房地合一稅致台灣房地產不再有炒作空間，房市長期回歸基本面，但短期難免受外在環境影響，觀察2019年，2019年房地產最大的外在因子包括：總統大選開跑、中美貿易戰帶動台商回流，而持續下降的出生率則被關注是否衍生長期購屋需求下滑。不過專家分析，蔡英文總統在上任後並未對房市祭出壓抑措施，並陸續有社會住宅、都更、危老重建等政策推動老屋更新，預料本次大選房市不會是主戰場。
政府不再壓抑，2019年房市政策非主戰場
回顧過去幾次總統大選對房市的影響，2000年、2004年到2008年房地產剛從谷底復甦，當時的選舉候選人多祭出政策牛肉，包括金融、財稅..等方式，像是低利環境、土地增值稅減半、優惠利率購屋貸款，刺激房地產的復甦，也啟動房市的多頭行情。
而到2008年台灣遺贈稅降到10%，吸引了台商回台狂掃豪宅，讓房價不斷創高，屢屢突破政府防線，也讓高房價引起民怨，且2009年研考會進行的電話民調，高房價成為「民怨之首」。
因此，政府在2009年啟動一連串的金檢、限貸、奢侈稅…等打房措施，到2012年的實價登錄正式登場，並對壽險祭出「金八條」，限制投資不動產，到2014年的囤房稅、豪宅實價課稅陸續出爐，各地方政府也不斷調高房屋稅基，用意都是在壓抑高漲的房價，直到2016年的房地合一稅正式上路，房屋政策的改革算告一段落。
可以想像，2012年、2016年的總統大選主軸，壓抑高房價都佔有一定的版面。但面對已經開打的2020年總統大選，瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛認為，2016年小英政府上任後，對房市已不再有新的壓抑措施，反而從供給面提供利多，像是危老重建、都更、社會住宅等，因此預測此次供兩黨針對房市應該都不會有太激烈措施，反而在基本面或社福面將釋出利多。
台商回流限制投資房地產，土地、廠辦將續熱
近年來的低利率原本就對有意購屋民眾，提供較友善的資金環境，隨著房價的回落、以及建商的讓利，確實帶動剛性需求的買盤，願意進場，維持住近兩年緩步回升的房屋交易量。
2019年另一股讓房地產業內期待是中美貿易戰下台商回流、資金回流效應，從2018年開始，商仲業者就先嗅到企業回台尋找廠房、土地的商機，也帶動2018年相關成交量達近10年的高點。
後續外界期待的是台商回流帶來住宅、甚至是豪宅的需求。不過，此次境外台商資金匯回投資專法，限制台商回流資金禁止投資不動產開發、建築等相關行業，並設計了5年閉鎖期，第6年起每年可提取三分之一，到第8年才完全解禁。在政府記取2009年遺贈稅大降造成房價飛漲的教訓下，海外資金是否會進入住宅、豪宅，恐怕不容太樂觀。
戴德梁行總經理顏炳立也坦言，中美貿易戰帶回企業回台設廠，土地、廠房熱度還會延續。另外紙上公司需課稅，也讓不少大咖資金回來，並想投資不動產，以商辦、豪宅為主。只是商辦物件不多，而住宅房地產則偏冷，這些「大魚」並不想「咬餌」，因此2019年的房屋成交量是否轉熱、放量、後續還需觀察。他認為，若2019年全台房屋買賣移轉棟數可以突破30萬棟，則房市就可以「真落底」解讀。
出生率持續下滑，人口紅利為房市長期隱憂？
排除短期的干擾後，長期令許多台灣人躊躇不敢購屋的原因還有：「人口紅利消失」。
台灣出生人口每年降低，1981年時還有41.4萬的新生兒，之後每10年就以少10萬人次下滑，到2018年時，出生人數只剩下18.16萬人，出生率1.06人，在全球排名倒數第一。
從聯徵中心的房貸人口年齡分析，全台購屋主力在30到50歲，佔整體房貸人口的比重高達6成多。也就是說，房市現正享受過去3、50年的人口紅利，然而，隨著出生率的下降，人口紅利漸消失，台灣未來購屋人口恐將驟降。
但房地產業內也分析，雖然台灣的人口數下降，但有趣的是，台灣的共同生活戶戶數也在降低，單獨生活戶卻大增，2007到2017年間，共同生活戶下滑1%，單獨生活戶卻大增36%，許多不婚族、老年人獨居人口增加，這對房地產而言，反而有不同的市場樣貌。
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，台灣都會區的老屋多，尤其台北市，有許多老屋待淘汰，再加上，過去市場以二房、三房為主力，但單獨生活戶增加帶來的是一房一廳等小宅的需求增加，甚至，未來老年化的社會，需要樂齡、有電梯的新屋，反而老屋沒有人要，未來的市場還是有一番調整，可望對新屋帶來需求。
房市看穩，營建股投資慎選穩定配息股
總統大選前一年，對許多投資法人而言，其實不利營建股，因台灣民眾每逢選舉，買盤就縮手，以2018年九合一選舉為例，原本市場預期2018年房屋移轉棟數可以看到28.5萬棟，但11月選情激烈，買氣急凍，最後全年的成交量剩27.5萬棟，因此，法人認為，下半年離大選更近、房市氣氛會轉冷，營建股的人氣也可能不如上半年。
法人建議，在房地產市場成交量在谷底緩升態勢下，房價上漲不易，投資營建股宜以每年穩定配發現金股利者為首選，像是華固(2548)、長虹(5534)、冠德(2520)、永信建(5508)等，而2019年適逢大選前一年，選股上更須小心，以2019、2020年仍看成長的業者為佳。
資料來源-MoneyDJ理財網