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「相信你在看這篇文章的同時,手上物件或房客要求處理的事情應該還是落落長,如果你覺得沒有,那我覺得你真的非常需要讀這篇文章!」

每次跟阿德吃飯我都會跟他請教,阿德在台北有五十間套房在出租,而且光蛋黃區就有十二間。阿德總是說:「不要整天都想著隔套、老屋翻修甚麼的,ROI提高多少多少都是假,人一跑結果空窗期增加,市場大餅看得到卻都吃不到!

他說:「我跟你說,你腦中對給房客的價值要有更大的景象,做出穩健的選擇跟搞好跟房客的關係是基本功,我可不是在說倒倒垃圾、換換濾網甚麼的,我說的是整體的投資報酬率、租金報酬率,一個可以讓你長期安穩的投資。」聽他娓娓道來他的經驗談後我也趕快寫下筆記,以下就是阿德說你最該先做的六個「待辦事項」!

一、​定期更新手上資料

你收到租金的感想是覺得一個月又過去了,還是你有仔細算過你每個月辛苦收到的租金再扣掉你幫房子額外多付出的任何成本之後,實際上的淨收益是多少嗎?也許你該好好算算看,養成持續追蹤投資的成效,是讓你的租屋事業走得更遠最重要的基石之一。

如果不知道怎麼開始,就先從把租金扣掉房屋產生的所有成本(水電網路、稅、房貸、額外請的水電師傅)。如果你有一個以上的物件,更新一下資料有助於幫你了解你目前的投資是不是符合預期,還是要再做一些調整。

二、定期打聽附近行情

房屋出租後,你還有再追蹤目前租屋附近的租金行情是多少嗎?房地產市場其實是動態的,租金不會一成不變,除了每年快到簽合約的時候,最好每一次收租都打聽一下租金行情與房價。

2018年初台灣銀行正式宣告今年新承作的房屋貸款金額要達到1,000億元的目標,有專家指出這是房市已探底的徵兆,2019年房市樂觀度續增,如果房屋增值的空間已經超過原本的預期,那就可以做點打算是否要微調租金或是轉手出售房屋。

三、重新制定獲利目標

手上的物件與市價都有更進一步的了解後,這個時候才來看看你的期望報酬是如何。租金報酬率的公式為年租金除以房屋總價,目前市場上現行的租金報酬率是1.5%~1.6%,好一點的莫約2.1%,你可以用新的房價與你既有的年租金推算依自己的租金報酬率有沒有達到市場水準,如果沒有,你就可以知道也許你的策略可能必須另行調整。

如果你覺得以上計算稍嫌複雜,那你至少要知道你在未來哪個時點能達到獲利目標,例如你說你想賺一百萬,你可能就必須用你目前年租金推算一下大約要花多久才能達成。然後記住要一直提醒自己追蹤獲利狀況。

如果你不確定要如何查周遭租屋的租金的話,可以看看我之前寫的文章。
延伸閱讀:租屋精打細算靠自己:六個查租金行情的實用網站!

四、想一想有什麼拖住你

如果要說阿德教會我什麼的話,我會說,阿德這種在房市打滾多年的老手也知道要時常省視自己的策略有沒有什麼漏洞,那我相信我應該要更加謹慎評估。忍痛直視一下自己過去的決策,為什麼待出租的時間比自己想像中得還要久?為什麼出租完後隔壁馬上用更好的租金價格出租?為什麼簽約後房客帶給你更多的額外成本?不一一列舉。

每個問題的背後都是策略上的盲點,如果不解決,以後同樣問題只會再次遇到。

五、衡量一下輕重緩急

也許在一番思索過後,你心中已經有一些初步答案與解決辦法,在你急著動手做之前,先嘗試一下排個輕重緩急,最好依序從最重要到最不重要排下來,然後重點是,先做前三個就好,我保證你在著手處理前三個問題後,能意會到其實很多東西是一體兩面的。

例如有六個問題是你要去解決的,從第一重要依序排序一下,然後把第三個以後的先畫掉,專心解決一二三,相信我,這很有效。

六、想想看三年之後,這間房子會帶你到哪

如果你以上五個待辦事項都已經實際執行,最後一件事情就是想一想,為什麼當初會選擇這種投資方式,假如叫你閉上眼睛猜想一下,三年後你跟這間房子的關係是如何?是它讓你累個半死,覺得一切其實沒那麼賺,還是帶給你更多的價值。記住,真正好的房東在做任何事情,一開始的時候腦中就已經對終點有個景象。

阿德跟我說,其實有時候他跟其他房東社團的人交流自己的想法時,有人會認為「阿租房不就房客來住定期交租而已嗎?幹嘛搞得那麼複雜」,但阿德認為選擇進入租屋市場的投資客雖然理由各異,但大家其實求的就是個實在的投資方式,那為什麼不一次做足功夫讓自己真正放心呢?

徹底了解手中資產的未來價值,才能為將來更多可能做好準備。另外多交流才可以了解別人都用哪些方式來管理租屋,FB包租公包租婆社團多參加,租屋管理平台可能會用屋比、優租房,或者新型的IOT各項硬體設備等等,好讓自己的投資更有保障跟效率。

以上就是今天的分享,如果你還有什麼想知道的,都歡迎留言跟我說喔,那我們就下次再見。

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本文獲「優租房Urent.cc房租議價平台」授權轉載,原文:老房東心法:今天就做!這六件「待辦事項」讓你眼中不再只有再簽一年而是長期效益!