房地產

一蘭拉麵
圖片來源:Wei-Te Wong

flickr,(CC BY-SA 2.0)

最近新聞報導,原本規劃於西門町開店的H&M連鎖服飾品牌店,可能因為租金過高的原因,暫停此項計畫。無獨有偶,國人去日本常拜訪的拉麵名店「一蘭拉麵」,也以找不到合適的地點為由,暫緩來台開設分店,為什麼這些深受台灣消費者喜愛的品牌,會推遲來台展店的計畫?

商人競逐的當然是利益,之所以會暫停展店的計畫,最大的原因就是經營團隊評估來台之後,並沒有辦法為企業創造出合理的利潤。我們可以從開店成本與預估收入兩個面向,來探討為什麼會有這樣的結果。

房租絕對是在精華地段開店的重大且持續性支出成本,而像H&M這種需要非常大營運空間的服務品牌,在特定區域能夠選擇的房地產物件本來就不多,如果房東開出過高的租金,對於企業而言,將會是營運成本上很重的負擔。反過來說,難道房東不清楚,過高的房租開價很可能嚇退有意願的承租者,到頭來連一毛錢的租金都沒辦法入袋?我推測最有可能的原因,就是房東取得不動產的成本過高,為了打平每月必須支出的房貸本金與利息,房東必須開出這樣高的租金條件,然而這樣的租金已經超過展店企業願意負擔的成本,最後就出現企業停止展店投資、屋主的房屋空置,以及消費者可選擇性減少的多輸結果。

如果說高租金出現在經濟持續成長,人們所得提升的時刻,或許企業還願意為了未來可期待的高收入來投資展店,然而以國內面臨薪資數十年凍漲,GDP與景氣指標雙雙停滯超過一年的近況來看,企業願意持平看待未來景氣已屬萬幸,怎麼還能期待企業砸大錢來擴充營運規模?再說,這些跨國品牌應該手上都有其他地區的租金成本數據,如果台灣的經濟展望不佳,開店所需的租金成本又高於其他地區,暫緩來台投資就成為一個合理的決策。

商業不動產面臨的困境,同樣也存在於住宅物件,特別是在民國99年以後,以投資為目的買進的物件,房產所有者受限於取得成本較高,在不願意虧本的自然心態下,開出的賣價當然不受買方的青睞,於是就出現近來房地產市場交易冷清,仲介龍頭信義房屋首季出現虧損的狀況。 

在此誠摯建議房產擁有者思考以下兩個問題,其一是台灣自用住宅的比例高達八成以上,正面可以解讀成台灣社會「有土斯有財」的觀念根深蒂固,但這也反應出,目前市場上空手的潛在自用買家數量並不多,若再加上少子化趨勢,以及長輩將房屋留給下一代的必然結果,都會繼續減少買家的數量。 

其二則是無論住宅物件或商用不動產,買方絕對不會考量所有者或房東之前的取得成本,當交易破局時,買方頂多再花時間尋找其他物件,或放棄這樣的投資計畫;賣方則必須承擔沒有租金流入與每月房貸利息持續支出的雙重不利因子,或許這樣的現金流出在低利率的環境下看來沒有那麼沈重,然而把手伸進滾燙的水中,會因為痛而迅速抽手;唯獨溫水煮青蛙的情形,才會讓自己與家庭,在不知不覺中造成財務上的巨大減損。 

如果最近這一段房地產的榮景,是用十年以上的寒冬淬煉而來;那如今房市的短短修正,真的是見底訊號?還是另一個漫漫長夜的開端?


作者簡介_dolin66

民國66年出生,畢業於國立成功大學土木工程研究所,畢業迄今均從事房屋建築管理工作,曾完整參與上億元之集合住宅興建作業;更於房價高檔盤旋時賣屋,獲利達數倍以上,是一個從蓋房、買房、賣房到租房皆有完整經歷的房地產工作者。同時也是個賺取被動收入的投資者,著有「房市泡沫來了!我該逃命,還是逢低搶進?」及「預售屋全攻略」一書。

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