省吃儉用買入千萬房，擔憂寬限期將至增加財務負擔》取得大筆資金，該先還房貸嗎？

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現在年輕人要買房，因為能夠籌措的自備款並不多，以至於大多數人繳付的房屋貸款，不但相對總額大，期限也很長，常常會排擠到其他的目標，所以是很重大的理財決策。

不過， 認證理財規畫顧問（CFP）王麗文指出，雖然購屋後的財務負擔增加，但因有強迫儲蓄、累積資產的效用，可以說是良性的債務。

但房貸畢竟是債務，而且在升息循環下，借貸的利率調高機率大，所以要預先做好償債評估及資金規畫，以避免家庭收支失衡、無法繳付房貸，中斷資產累積的狀況發生，甚至讓房貸成了不良負債，那就得不償失了。

當你在償付房貸期間，尤其是寬限期即將結束，若取得一筆較大資金，通常都會想用來提前償還房貸，以減輕債務壓力。但是，把這一筆資金運用在提前償還房貸上，真的是效益最好的方式嗎？一般人應該要如何評估呢？王麗文有以下2個建議：

建議1》設定占比上限，房貸不宜超過月收入4成

雖然房貸往往是個人或家庭的最大支出，但必須預先規畫好支付資金，並且設定上限，以確保家庭的財務健康、生活品質良好。

那麼，設定上限的標準是什麼呢？由於房貸是每個月支付，所以就要用家庭每個月收支來計算占比。如果房屋物件在台北市、新北市等高房價地區，建議每個月房貸應占月收入4成以下；如果是位在其他地區，則房貸占月收入比率，最好也不要超過3成為宜。

在了解房貸占比是否影響家庭財務時，要注意2件事：

1.以本利攤還期金額計算

通常房貸支出有2個階段，第1個階段是寬限期，也就是每期只繳納貸款利息，不需攤還本金，因此還款金額少、負擔輕，一般銀行提供的寬限期為2～3年。

第2階段是寬限期結束後，既要還利息，也要還本金，因此每月還款金額大增，必定要預先準備，也因此房貸支出的占比，必須以寬限期結束後的金額來計算，才能真正反映家庭財務的健康實況。

2.所有非理財支出都要設限

一般而言，房貸、家庭日常花費、儲蓄理財各占月收入的1/3，也就是房貸和日常花費的非理財支出占比，最好在2/3左右，一旦有新需求或家庭狀況變動，例如小孩出生，這時才能有現金流可分配，而不易造成赤字。

如果發現家庭的非理財支出占比太高，先檢視家庭日常花費，是否有可再減少的空間，例如每年少出國1趟、降低添購新衣的頻率、調低手機資費方案等。如果是房貸負擔較重，而家庭日常花費也無法再減少，且沒有增加收入的機會時，就要考量賣屋再換屋或者是租屋的做法了。

建議2》評估投資效益，報酬率3%以上為佳

許多房貸族都想盡早償清房貸，因此當領到年終獎金、儲蓄險到期等較大的閒置資金時，就會先想到還房貸，以降低每月還款金額。但到底這樣做的效益好嗎？可做以下2個評估：

1.償還本金的效益

要評估償還本金的效益，還是以房貸的合理占比為基準，亦即占家庭收入的3～4成。例如將一筆資金用來償還本金後，原本房貸占比可從5成降至3～4成，可有效紓解每月還款負擔；但如果只降個3、5個百分點，效益就不大了。

2.用於投資的效益

如果不把100萬元用來還房貸，而改做投資，以追求更大的效益的話，則原則是投資報酬率要大於房貸利率。根據中央銀行統計，2017年3月，5大銀行新承做房貸放款利率為1.665%，相較於1年期的定存固定利率只多了約0.6個百分點。因此，這筆閒置資金的投資報酬率，最好要能大於房貸利率，而以目前的市場環境來說，建議以3%～5%作為合理範圍。

要提醒的是，有2種類型的人，在領有閒置資金時，最好優先拿來償還房貸：

第1種是毫無投資經驗，且沒有時間或不願意做功課者，不容易穩定創造優於房貸利率的報酬率，甚至有可能虧損；
第2種是無法控管消費支出的習慣，在領到閒置資金後，很可能會被自己花掉，提前償還房貸會是效益更好、更安全的選擇。