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四天連假許多人提早出國旅遊去了......不過也有部分行業的朋友還在崗位上努力。
在路上碰到好久不見的一位房仲朋友阿家，我笑笑打招呼說：「最近這一兩年都很難作吧？市場的量能急縮對你們影響超大。」
阿家挺拔的身高應該有180公分吧！過去幾年一直在房仲直營店上班，也是位厲害的top sales！
一向樂觀又好脾氣的阿家瞇著眼笑著講：「是啊！去年真的蠻慘的，不過今年一月到現在三月有越來越好的跡象，尤其兩房跟三房的中古屋都還不錯，新成屋跟老公寓跌價幅度就比較大一點。」
由於趕著去接小孩，我就隨口再問了一句準備趕著走：「那你三月業績如何呀？有作到幾間？」
阿家依舊笑笑著露出一排整齊的白牙齒說：「四間......運氣運氣。」
我帶著驚訝的表情，然後跟他說再見！就趕著離開了......心裡想著，這樣的低迷量能，很多仲介兩個月都不一定能成交一間，除了運氣之外，應該實力還是佔了一大部分。
房市多空我想應該就跟股市多空一樣，難以準確預測，任何人應該都保持謙卑的心態去面對市場。
相較於台灣這一兩年的冷清房市，我們觀察到美國房市情況不像台灣這麼冷......而且是呈現一個強勁的走勢。
美國房市多頭強勁，漲幅已創下2014年6月以來新高
根據標普CoreLogic Case-Shiller房價指數顯示，全美房價在1月上漲5.9%，同時也創下31個月新高。
西北部和西部城市維持上漲動能，西雅圖、波特蘭和丹佛的房價漲幅在20個被追蹤的城市中名列前三。過去一年來，這些城市的漲幅均名列前茅。
雖然Fed前陣子升息一碼（0.25%），但這並不足以熄滅買房者的熱情，除非Fed今年跌破眼鏡「再升息5次」（市場目前預期還有2～3次），那可能就會引發民眾的擔憂。
房貸利率的上漲會令不少家庭無法以目前的價格購買房屋。當然最終將推動價格下跌。
這邊要提個觀念給讀者，許多人一直認為升息就會讓房價出現「崩跌」，這是有些錯誤的觀念......為什麼？
這樣想法的人，思維大致如下：
1.升息會讓貸款利率升高
2.已經背房貸的人每個月繳款會更吃力
3.還沒購屋的人會更觀望，甚至退縮
當時2008年金融海嘯不就是這樣嗎？
這邊要解釋當初2008金融海嘯篇幅會有些過長，網路上已有許多歷史資料，這邊不贅述。
升息只有在「末升段」的情況下，才有可能導致房市的慘跌，而升息的「初升段」，房市在歷史上都是健康而良好的。
因為Fed升息是建立在經濟有慢慢復甦，並且有過熱之餘，所以才會有升息這個動作。而景氣轉好，消費者所得也會增加，所得增加自然就能提升買房的能力。
升息是因為經濟開始復甦，初始階段對房市不會是利空
像美國這幾次升息，但台灣並沒有跟進......原因彭總裁也講得很清楚了，台灣目前沒有升息的條件，因為銀行裡的爛頭寸還是太多，沒有去處......而且沒有過熱的通膨情況，依舊維持低利的環境。
而美國前年、去年、今年，目前各升息一次，房市指數呈現節節攀高。
看看兩個建築類ETF的表現吧！一檔是ITB（iShares道瓊美國房屋建築業指數ETF）、另一檔是XHB（SPDR標普房屋建商ETF）：
圖為ITB月線圖
圖為XHB月線圖
從這兩者的月線圖看來，反映的就是房市指數並沒有崩跌，反而是上漲趨勢。這就是我們想要傳達給讀者的邏輯思維。
川普想繼續寬鬆，過度鬆散的最後才會造成泡沫破滅！
川普在競選期間幾乎沒有提及住房政策。可是他在8月一次演講中提出，要將美國房產抵押貸款標準放寬鬆。未來一旦成真，銀行可能會放鬆貸款標準，降低貸款資格所需的信用評分。這將在短期內促進借貸，圓更多人的買房夢。
補充：美國人買房的難度並不比台灣人容易，因為美國貸款利率目前大約4.23%，台灣大約1.8%上下。而信用評估的嚴格度，經過2008年金融海嘯後，紛紛提高。下圖為近五年來美國30年房貸利率走勢：
如果川普真的成功鬆綁了放貸標準，這時候才真的開始要進行泡沫的末段，至於現階段......嗯，盡可能享受泡沫本身吧！
美股第一季順利落幕，多頭再下一城，準備迎接第二季的到來吧！如果喜歡我們專欄，歡迎分享給更多朋友閱讀。
[快速結論]
升息就會導致房市崩盤？這肯定不是事實，美國房市走出近三年來的新高，遠在台灣的你，卻可以利用ETF工具去投資，甚至挑選房產個股去買進，這並不是難事。泡沫本身並不可怕，在泡泡破滅之前，我們要作的就只是享受這個過程。
本文獲作者授權轉載，原文：全美房價創下31個月來新高，面對升息的環境，房市為什麼還節節攀高？這兩檔房產ETF能幫你順利參與這波美國房市多頭行情
作者簡介_畢德歐夫
現職為外資券商當沖交易室經理，曾管理超過30位交易員。學生時期開始投資股票，20歲開始國內期貨與選擇權的操作，而後延伸至國際外匯、指數、活牛、農產品與美國公債期貨，22歲賺到了第一個百萬。而後進入外商當沖交易室學習，累積交易筆數超過125萬筆。