租金報酬率過低且稅負壓力大，以房養老愈來愈難》靠配息基金，打造養老現金流

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談退休，早期觀念是「養兒防老」，過去10年隨著房地產行情大好，流行「以房養老」。可是，目前年輕人起薪低，要在雙北買房大不易；就算有錢買房，又因租金報酬偏低，使得要靠「買房收租」做為退休收入變得困難。在此情況下，「養」一個能穩定配息的基金，已成為低利率時代規畫退休準備的新選擇。

鉅亨基金交易平台策略長張榮仁指出，靠配息基金養老，當「包基公、包基婆」比起養房當「包租公、包租婆」，不僅報酬率高、維護成本低，還有稅負低、流動性佳的優點。

台灣近10年因為房價漲，帶動「包租公」、「包租婆」大流行，許多年輕世代學習靠買房收租打造退休準備。不過，根據仲量聯行統計，台北市2017年第2季的租金淨報酬率在亞太6個主要城市中排名墊底， 比香港還差！房價高、維護成本高、稅負高、流動性低，加上租金報酬低，使得「包租公」以房養老愈來愈難。不過，張榮仁觀察，以房養老的缺點卻剛好是靠配息基金養老的優點：

一、房屋租報率僅1.57%，基金配息殖利率可達3%

根據最新全球住宅市場調查，台灣房價租金比達63.7年，意思是，如果房價持平，要出租63.7年才能回本，換算每年收益率只有1.57%，房價租金比幾乎是全球最低，代表目前房價已經偏高。

但共同基金的配息殖利率目前卻有3%到7%，全球債券、全球高收債與全球股票都有配息基金類型，若挑對基金甚至也有逾9%的標的。

 

二、房屋維護花費高，基金成本低且收費明確

房東是否能順利收租，有許多變數，房客好壞、房子出租期間是否漏水、家電是否損壞都是問題。如果是養配息基金，選擇全球債、高收益債或是全球股票收益，每月（或每季、每年）自動配息滾入帳戶，「養護」上述類型基金的成本，只有每年從基金淨值扣除的基金管理費，僅約0.3%～1.5%。

不過，要注意的是，在基金交易平台購買基金會收手續費，但若在銀行通路申購基金，除了手續費外，還得每年額外給付一筆信託管理費，金額從0.2%～0.4%不等，以1年投資100萬元來看，5年下來，透過上述2種不同管道購買基金、交易成本最多可能相差7萬5,000元。

 

三、房屋相關稅負重，基金投資達3條件才課稅

房屋租賃新制2017年元旦正式上路，包括不能不讓房客遷入戶籍等，對房客來說，是一大利多。但對房東來說，代表租金所得會被強制「檯面化」，必須依法繳稅。此外，養房每年還要繳交房屋稅及地價稅，房屋買賣時還有房地合一稅、契稅等，整體稅負壓力愈來愈重。

至於用境外基金收息的「包基婆」，每月取得的利息則以最低稅負制來課徵，但這不代表就一定會被課稅。因為最低稅負制是「富人稅」，要同時滿足以下3個條件才會被課稅：

1.個人海外所得1年要達到新台幣100萬元以上；
2.加計其他國內來源的收入後，全年所得要超過670萬元；
3.計算出來的最低稅負制之基本稅額還要大於綜所稅的一般稅額，才需繳納其中差額。

四、房屋出售耗時，基金贖回變現僅須10天

買賣房子本來就不易快速成交，近年來房地產陷入不景氣，買賣流動性更差，按照住商房屋統計2016年第4季，六都中成交最熱絡的台北市，平均交易天數要67.4天，桃園則要93天。也就是說，如果養房的退休族臨時需要用錢，從委託仲介出售到拿到現金，少則2個半月，多則會到3個月以上。相對的，共同基金從下單贖回到資金匯回戶頭，只要6～10個工作天，變現性非常快。