房地產

來源:rachieray34

flickr,CC BY 2.0

小倆口買房子,要買誰的名字,有時也是一門學問。有的先生為了「家庭和諧」,第一間房子先買太太的名字,等以後換屋再買自己的名字。也有太太為表「識大體」,新婚總不好跟夫家要求第一間就登記自己名下,但到了第二間,為了「以示公平」便希望改買她的名字。兩間房各買不同人名字,乍看公平,但稅的部分就吃虧囉!尤其自住的房子,可能因此少了「重購退稅」的優惠!怎麼說呢?

「重購退稅」是政府為了鼓勵自住族換屋所提供的稅賦優惠,只要符合自住、以小換大(新買的房子總價比出售的房子還要高),不管是先買後賣,還是先賣後買,只要兩者時間差距在兩年內,都可以申請退稅。(相關條件可看這裡

重購退稅包含「財產交易所得稅」和「土地增值稅」,前者由於夫妻是一起申報,所以不管買進和出售的是先生或太太的名字,只要符合條件,都能申請退稅;但「土地增值稅」,就必須是同一人的名字!也就是說,本來的房子是太太的名字,換屋時改買先生的名字,即使符合自住、以小換大、新房持有自用滿五年以上等規定,還是不能申請「土地增值稅」退稅

看到這裡,腦筋動得快的你可能想問:「可是現在央行限制二屋貸款,如果買屋的區域是央行管制的區域,除非先將舊屋賣掉,不然,在房貸還沒還完的情況下,用同一個人的名字要再買進新屋,不是很難貸款嗎?不僅成數最高只有6成,利息也比較高,怎麼辦?」

有趣的地方就在這裡。央行的限制貸款條件是看「貸款人」,而非「登記人」。也就是說,如果第一間房子買的是太太的名字,而且貸款人也是太太,那麼,如要先買後賣,為了可以適用「重購退稅」和避免「二屋限貸」的條件,第二間房子可以買太太的名字(以太太為「登記人」),但「貸款人」是先生(房子買太太的名字,但貸款由先生揹)。因為房子是太太的,所以即使貸款人是先生,太太仍要當保證人,收入支出比仍須符合銀行規範,但由於先生名下沒有其他房貸,所以沒有央行二屋限貸的限制,仍然適用首購條件(現在聰明的太太們應該知道如何做了吧?)

目前「重購退稅」僅限「新買房子總價須比出售房子高」才可以申請,但明年房地合一上路後,就算買進的房子總價較低,仍可以依「價格比例」申請「重購退稅」,這在未來實價課稅的稅制下,更是一個應該好好善用的稅賦優惠。

所以,下次跟另一半討論換屋計畫時,別忘了把「重購退稅」的條件考慮進去喔!

本文獲「House 123」授權轉載,原文:這間買先生的名字,下一間買太太的…小心無法申請「重購退稅」!


作者簡介_邱愛莉

House123董事暨執行長,文化大學進修推廣部房地產購屋實戰講師。本來是朝九晚五的OL,偶然發現自己對房地產的熱情,進而投入研究。看過逾500間房子,獨創一套買屋增值模式。2012年成立House123全方位房產平台,從買方立場出發,教大家從看屋、挑屋、實際評估到議價。著有《買一間會增值的房子》。

2018年新書《小資族大翻身》甫出版即榮登暢銷榜,無私分享8年從20萬滾出資產4000萬的賺錢筆記。