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大部分的人都知道銀行房貸的成數和利息條件很重要，也知道可以談，但是，你知道在你簽約確定購買之前，就可以請銀行先估價給你參考，並詢問貸款條件嗎？
由於銀行的貸款成數是由「實際成交價」與「銀行鑑價結果」兩者取其低者，再依區域、貸款人條件來核定貸款成數和利息，所以「銀行鑑價」對貸款條件很重要。例如：A房實際成交價為1000萬，銀行鑑價結果只有900萬，核貸成數為8成，則可貸金額為：900萬 x 80% = 720萬，只有相當於實際成交價的7成左右。是不是差很多呢？
當你對一個物件有興趣，想要進一步議價之前，就可以先跟銀行初步詢問貸款條件。由於通常銀行對房地產估價相對較保守，如果你詢問的幾家銀行對該物件的估價都很高，那麼只要你能買在其估價內的價格，就不怕買貴。
大多的銀行都有自己的成交行情系統，會將其核貸房貸的每一戶實際成交價輸入資料庫，做為實際成交行情的參考。雖然早期房仲就有公開成交行情可參考，現在更有實價登錄系統可以使用，但有些銀行鑑價還是以自家的資料庫為基礎。由於每一間房子的狀況不一，屋況、甚至形狀、附近有無嫌惡設施、是否疑似海砂屋、輻射屋等，都會影響鑑價結果（由於同一個社區或連在一起的房子通常都是由同一個營建公司一起蓋的，如果其中某一間在銀行的資料庫中標示為海砂屋、輻射屋，則其它間要貸款時銀行就會因疑似海砂屋、輻射屋而影響鑑價金額）。銀行鑑價人員會先以資料庫中查到的行情取一均價區間，然後參考物件條件和實地勘查來做加減分。
例如：資料庫中的行情均價區間為32～35萬/坪，實地勘查發現屋況和其它條件都很好，鑑價人員的鑑價報告就會以35萬/坪為準，如果該筆的合約成交價為35.5萬，鑑價人員可能會接受，因為物件條件很好，且離均價行情區間不遠。如果該筆的合約成交價為40萬，則鑑價人員會就其所能估到最高價，也許是36萬/坪，提供給核貸人員參考。
詢問估價有技巧！標準話術教你如何請銀行幫你估價
房地產的鑑價雖需要實地勘查才能做，但由於實地鑑價需要的人力成本較高，加上實地鑑價也是基於銀行的行情資料庫去做加減分，所以在確定你的申貸意願之前，銀行都會先以地址查詢行情資料庫，並參考謄本上的坪數、屋齡、樓層等先初步估價。以下是請銀行房貸業務初步估價須提供的資訊：
1.物件資料：包含地址、建物坪數、土地持分坪數、屋齡、類型（如：無電梯公寓、電梯大樓、透天、店面等）等。
2.物件謄本：謄本除了可以幫大家獲得許多寶貴的資訊外，對於銀行估價也很重要。由於銀行專員業務繁忙，為了加快他們幫忙估價的速度，最好直接調好謄本，把謄本和詳細的坪數資訊提供給你想要詢貸款的銀行房貸人員。
3.貸款人收入、信用等條件：由於房貸條件除了物件鑑價外，最重要的不外乎是貸款人的收入、信用條件。包含：年收入、在哪一家公司上班、有無其它貸款、名下有沒有房子、如果有，是否還有房貸？由於現在央行為了抑制某些區域的房價，嚴格限制銀行針對名下有房子且還有房貸的人，如要買第二間以上的房子，在某些區域，最多只能核貸六成，利息需在2%以上，且不能有寬限期。不過，如果名下的房子沒有貸款，則不受此限制，且可以將沒有貸款的房子列為資產，做為提高貸款成數和爭取利息的「財力證明」。
4.實際成交資訊：由於銀行的貸款成數是由「實際成交價」與「銀行鑑價結果」取其低者，所以銀行還是會參考該筆物件的實際成交資訊。如果你已經簽約，可以提供合約價格給銀行參考，如果還沒有簽約，可以告知有可能成交的價格供其參考。
通常我詢估價大多會先打電話跟銀行的窗口聊聊後，再發email或簡訊提供詳細資料。下面就是我常用的內容格式，只要填入你的情況就可以詢估價了，是不是很簡單呢！
愛莉貼心提醒：有些人的薪資條件不是很高，但是是在千大公司上班，且年資在1年以上，或是在公家單位、醫院、學校等，對許多銀行來說仍是很優質的客戶，銀行會願意提高較好的成數和利息條件。
作者簡介_邱愛莉
House123董事暨執行長，文化大學進修推廣部房地產購屋實戰講師。本來是朝九晚五的OL，偶然發現自己對房地產的熱情，進而投入研究。看過逾500間房子，獨創一套買屋增值模式。2012年成立House123全方位房產平台，從買方立場出發，教大家從看屋、挑屋、實際評估到議價。著有《買一間會增值的房子》。
2018年新書《小資族大翻身》甫出版即榮登暢銷榜，無私分享8年從20萬滾出資產4000萬的賺錢筆記。