日本船夫找不到傳承者
旅遊對我而言，不是單純的放鬆工作壓力，而是透過敏銳的觀察，找到一些異常點，然後與現有的知識相結合，並預判時代趨勢的走向。今年9月初又再次回到代表日本新興發展都市的福岡貼近觀察，找一些趨勢的異常點，其中柳川的搭船經驗讓我印象深刻。
距離博多大約1小時車程的柳川，免不了的要搭船體驗一下有「日本威尼斯」封號的運河之旅，只是運氣很不好，大中午的有夠熱，只好租了一頂100日圓的斗笠。一上了船，船伕是一位上了年紀的阿伯，很認真，有日本職人的精神，從頭用日語解說到尾，還唱著日本地方小調，雖然都聽不太懂，但也別有一番風味，只是由於年紀太大，少了一點互動…。
圖片提供：大數據
運河上有很多小橋非常的低，所以經過橋樑時，船伕、遊客都要低著頭，看網路上的一些資料，有些船伕趁著船鑽過橋下的時候，自己則是表演忍者輕功，一躍而上橋頭，然後在船經過橋下的時候，又不費吹灰之力地從橋上跳到原本撐船的位置[1]。只是我這艘船的船夫年紀真的有點大，歷經大約十餘座橋，都沒見他跳上橋頭。
當然也可能是水位不夠高，所以還沒有爬上橋的必要；雖然沒看到忍者躍橋的表演感覺有點遺憾，但這位阿伯年紀雖大，腰倒是很柔軟，因為橋底下無法撐篙，所以必須靠著橋底下的繩子拉動讓船前行。
沿路上看到的船伕幾乎年紀都很大，筆者猜測柳川觀光業並不是那麼好，養活不了太多的年輕人，比較好的工作都在大都市，所以此地觀光業已經無法吸引年輕人駐居在此，因此只好靠著年事已高的老人繼續賣命演出[2]。
至於柳川的觀光業到底好不好，當天是星期五、天氣晴朗，少數網路查到的知名店家生意依然驚人，像是若松屋，即使是星期五依舊高朋滿座，附近的店家則是門口羅雀，一堆店家都已經打烊了，形成強烈的對比；其次，在若松屋270公尺處的停車場，平日收費最高才300日元、假日500日元，相當於新台幣大約90元、150元，有可能是當地旅客真的不多；然而也有可能是遊客很多，但停車場位子太多導致價格下跌。
圖片提供：大數據
從我個人到日本多次觀察趨勢的經驗，日本只要不是一級旅遊景點，生意都不是很好，即便是四周美景如畫，在外部天氣平均溫度逐漸變熱的今日，有冷氣吹的購物中心成為更好的選擇，多重不利因素導致鄉村旅遊的發展更加暗淡。
繼承集中化將使房產交易更形低迷
從這一次日本柳川旅遊的觀察，大概可以更確認我國房地產「都市集中化、鄉村崩潰化」的走勢，亦即人口老化、減少時，年輕人口會因為工作機會、生活機能完備等因素而向都市移動，旅遊人口也會往熱門的一級旅遊景點流動；以我國而言，仍然以六都為主要集中區域，此一趨勢會使得鄉村人口結構更加地惡化，只剩下老人與外籍看護在老家癡癡的望著遠方。
如果不區分都市與鄉村，以全國平均數來看，在金融海嘯前後，大概是國內房地產的高潮，自此之後，所有權第一次登記與買賣的數據，兩者相加的總和不斷下滑，如下圖的藍色線，最低數字（106Q3）幾乎只剩下最高者（98Q3）的4成。
圖片提供：大數據
上圖中另外一條橘色的走勢線，則是所有權繼承與贈與的筆數呈現相反的走勢，從98Q3大約1萬筆，今年第1季已經約1萬8,000筆了，足足成長了80%，代表「繼承集中化」仍在持續進展中，未來可能會往3萬筆邁進，可預見的10年、20年之後，繼承與贈與的筆數可能會超過第一次登記與買賣的筆數。
更簡單一點來說，有些年輕人貸款20年購屋，甚至於有很多是貸款30年、40年，壓力非常的大，但只要投胎投的好，父母早就買了2、3間房子，只要等繼承即可，一輩子少了上千萬的購屋支出，可以有更寬裕的資金讓自己過更好的生活。換言之，即便「都市集中化」持續發展中，但「繼承集中化」會減緩一些購屋需求的壓力，再加上「重劃區」遍地開花，讓都市房屋需求壓力更形減緩。
結論》
最後，未來10年、20年、30年的可見歲月中，讓我提出3個結論：
1.鄉村房地產並不是一個很好的投資標的：但也因為價格低廉，如果工作不需要往大都市發展，例如使用網路就可以交易商品的電商業者，就可以搬到鄉村居住，享受低成本、大坪數的舒適生活。
2.別把都市房地產當作投資工具：雖然人口持續往都市集中，但繼承集中化、重劃區遍地開花，都會讓房地產價格上揚的力道減緩，尤其是2022年總人口開始反轉之後，價格難以上揚的現象更形明顯。
3.特定標的提早避開：因為人口結構老化、少子化、家戶數量變少等現象，都使得4樓以上公寓、學生套房、大坪數被打入冷宮，應提早避開這幾種類型的投資標的。
補充資料：
[1]柳川超強船夫爬橋。
[2]人才培育活動：「船夫實習」的訓練開始了！。筆者9月初前往柳川，尚未到寒冷的冬天，不算是淡季。
本文獲「大數聚」授權轉載，原文：Dr.J／別把都市房產當投資工具！他出國一趟 看出台灣「都市集中化、鄉村崩潰化」