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房貸的方案百百種，在申請之前，最好先了解各種種類的差別。大家通常以為利息越低越好，其實房貸的條件還有是否需要綁約、有無寬限期、貸款年限、貸款金額、是否需加買保險…等。
房貸方案有幾種分類方式，光是依照利息是否浮動、利率結構就可分為以下種類：
利息是否浮動
有的貸款利息是浮動的，有的則是固定的。固定利息通常比較高，但比較沒有未來升息的風險。依照「利率是否浮動」的標準，可分為以下三種房貸方案：
1.指數型房貸（比較常見，又稱為「浮動型房貸」）
指數型房貸利率=定儲利率+加碼利率，利率隨著市場利率變動而機動調整，一般來說只要央行沒有升降息，利率幾乎不會波動，適合有規律薪水的上班族 。
2.固定型房貸
利率固定，不受利率上漲、下跌的影響。一開始的利息通常較指數型房貸高，但因利率固定不變，可避免央行升息的風險。由於房屋貸款的年限大多為20～30年，幾乎沒有銀行提供這麼長期間的固定型房貸，大多僅提供一定期間的固定利率，期滿之後則改為「指數型房貸」。適合預算有限且準備長期還款的首購族、雙薪家庭和預期未來利率可能走升的人。
3.組合型房貸
結合固定與機動利率，可自由搭配金額比重。適合想省息又想規避升息風險的人。
利率結構
除了「利率是否浮動」外，依照「利率結構」，還可分為以下幾種房貸方案：
1.一段式房貸
貸款期間的利率均用相同計算方式計息，通常搭配「指數型房貸」使用。相較於二、三段式利率，前兩年的利率雖然較高，但長期來看利息較優惠，適合還款能力佳的人。
2.二、三段式
將還款期間分做二或三段，採取不同的利率計息。如果是二段式，第一段通常為前2年，第二段為第3年起。如果是三段式，第一段通常為前6個月，第二段為第7～24個月，第三段則為第3年起。通常二、三段式的利率結構，前2年利率通常低於一段式利率，但第3年起通常會支付較高的本息負擔，適合希望前兩年利息負擔較輕的人（例如：兩年後就想換屋）。
3.利率遞減型房貸（比較少見）
依據顧客繳息情形提供利率回饋。房貸利率依指數型房貸計息，若顧客每月按時繳息，利率即享有減碼優惠。適合雙薪家庭、有固定還款來源者，或是對利率敏感度較高的上班族或避險族等。
我有一個學員買了一間台北市的預售屋，總價約3500萬，因為後來工作異動，過戶交屋後就計畫出售。建商配合的銀行提供貸款8成，利息1.86%，算是很低，但是需要綁約3年，如未滿3年提前解約，需支付貸款金額的1.5%作為違約金。後來我建議他找不用綁約的銀行（後來他找台銀），一樣貸款8成，利息1.99%雖然較高，但是交屋後三個月內就出售，利息相差不到1萬，卻省下42萬的違約金。
還有一個學員，因為名下已有房子，再買第二間時想要貸款1500萬，因為有二屋的問題，本來問了一家銀行利率2.3%已經覺得很低了，我給她另外一家銀行窗口，只有2%，30年下來利息省了100萬！「貨比三家不吃虧」，在貸款時更是鐵律喔！
房貸常見小問題：
Q&A：「歐洲央行閃電降息1碼」、「中止連續16次升息，央行宣佈降息半碼」…請問半碼、1碼是多少？
在全球各國利率升降單位1碼均為0.25%，半碼則為0.125%。如果你的房貸利息本來是1.86%，升息半碼後即變為1.985%，如果你的貸款金額是1000萬，每年增加的利息金額約為1.25萬，相當於每月增加約1000元。
Q&A：如果我有足夠的現金，可以付完整的總價，最好就不要貸款，無債一身輕。這樣對嗎？
即使你現金充足，平常也沒有投資理財需求，但是為了增加資金運用的彈性，建議還是可以申請「抵利型房貸」或「理財型房貸」。因為已經用現金支付完總價款項，所以平常不計任何利息。但如果有一天真的有資金需求時，可以用相當於房貸的利息，去動用資金，並可隨時動用、隨借隨還按日計息，不用去申請房子增貸（通常會有申請費用），也不用動用到信用貸款（利息通常比房貸高出2～3倍不等）。在不多付利息的情況下，保留自己的資金彈性，何樂而不為？
Q&A：夫妻買房，由誰當貸款人，誰當保證人比較好呢？
由於房貸可以透過「一般保證人」的加持來增加貸款授信，且不會占用保人自己的貸款額度，可以好好善用喔！不過，該由誰當房子的貸款人、誰當保證人，也是有學問的喔！
例如：如果先生年收入100萬，太太年收入50萬，現在想買一間總價1200萬的房子（想申請8成房貸），考慮到未來可能還有購屋置產的需求，如果夫妻兩人目前名下都沒有其他任何房產，也沒有其他貸款，建議這一間房子可以先買太太的名字。太太的收入雖然較低，但是透過先生當「一般保證人」，等於兩人的年收入加總有150萬，加上先生目前名下沒有任何貸款，所以可以幫太太加不少分！
等這間房子過戶，太太的貸款也辦好後，太太名下有一筆960萬的房貸，而先生因只當「一般保證人」，因此這筆房貸不算在先生名下，加上房子僅登記太太名字，所以先生名下沒有房子。未來如有買第二間房子的需求，就算在央行規範的區域內，先生也不受「第二屋」貸款限制，加上名下沒貸款，收入又比較高，所以不需要太太當保人，銀行貸款條件也會不錯喔！
Q&A：夫妻買房，要登記兩個人的名字好，還是登記一個人就好？如果只登記一個，對另一個人有保障嗎？
由於央行規範多，考量未來可能還會再購屋的需求與貸款上的彈性，我通常建議登記在一個人名下就好。
乍看之下，僅登記在一個人名下，好像對另一半比較沒安全感，不過，民法對於夫妻的財產可是有規定的喔！如果有一天，夫妻因種種原因必須協議離婚，除非兩人先前有以書面約定雙方的財產制度，不然，兩人就是適用法定財產制。基於「因夫妻雙方努力而增加之婚後財產，由夫妻雙方平均分配」的原則，離婚時，對於各方於婚後增加的財產（因繼承或其他無償取得的財產不算），需列入分配。所以，如果是婚後才買的房子，除非有特別約定，否則，就算僅登記在一個人的名下，在民法上還是對雙方都有保障。
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作者簡介_邱愛莉
House123董事暨執行長，文化大學進修推廣部房地產購屋實戰講師。本來是朝九晚五的OL，偶然發現自己對房地產的熱情，進而投入研究。看過逾500間房子，獨創一套買屋增值模式。2012年成立House123全方位房產平台，從買方立場出發，教大家從看屋、挑屋、實際評估到議價。著有《買一間會增值的房子》。
2018年新書《小資族大翻身》甫出版即榮登暢銷榜，無私分享8年從20萬滾出資產4000萬的賺錢筆記。