價師到投資客、二胎業者都有。看著在房市裡默默耕耘的朋友們,一直覺得因買不起或誤解而仇房的人很可憐,願以支筆,拉近兩端不對等的資訊。

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