柯P新政效應》再也不是「買到賺到」，大台北頂樓加蓋價格將跌10%！

摘要

2014年12月28日台北市南港區發生頂樓違建火災釀1死，也燒出全台的違建危機。火災後，台北市長柯文哲隨即於12月30日公布226間「屋頂違建隔出3個使用單元以上」的名單，並要求這些違建屋主須於2015年3月20日前自行拆除，否則將由政府強制拆除。

台北市違章建築依建築時間分成「既存違建」和「新違建」，台北市建築管理處副總工程司邱英哲表示，既存違建基本上是採取拍照列管，並分類、分期處理；新違建則是查報後排序拆除。而此波公布的違建名單大多是既存違建，但因為這些頂樓加蓋都隔成3個使用單元以上，在顧及公共安全的利益下，才優先執行拆除計畫。

違建情況嚴重，市府常常面臨「拆」趕不及「蓋」的速度，住商不動產企畫研究室主任徐佳馨認為，主因是台北市房價高，讓民眾抱著「能多用1坪是1坪」的心態，而且出租效益佳，過去有不少包租公專門買有頂樓加蓋的公寓頂層來收租。

徐佳馨表示，市場上，頂樓加蓋計價的方式是正常坪數的1/3∼1/2價格，假設該物件正常坪數每坪60萬元，頂樓加蓋則為每坪20萬元∼30萬元；但是在出租時，若正常坪數每坪月租金為1,000元，頂樓加蓋則可出租到每坪800元∼900元，換算下來投資報酬率較高，所以受到包租公的青睞。

但在市府強制拆除的效應下，頂樓加蓋的價格出現鬆動。台灣房屋大直特許加盟店區經理陳泰源表示，短期內頂樓加蓋的價格，整體而言可能下修5%∼10%，雖然價格略微下修，不過買方擔心拆除的風險，短期仍會抱持觀望的心態，不敢買進。

高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源甚至認為，頂樓增建未來可能只剩下純粹的建物成本價格，也就是以頂樓加蓋的使用面積乘以建築成本做交易，而且還有折舊的問題！

陳碧源說，頂樓增建一直是估價師判斷價格的難題，因為估價理論上，頂樓加蓋並不具有使用權價值，除了被拆除的風險外，倘若該建物有租金收益的話，還有可能被該建物所占土地的其他共有人主張不當得利，而請求分享租金的可能性，因此並不能保證「獨享」。

「說頂樓加蓋的價格會下跌，不如說是大家以往太高估頂樓加蓋的價值了。」陳碧源認為。若以造價來看，加強磚造的造價，每坪約2萬元∼3萬元，跟現在的市場行情將有很大的落差！

雖然各家看法不一，但是可以發現「買方擔心被拆，所以觀望不敢買，屋主擔心賣不出去，所以願意微幅降價求售」的短期趨勢確立，徐佳馨分析，長期來看則要分成2個部分：

1.有公共安全問題的頂樓加蓋：因為買方甚至有可能要花錢拆除，這類型的頂樓加蓋恐成「票房毒藥」，所以買賣上可能將會走向頂樓加蓋的部分不計價交易。

2.沒有公共安全疑慮的頂樓加蓋：應該會低於現在計價的方式，也就是低於正常坪數的1/3價格，甚至是用工程造價計算，因為現在是買方市場，將由買方來決定價格。

若地方政府針對違章建築採取嚴格取締的態度，現在市場上，不論傳出頂樓加蓋降價5%或10%，徐佳馨說，「這都只是價格下跌的中繼站。」所以投資人千萬不要貿然進場。由於3月20日為自行拆除的最後期限，陳碧源認為，3月底至5月將是價格修正的觀察期。