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圖片來源:dreamstime

「誰說一定要準備百萬頭期款,才能當房東?不買房也能圓房東夢,聰明為自己增加工作以外的被動收入。二房東實戰班,3天課程特價X萬元,老師帶你親走現場,從挑物件到投報率,一次讓你學會二房東這一行的眉眉角角。」有在持續注意房地產且對投資有興趣的朋友,可能對上述的廣告宣傳內容不陌生。

雖然沒錢買房,但準備一筆小錢當個二房東,每個月替自己多賺幾千到幾萬塊的被動收入,這樣的美好藍圖,在許多辛苦上班的人眼裡,不失為一個賺錢的好機會。於是坊間的課程應運而生,一個個超厲害的老師,宣傳自己經手物件從幾十間到幾千間不等,除了神奇的破屋改造解析、讓人心動的每月投報率,到實際物件參訪,甚至有些還直接提供有意願學員接手。一條龍的貼心服務,彷彿錢繳出去後,只要按照老師的SOP,下一秒會站在台上分享成功賺錢心法的人,就是自己。

好了,講到這裡,你可能以為我今天要當個酸民,來破解真相擋人財路。不不不~真心說,我對於這種增加被動收入以及增廣見聞的課程,完全是正面認同,也非常鼓勵大家閒暇之餘,花錢上課多充實自己不同領域的知識。但這裡還是要提醒許多興致高昂地非房產領域朋友們,賺錢事小、守法事大;法條在走,sense要有,在砸錢投資自己之前,你應該先搞懂幾件事。

自去年6月27日租賃專法上路後,還是陸續有人丟訊問我一些二房東相關問題,像是,當二房東好賺嗎?只要上完(坊間)課程,就可以當二房東了嗎?據本人不客觀察訪身邊業者,二房東跟買賣物件投資比起來,算是踏實的辛苦錢,有做要賺不難,但相關知識的含量和經驗值累積的眼光是重點。至於上完課程,就可以實戰去找屋主承租,然後改裝後,自己轉租當二房東(註1)了嗎?不好意思,答案是:不.可.以。

這不是錢或能力問題,而是法律問題。

要當個「合法」的二房東(包租業者),你有兩個選擇:一是到一間合法的租賃住宅包租業的公司工作,二是自己開一間租賃住宅包租業的公司。

「人必歸業,業必歸會」這句話的大白話就是,想要執業就要在公司底下,開了公司就得加入公會。要開一間租賃住宅包租業的公司,流程就是經直轄市、縣(市)主管機關申請許可後,3個月內辦妥公司登記,完成登記後6個月內繳存營業保證金、置租賃住宅管理人員及加入登記所在地之同業公會,並檢附上開證明文件向直轄市、縣(市)主管機關申請租賃住宅服務業登記,領得登記證後始得營業。

至於「租賃住宅管理人員」資格,是指經參加「中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會」舉辦之租賃住宅管理人員資格取得訓練,並經測驗合格,且應於取得合格證明1年內向內政部指定單位登錄及領有租賃住宅管理人員證書,始得受僱於租賃住宅服務業,充任租賃住宅管理人員執行代管或包租業務。

以台北市來說,包租代管業違規裁罰基準4月1日上路,其內容就有說到非經市府核准許可經營租賃住宅服務業者(註2),因違規情節重大,是採查獲次數之累積,第1次查獲即處新台幣4萬至9萬元罰鍰,第2次再查獲處新台幣5萬至11萬元罰鍰...最高可處20萬元罰鍰

圖片來源:臺北市政府公報108年第57期
 

另外,6月1日以後「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」(適用包租業與房客間,簡稱轉租契約)與「住宅包租契約應約定及不得約定事項」(適用包租業與房東間,簡稱包租契約)生效實施。如果二房東(包租業者)與房東及房客簽訂之契約,違反規定,除契約條款無效外,還可能會有高額罰款。

我知道坊間有些老師說法是,只要屋主同意就可以當合法二房東。這一項是引用租賃住宅市場發展及管理條例第9條「轉租人應經出租人書面同意,始得轉租其租用之住宅全部或一部。」(註3)但,我這樣說吧!法條這麼多必要條件,你怎麼就選擇其中一項,而對其他視而不見了呢?今天如果屋主同意就能夠不受其他法規規範,不用考照也不用開公司,把二房東當副業,那麼誰會那麼傻,多付那麼多成本步驟?都暗自底下兼做就好啦!

回頭看看,租賃住宅市場發展及管理條例,這條特別法的制定目的「為維護人民居住權,健全租賃住宅市場,保障租賃當事人權益,發展租賃住宅服務業,特制定本條例。」老實說,雖然新法上路會有很多尚待更詳細解釋的空間,但認真讀讀法條真的會對判斷有幫助。

講了這麼多,讓我來收個結尾吧!想要兼職副業,多點被動收入,這是無可厚非且令人鼓舞的事情。但在所謂的「坊間名師」和「多好賺又多好賺」的發財廣告面前,麻煩,請先醒個3分鐘,找找相關法規,看看授課內容,甚至查查老師是否合法執業。不要頭洗一半,課程匆匆結束,再來怨原來沒那麼簡單,等到被檢舉開罰,那都太晚了。

註1:內政部表示,租賃住宅包租業是指承租租賃住宅並轉租,擔任專業二房東的角色。另外,行政院消費者保護處就曾解釋,不論公司、團體或個人,若反覆實施出租行為,非屬偶一為之,並以出租為業者,均可認定為企業經營,而得以應記載及不得記載事項加以規範。

註2:租賃住宅市場發展及管理條例第36條
非租賃住宅服務業而經營代管業務或包租業務者,由直轄市、縣(市)主管機關禁止其營業,並處公司負責人、商業負責人、有限合夥負責人或行為人新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰,並限期改正;屆期未改正者,按次處罰;情節重大者並得勒令歇業。

註3:租賃住宅市場發展及管理條例第9條
轉租人應經出租人書面同意,始得轉租其租用之住宅全部或一部。
轉租人簽訂轉租契約時,應向次承租人提供前項同意轉租之書面文件,並於轉租契約載明其與出租人之租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由。
轉租人應於簽訂轉租契約後30日內,以書面通知出租人。