幫屋主裝潢修繕再出租，每年幫自己加薪50萬！二房東不難當，關鍵先算「回本時間」

摘要

裝潢費要在合約三分之一期內回本
因為每間房子的狀況不同，需要裝修的款項也不同，主要看得花多少錢來攤提時間成本，裝潢費一定要在合約1/3期間內回本。

我有一位朋友小陳在台北大安區做仲介，因為平常都花大量時間開發案源、接觸很多屋主，因而認識一位定居國外，但有房子在延吉街的36坪2樓公寓的屋主，這屋子已經20年都沒有住過人，所以屋況、牆壁斑駁老舊不堪。

房子需要花一大筆錢整理，所以小陳靈機一動，跟屋主議價租10年租約，因附近3房2廳租金行情為3,0000元（未裝潢附家具家電）。小陳以市價6折18,000元租到這間房子，他答應屋主會把屋況修繕整理好，然後隔成6間套房之後轉租他人，10年租約到期後，所有的家具家電及裝潢都送給屋主。

小陳除了一開始付押金2個月36,000元外，還花了約200萬裝修款隔成全新裝潢的套房，包括修繕壁癌、管路間的漏水，重新整裝完後，以每間每月租金15,000元出租。

每月的利潤成本為15,000×6－18,000（給屋主每月房租）＝72,000，72,000×0.8（保守抓空置比率）×12（月）＝69.12萬，一年淨收70萬，每間套房的押金為3萬，都租滿的狀況下，小陳會有18萬的押金可做資金運用。

需準備的現金為3.6萬＋200萬（裝潢款）＋一些相關費用5萬＝210萬。210/70＝3年，所以只要出租超過3年，他花的現金成本就全部都回來了。剩下就是70萬×7（剩下的7年）＝490萬（總利潤），490萬/10（攤提年租期）＝49萬，等於一年可為自己加薪49萬。

 

估算物業管理和投放廣告成本
如果自己是當仲介還好，房間數量少時，小事情或服務都可以自己跑或自行處理。但如果房間數多時，就要請專業的租賃物業代管公司處理大小事情，例如：定期環境清潔、收取租金款項、設備維護、處理租客糾紛問題等。

管理一間套房的行情，就是一個月租金的10%，租金10,000元就收費1,000元。比較大規模的就會請專人24小時服務，像五星級飯店一樣，所需成本就會越高。

你可將你的租屋廣告上傳至591租屋網，有分200元至1500元等級，或放到社區布告欄及市公所公布欄（每月100元），或是製作大型廣告看板，放在人潮量大的地區露出。

家具家電折舊成本這樣抓
家具家電使用久了一定要花錢修繕及更新，但租客有沒有愛惜及維護，就會差很多，破壞力強的不到半年就完全不能使用，也有租客衛生習慣良好，電器用了5年，都還可繼續使用。通常每間套房每年要抓5,000元做修繕（未含大型家具家電更換）。

2014年時，我們在桃園市中壢市區元化路上租一棟原來有10間小套房的透天，因為房東住在台北、不易於管理，加上套房設備老舊，已空了2年，壁癌漏水沒處理，屋況一直惡化。評估後我們花了30萬，將10間套房更換部分家具家電（約一半統統換掉）、全棟油漆、處理漏水、壁癌、換壁紙、鋪塑膠地板、更換部分衛浴零件等。

所以我們就用一間套房每月2,500元的行情跟房東承租。租期為8年，目前每間套房每月可出租收5,000元，10間為50,000元。一個月所賺的利潤約25,000元，這是最好的狀況，接下來一一拆解所需注意的成本。

（5,000－2,500）×10＝25,000元，25,000×12＝300,000元，30萬×0.8（空置比率）＝24萬，且在滿租的狀況下，共有9萬元的押金可做資金運用。

現金支出：5萬（押金2個月）＋30萬（裝潢款）＋一些相關費用5萬＝40萬。40萬/24＝1.6年，所以只要出租超過1.6年後，你所花的現金成本就全部回來了。

所以剩下就是24萬×6.5（剩下的年份）＝156萬（總利潤），156萬/8（攤提年租期）＝19.5，等於一年為自己加薪19.5萬。

看到這裡，大家有沒有發現問題？為什麼一樣的商業模式，桃園市攤提回本的年限要壓縮在1.5年，而台北卻可以拉至3年，且每年賺的還比較多？原因是一樣的人力管理套房間數，台北市區的套房租金行情高，每年續租率高（因北市買房大不易），空置期低，所以隱含的管理成本都比桃園少，以這種商業模式簽約，年限越長越好，尤其是建造或裝潢成本高的個案。所以一樣的做法，在每個區域的行情與成本都不同，要先做功課再下手。

二房東在法律上要注意什麼？
我們不像一般大企業要租別人的店面營業使用，或是飯店管理有專業律師團隊負責擬訂合約內容。我的建議是，要去做法院公證較有保障。

同時雙方約定：
1、出租人出售房屋時，買方及購買人在租賃期效內，不得違反本租約，即遵守買賣不破租賃原則，與出租人在租賃期間內不得任意漲價租金。
2、出租人甲方同意承租人乙方轉租全部承租之房屋。
3、若出租人、承租人雙方提前解約，應賠償的金額與條件要先講好。
4、如房屋有發生天災或是人為災害不可抗拒之情形，導致房屋價值減損或損壞時，通常是由出租人負責處理與修繕房屋，但如因承租人過失致房屋毀損，由承租人負責處理與維護。
5、房屋的一些不固定物（一般家具家電），與冷氣、固定櫥櫃、廚具等固定物，是交由誰負責處理修繕，一樣先拍照存證。