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前陣子友人提到退休後想當包租公與包租婆,讓我想起之前做過一年的包租公,今天來分享套房投資經驗。

2008年的時候我在中原大學的週邊買下一戶七間套房的房子,購置成本為400萬(包含仲介費、契稅、代書費等等費用),另外花費裝潢100萬(包含施工、電器、家俱等等),而一年出租的租金為40萬,用簡單的公式來看40 /(400+100)= 8%,好像是不錯的報酬率,不過這樣完全忽略了成本,請接著看下去。

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代管費:有點類似房屋仲介的業者,代房東管理、收租、維修並向房東收取服務費。
委託出租費:仲介代房東出租房屋並收取服務費。如果下一期房客自行續約則不需此服務費。
裝潢與設備折舊:前面提到裝潢與家俱花費的100萬,這些東西經過十年後都必須再次更新,此項目應該是房東最容易忽略的成本。

扣除成本後再來算一次報酬率16.6 /(400+100)= 3.32%,這樣的報酬率合理多了。依然有一些因素是沒被計算的,例如:房屋本身的折舊或增值、未找到新房客前的閒置損失、遇到爛房客的風險、運用房屋貸款的槓桿效益。另外,要不要給仲介代管應該視個人的機會成本,對我來說去工作領薪水並將套房給人代管是最佳化,沒工作的人則可以自己管理。

最後,除非是相信房市沒有泡沫的問題,相信房屋永遠會一直增值,除此之外,我想不通如果租金投報率(未扣除成本)只有3%或更低,到底賺到了什麼,知道的網友請講一聲囉。

以上觀點僅爲個人的看法,提供之資料僅供參考,並非任何投資勸誘或建議。

本文獲「WIKI股票投資筆記」授權轉載,原文:包租公包租婆的投資報酬率