今明兩年 換進蛋黃區時機來了

摘要

過去十年，台北市大安區、信義區是全台灣公認的燙金門牌，房價只漲不跌；但如今，市中心房價正全面崩解，近兩年跌逾一五％，是十年來跌幅最深的一次。罕見的有感價崩時代來臨，此時，正是你換進蛋黃區的絕佳時機！

二○一四年往前回推十年，堪稱台灣房地產最輝煌的黃金年代，根據吉家網不動產統計，全台房價最高的行政區台北市大安區，每坪均價站上九字頭，是十年前的二．五倍，甚至連頂樓加蓋的老公寓，都有每坪百萬元的身價。

現在，蛋黃區的房價不再高不可攀。今年第一季，房市領頭羊台北市房價創下近十五季以來新低紀錄，據內政部實價登錄網資料，最近兩年內，北市中古屋平均價跌一二％；更讓眾人跌破眼鏡的是，重災區竟是最精華的市中心。

首當其衝的信義區，每坪房價下跌十五萬元，重挫一九％，為各行政區災情最慘；大安區每坪跌價十四萬元，跌幅約一五％，兩者每坪分別只剩六十四萬元、七十七萬元，等於跌回二○一二年底的水準。

宏大不動產估價師事務所所長卓輝華分析，依照歷史房價走勢，市中心向來是最快起漲、較晚跌價；但這一波房價跌勢和以往不同，主因台北市政府二○一二年課徵豪宅稅，中央課徵房地合一稅制，讓高房價的地段率先受到壓制，因此蛋黃區領頭跌價。

以房換房聰明三招
第一招：先賣掉你的房子

「房價跌，我該在這時進場嗎？」望著跌價消息，不少準購屋族心中都會浮現這個問號。但在你思考的同時，已經有人開始動作。他們，正悄悄換進蛋黃區。

根據信義房屋統計，北市房價在二○一四年上半年達到高峰，當時已擁房者換屋意願較弱，換屋、首購買盤比率分別占四七％、五三％；二○一五年第四季轉成五、五波，今年一、二月，換屋族則成長到五九％，比高房價之時，多了十二個百分點。

「今年或明年是換屋的時機，」卓輝華表示，蛋黃區房價首見重挫，雖然價格對首購族而言仍難以高攀，卻是換屋族以房換房的契機，乘勢以跌幅較少的蛋白區住宅，換進跌價深的蛋黃區。

以二○一四年第一季同樣買進大安區、南港區三十坪住宅來看，均價分別為九十一萬、五十七萬元，價差達三十四萬元；事隔兩年，前者跌至每坪七十七萬元、後者還有每坪五十一萬元的行情，每坪價差只剩二十六萬元。永慶房產集團協理林泰隆分析，蛋黃區與蛋白區入場券價格差距縮減，但長久看來，前者產品相對保值、生活機能便利，未來景氣回升，蛋黃區更可望優先反彈。

在這房價溜滑梯的階段，聰明換屋的第一步，就是先賣掉你的房子。住商不動產台北遠企店店長吳國源分析，房價看漲時，換屋最好先買後賣，才能買相對低價、賣相對高價；但是現在房價下修趨勢底定，未來兩、三年恐怕都是盤整期，趁著現在行情還沒到谷底，先賣掉舊屋，同時看房買新宅，還能多賺到一筆跌價價差。

入住大安區三十多年的張小姐，就選在這時賣房。有意以小房換大宅的她，去年九月聽到身邊建商朋友都在出清房產，便打定主意先賣後買，「我嗅到房市價格往下，要趁這個時候先賣、再買，再晚賣（價格）一定更差。」鄰近捷運信義安和站的二十六坪電梯大樓，釋出不到半年，今年一月就順利賣掉，現在暫時租屋，另覓新宅邸。

但比張小姐更早拋售的樓下鄰居，就沒這麼順利，每坪開價一百五十萬元，比張小姐的頂樓住家，每坪開價一百三十萬元還高一五％。「我知道市場在走下坡，我只要一個合理的價錢，」張小姐表示，現在行情不比以往，價格定太高，甚至沒人願意看房。

第二招：用「利空」談判
搬出住安話題，多看多殺價

「沒量，就是價格最大的殺手，」信義房屋企研室主任蘇啟榮分析，交易量委靡、利空消息多，市場轉由買方占上風，現在就算是蛋黃區的屋主，想賣房也不得不順應潮流，調整開價策略。據信義房屋、國泰房產指數統計，近兩年北市網路委售價平均降幅約五％，大安區、信義區分別降七％、九％；二○一五年議價空間較前一年同期相比，增加近三個百分點。

看準議價空間擴大，許小姐運用利空議題談判，攻下大安區門牌。原本家住民生社區的許小姐，一直想幫子女搶進大安區明星學區，去年第三季相中一戶金華國中附近老公寓。

起初，屋主開價三千餘萬元，堅持不願讓價，好在目前看屋者寡，她一邊多方看屋、一邊耐心與屋主互動，年初美濃大地震爆發土壤液化、老屋安全危機，她乘勢以此議題來回交涉，「我不是要佔他便宜，很不巧的，大家都在一個市況不好、不可抗力的風險（土壤液化）存在下，我買也要承擔後面的風險。」

看房半年多以來，許小姐發現，現在同樣的預算，產品選擇多很多，加上居住安全風險，更堅定她不願追價的決心。最後屋主讓步，以二千多萬元成交，不到一年，總價砍了約八百萬元。

信義房屋忠孝永春店主任劉育昇分析，房市吹降價風，代售物件亦產生質變。目前賣方分兩類，一是堅持利潤，未達到預期獲利不賣，多已撤離市場，或轉賣為租。其二，售屋意願明確，只要買方出價不是太離譜，多半願意降價。

聰明開價有撇步，信義房屋大安成功店店長李朝昇建議，買、賣屋前，先參考實價登錄附近五百公尺的區域行情，但思考邏輯不同。賣方參考半年內、類似條件物件成交行情後，再依住家的優劣勢微幅調整開價，在這市況低迷之時，不宜以最高行情出價，可能落入無人看房的窘境；買屋則建議以實價登錄打八折，當作第一次出價，切莫因為市況不好，帶大刀砍七折以下，避免打壞屋主觀感，仍無法買到理想住宅。

第三招：先求有再求好
預算少可從入門地段下手

更聰明的做法，是議價前先洞悉屋主背景。房市投資人律師蔡志雄建議，得知標的物門牌地址後，可到地政事務所請調土地謄本，藉此了解該戶的貸款情況，例如他就曾遇到屋主半年內又向壽險公司貸二胎的情況，據此研判賣方財務不健全，增加議價籌碼，「如果遇到投資客撐不住丟出來賣，就有機會砍更多。」

換屋預算有限，不妨從入門地段撿便宜。據內政部統計，近兩年台北市中古屋房價跌幅前十名路段，有七條坐落於大安、中正、信義等蛋黃區，跌幅最劇的大安區和平東路三段跌價一三％，每坪均價約六十五萬元。若換不起正蛋黃區，可從相對低價的區段入門。

縱橫房市二十餘年的Apple House總經理葉國華分析，若國內外經濟局勢仍不見起色，亦無外來投資買盤進駐，短期內房市恐難復甦，預估今年到明年，價格仍會持續修正，至少未來五年內，價格都會在低檔盤整。這也意味，絕對低點恐怕還沒到。

賣屋的人總想賣在最高點、買屋者總想買在最低點，但無人能精準預測房價高峰與谷底，能在這一波跌勢中，以房換房，在以往望塵莫及的蛋黃區找到符合需求的住宅，就算未來景氣跌，資產仍相對保值，就已是這波房市空頭的大贏家。

漲不跌時代已過，信義區2年跌近2成——台北市中心房價變化

【延伸閱讀】交易量委靡，高房價失去支撐—近半年北市中心區交易戶數變化

●區域：大安區
2015年09月：210戶
2015年10月：210戶
2015年11月：214戶
2015年12月：526戶
2016年01月：123戶
2016年02月：99戶

●區域：信義區
2015年09月：226戶
2015年10月：163戶
2015年11月：148戶
2015年12月：298戶
2016年01月：89戶
2016年02月：73戶

●區域：中正區
2015年09月：153戶
2015年10月：169戶
2015年11月：269戶
2015年12月：346戶
2016年01月：90戶
2016年02月：64戶

●區域：松山區
2015年09月：260戶
2015年10月：135戶
2015年11月：118戶
2015年12月：365戶
2016年01月：82戶
2016年02月：69戶

●區域：中山區
2015年09月：393戶
2015年10月：254戶
2015年11月：308戶
2015年12月：1,035戶
2016年01月：248戶
2016年02月：143戶

1、2月單月成交量驟減，約為去年下半年單月成交量的一半以下

註：受房地合一稅影響，去年底交易增

資料來源：台北市地政局
整理：王柔雅