房地產

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「子房老師,來嚐嚐看吧。」C哥熱情地說。

我們窩在宜蘭市巷內一家日本料理店,空間雖小但人聲鼎沸。老闆端上一盤肥大美味的魚下巴,油滋滋的魚皮飄著香氣,令人食指大動。環顧整家店不到十幾坪的空間,擠了超過三十位饕客。好友C哥在當地從事民宿相關工程,平常嗜好就是騎重型機車跟吃美食,這次他邀我來宜蘭走走,特地找了這家老店,並介紹一位宜蘭某餅店家族二代K給我認識。

配著日本料理與啤酒,K拿出他最近推出的酥餅禮盒,精緻的文創風包裝頗吸引人,與他們家族傳統包裝產品完全不一樣。

「子房兄,我這產品融合西式口味,包裝設計還得過獎、上過雜誌封面,但家族對我走另一風格產品不太認同,因此我決定獨立出來做一個觀光工廠,從原料進口、產品製作、包裝行銷都跟家族分開。」K自信地說,C哥對他使個眼色,要他跟我說明目前面對的困難。

K收回他的笑容,嘆了一口氣說:「最近我的工廠接近完工,但我有一個大股東臨時撤資,現在資金短少3000萬,需要找新的股東進來,眼看一個月內就需要再付款,C哥說找您聊聊可能有解。」

「銀行怎麼說呢?」我問,因為從銀行融資成本最便宜。

K講到銀行就生氣,憤憤地說:「銀行說我是新公司也沒訂單,借不到這麼多錢。」又補充說,「其實我很保守,我這公司從買地到蓋工廠也花了快6000萬,這過程我們都沒貸款。結果現在要進新設備與開始籌備營運,大股東居然撤資。」

「完工營運後,你公司每年預期淨利多少?」我問K。他掐指算算後,回答說:「500多萬吧。」

我想了想,由於餅店生意我並不是專家,但基於地產投資專家身分,我問他:「要不要考慮售後回租工廠取得資金?」

「售後回租?」K好奇放下手邊的酒杯,我拿出一張紙寫給他看。

原本買地自建所需是資本額9000萬的公司,其預期每年淨利600萬,本益比就是600萬除以9000萬,得6.6%。對一家新創工廠股東來說,這數字吸引力不大。

但如果K把這棟廠房以6000萬賣給我再回租,年租金240萬,對我來說每年就有4%報酬。而若我的買價能取得五成銀行融資,只需3000萬現金,年投資報酬率也會超過6%。

另一方面,K拿到6000萬解燃煤之急得以完工營運,原淨利600萬付掉租金240萬,還有360萬。但他資本額可以降到3000萬以下,其本益比為360萬除以3000萬,得到12%。這數字對股東來說,吸引力就大多了!

而且,K還可以用多出的3000萬做更多投資呢。

近期高雄漢來集團以售後回租的方式,把資產以165億賣給台灣人壽。除了壽險取得不錯的投資報酬,也解了國揚集團多年來的低潮,並有更多資金投入新的開發建設。

房地產售後回租模式,過去如ING安泰人壽30億買桃園敏盛醫院、南山人壽48.96億買台中勤美誠品綠園道,都是讓承租者變成「輕資產」企業,便於做更多展店發展。以晶華酒店集團為例,除了中山北路本館是地上權外,全台灣所有晶華品牌多為承租或委託經營管理,「輕資產」策略讓這家集團的EPS(每股盈餘)有更好的表現,資金不用壓在不動產上,對營運業者來說也是好事。

「可是,擁有一個漂亮的觀光工廠是我的夢想,賣給你再回租,就感覺不是我的了。」K聽了雖似懂非懂,但對賣地產這件事顯得相當抗拒。

「是呀,但如果你想要找股東,作為一個新創公司董事長,讓股東們有最佳獲利空間是最基本的原則。你看這家日本料理店這麼賺錢,店舖也是用租的呀。」我說。領導者幫公司股東爭取較高的收益率,如果能善用地產金融相關手法,是可以有許多合作共創雙贏手法。

只是要突破的觀念在於:你捨不捨得為了公司更快發展,放下房子產權,單純只做個使用者?


作者簡介_紅色子房

紅色子房,CCIM國際認證不動產投資師,現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問,創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展,並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」,結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。著作:《危機入市!投資買房零失誤的10堂課》《6折買房術:外資圈知名地產軍師 大爆砍價買房最高機密

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