只挑破爛低價房　教授靠換屋賺數千萬

摘要

甫升任世新大學新聞傳播學院院長的彭懷恩，在學術圈赫赫有名，許多人不知道，他除了作育英才、出過三十本書，還是房地產投資高手，交易房地產多達四十餘次，光在台灣就超過二十次。

更甚者，他除了在國內買房，觸角還遠達美國與英國。靠著「價值投資法」與「資產重估」兩招，讓他投資房地產無往不利，賺進數千萬元。

他一頭栽進投資房地產，是從「被騙」開始。當時，他買了位在台北市杭州南路的房子，實際只有二十坪，卻被灌了高達十五坪的虛坪，底價一百八十五萬元的房子，卻賣他二百三十五萬元。他跟對方爭取半天，對方只肯退他二十萬元。這次教訓讓他下定決心，把書局裡有關於房地產的書全部買回家，仔細研讀、做足功課，看了上千間的房子，成了房地產專家。

挑別人不要的：
專攻二樓，改善管線缺點為房價加值

他有一套獨門挑選物件的方法，那就是以「自住」為考量，並且專挑別人看不上的物件。

「房地產一定要先從自住的角度考量，我不會跑到什麼桃園青埔、三峽、淡水去買。」他認為，這樣的做法相對安全，萬一價格買在高檔，大不了自己住，等到房價上揚再脫手，比較不容易低價殺出。所以，他買的房子集中在台北市與新北市，和工作相關的地方。

四年前，他的夫人就讀佛光大學管理研究所時，每週六、日都要到宜蘭上課，每個月花五千元在當地租套房。他偶爾陪讀，順便考察當地房地產市場，三個月後，他以一百四十二萬元，在礁溪買下一間權狀十四坪房子。

「付利息的錢比租金還少多了，」買下這間房子，每個月付息四千多元，比租金便宜，如今這間房子漲到三百多萬，帳面利益超過一倍。

同時，他還專買一般人不喜歡的二樓。一般公寓或大廈的二樓，通常都是管線經過的地方，容易有管線滲漏問題，大多數人會盡量避開，但別人眼中的缺點，在他眼中成了優點。「我會重新建管線，把管線移到外面，」經過改裝的房子，缺點少了、價值就被凸顯出來，脫手變得容易，也容易賣到好價格。

價值分析法：
挑選中古屋，土地持分才高

要出手買房子時，他還有一套「價值分析法」。「房子值錢的是在土地，不在於房子。很多人都以為要買新房子，但新房子土地持分少，舊房子就是土地持分越多，還有越矮（指樓層），持分越多。」房地產最有價值的地方是土地，只要房子價格比土地便宜，他就會出手。

此外，在大多數人買房指定要買新屋時，他卻偏好中古屋，而且內部越破爛越好，理由很簡單，「價格比較便宜、持分也高，以後都更時分配回來的坪數也多。房子內部沒有裝潢，才知道真正的屋況，不會被已經裝潢好的房子給騙了。」逆向思考，讓他可以買到價格合理又實在的好屋。

他並善用「資產重估增值」，利用房屋增值套出更多的現金。

他以曾經擁有的青島東路房子為例，當年，他以六百六十萬元買進，後來孩子到國外念書，他手上的現金不夠，就把房子拿出來重估價值並重新貸款。由於房價提高，銀行貸款的金額也增加，從中獲得更多現金，雖然要負擔的利息增多，但解決手中現金不夠的窘境。

後來為了買目前在深坑的自住房，他出售這間房子，扣除仲介費與其他成本後，淨賺一千四百四十萬元，兩個孩子的學費、海外置產的錢，都是靠這棟房子貢獻。

而套出來的現金，他就繼續投資買房，利用資金滾動，目前在深坑與宜蘭共擁有四間房。他鎖定買進總價一千萬元附近的產品，還劃定區域，從低總價的物件入手，「總價低，未來房子要脫手也容易，」他說，「差不多應該跌到一個程度的時候就要進場，因為你不曉得反彈的程度。」

觀察打房政策：
不急進場、等「多殺多」機會

面對政府打房，他也沒閒著，還是到處看房，準備找尋適當時機，在宜蘭買第二間房。「現在當然不是好時機呀，」他密切觀察利率和政策動向，一旦出現變化，就是出手時機。「利率還是很低，游資很多，另外就是政府的稅還並沒有真的打到要害，實價課稅絕對有用。實價課稅就是賣房賺多少，課多少錢，一毛錢都跑不掉，才能真正讓買盤縮手、房價下跌。」他說。

投資房地產長達三十五年的他，正等待「多殺多」（編按：賣方競相砍價出售），一旦法拍屋出現二拍還沒有人要買，就可以下手，或是用實價登錄打八折還價，都是不錯的進場點。

【延伸閱讀】私推薦好房區

》針對雙北的東、西、南邊，看好的區域：
●東邊：五堵、七堵、八堵，可搭公車直通東區
●西邊：關渡，有風景、可惜價格略高
●南邊：三峽、中和、土城，有捷運環狀線

》不看好新北：
淡海、林口。林口供給量多，地處丘陵、冬天冷又潮濕；淡海冬天有東北季風，太冷