房地產

房地合一稅上路,買房再等兩年》房市基本面現形,未來五年跌價三成

房地合一稅上路 買房再等兩年
實價課稅、囤房稅、供給過剩,房市利空連連,未來易跌難漲,像新北市等供給量大區域,跌幅可能加大。

立法院三讀通過「房地合一稅」新制,明年一月一日起,台灣房地產進入「實價課稅」階段,房地產投資客的黃金時代結束了。台灣房市一直供給過剩,但過去因所得稅、持有稅偏低,造成炒作風氣盛行;如今,房地合一稅、囤房稅雙雙實施,房市的基本面現形,難逃房價下滑的趨勢,甚至有專家預估五年跌三成,後市值得觀察。

買方:長期自住影響不大

新制明年上路後,以買方來看,自住客的影響最小,只要符合自住條件,住滿六年賣掉,獲利四百萬以下免稅,超過四百萬部分,才須課稅一○%。因此,自住型不論下半年或新制上路後買,未來賣房只要獲利不超過四百萬元,影響都不大。

如果是投資客就不同了, 「長線投資客,新制要課的稅比過去重,」住商不動產企畫研究室主任徐佳馨舉例,假設A持有一間房子十一年,賣掉獲利五百萬元,新制上路後,持有十年以上房子賣掉的獲利,要課所得稅一五%,也就是七十五萬元。舊制以房地比約七(土地):三(房屋)來課,賺五百萬,假設適用四○%所得稅,要繳的稅是六十萬元(五百萬×○.三×四○%=六十萬),長期持有者,新制的稅較重。因此徐佳馨認為,由於今年下半年買房仍適用舊制,可能促使有意願的「長線投資型買盤」出現。

而對兩年以下的短線投資客來說,相對於奢侈稅,新制反而比較有利。舉例來說,B若以一千八百萬元買進,一年內以兩千萬元賣出,舊制須課奢侈稅,稅率是賣價的一五%,也就是三百萬元;若是房地合一,只課獲利兩百萬元,一年內賣出,扣掉成本,稅率四五%,所得稅是八十五萬多元,假設房價上漲,新制對短線比較有利。

新制的設計看起來鼓勵短線交易,而非長線投資,是因為奢侈稅落日。財政部前幾年為抑制房價飆高,祭出奢侈稅,兩年以下買賣的房屋,就依「賣價」課一五%奢侈稅,房地合一稅實施後,若保留奢侈稅,就會重複課稅。

賣方:下半年避稅求售

賣方部分,下半年會有三種為避開房地合一稅的賣盤出現。一、預售屋屋主:預售屋交屋前,會有投資者轉手賣掉;二、看壞房市的賣盤:實價課稅後,沒有超額利潤,投資客變少,甚至轉為賣方;三、贈與:兩代間的避稅贈與會變多。

目前市場對房市後市看法較悲觀,今年下半年是否是買點?房地產長期只漲不跌的「鐵律」是否成立?學界仍有疑慮。

「房地合一稅後,房市將重回基本面。」台北商業大學財政稅務系教授黃耀輝說。

目前房市基本面為何?一、房市供過於求:全台供給過剩的房屋有兩百多萬間,加上未來建商會繼續推案,及人口成長下滑,未來台灣人口可能會負成長,不到二千三百萬人,供過於求將越來越嚴重。二、利率上漲的壓力:美國如果今年下半年升息,台灣也會跟進,買房的機會成本將提高。三、囤房稅大增:台北市開第一槍,今年調高房屋稅計算基礎及稅率,讓囤房的持有成本大增一倍以上。四、房地合一稅:明年開始,買賣房屋產生所得就要課稅。

「台灣房價太高了,供給過剩極度嚴重!」德明財經科大不動產投資與經營學位學程副教授花敬群說,房價會跌,並非「稅」的問題,而是供過於求。全台除了台北市超額供給不算嚴重外,其他縣市都很嚴重,以新北市為例,在建商都沒推案的情況下,估計餘屋至少五年才賣得完。

以一九九四年到二○○三年,這十年的前車之鑑來看,花敬群說,當時嚴重供給過剩,出現高房價的泡沫,結果房價平均跌幅三成,當時經濟成長率六%,現在只剩下三%,經濟條件較差,房市更沒有好轉的理由。

下一步:兩年內租比買划算

花敬群認為,即便沒有房地合一稅,房價還是要跌,「五年跌三成,是可以預期到的數字,」他認為,因為市場反轉的趨勢才正要開始,台北市以外,甚至可能會大跌五成。

信義房屋不動產企畫室經理蘇啟榮認為,持有稅加重,是房價修正的重要原因,台北市今年先實施房屋稅新制,房價會修正。

其實房屋稅的殺傷力比房地合一稅嚴重,因為房地合一稅是未來式,即賣屋獲利才會課稅,但房屋稅是持有成本,調高房屋稅,對投資客來說,持有越久,代表財產淨值的流失。由於持有房屋成本不斷升高,黃耀輝建議,現階段買房的原則是,租比買划算,先租後買、先遠後近、先小後大。

花敬群也認為,近兩年房市「租比買划算」,以一千萬元的房子為例,租金一個月約一萬五千元,一年共十八萬元,但如果買房,以六成房貸計算,一年房貸本利就要四十多萬元,加上房屋稅、地價稅,對年輕人負擔很重。但,台灣的租金幾乎沒漲,租房比買房划算很多,應該先租,等房價下跌後,視自己的能力再買進。

【延伸閱讀】四大族群必看:房地合一稅遊戲規則

明年起買賣獲利的課徵稅率(%)
● 自住型
˙400萬元以下:免稅
˙400萬元以上:10%
˙影響:短期買賣沒優惠稅率,人頭戶將大減

● 投資型
˙持有1年以下:45%
˙持有1~2年:35%
˙持有2~10年:20%
˙持有10年以上:15%
˙影響:
1.房價上漲情況下,2年內買賣,稅金比舊制少,有利炒短線
2.為避稅,今年下半年房屋贈與會增加

● 外國人(含中國人) ˙持有1年以下:45% ˙持有1年以上:35% ˙影響:避免外資、陸資炒房,但可能出現人頭戶

● 企業 ˙ 本國企業:17%(併入營所稅申報) ˙ 外國企業:1年以下45 % ,1年以上35% ˙ 影響:本國企業老闆可能將自己的房地產併入公司所有

註:自住型指夫或妻、未成年子女設有戶籍,實際居住滿6年,未營業及出租 資料來源:財政部、各房仲 整理:賴寧寧