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不論開價多少、打聽到的價格資訊為何，最終你的出價還是要以你的推算合理價為準。合理價該怎麼算？「成交行情查詢」和「區域行情分析」這些資訊會成為你心中推算合理價的那一把尺，再斟酌裝潢、屋況、格局、採光、視野、樓層等個案因素給予些許加減。
舉例：如果某一帶25年的電梯大樓成交行情大約為48萬/坪，平面車位大約200萬，以一個建物權狀30坪的房子而言，當你在推算合理價時，最基本的合理價就是：48萬/坪 x 30坪 + 200萬 = 1,640萬。若此物件屋況較差，例如有壁癌或裝潢老舊，你推估需要花50萬整修，那麼剛剛算的價格要扣掉50萬才算合理價。另外，我也常被問到以下幾種狀況：
一樓公寓如何推估合理價？
一樓的房子需要考慮是否有店面效益？門前是否有庭院？是否可以停車？如果是店面，除了考慮租金投報率，最好的方式是參考同一排房子一樓的行情比較準確，或多請幾家銀行進行估價比較。
頂樓加蓋如何推估合理價？
頂樓加蓋，除了要問是否為83年底以前加蓋的，並注意不要買完全加蓋到滿的頂加屋，還要詢問仲介或屋主頂樓加蓋的坪數有多少，和是否曾經被報拆。
頂樓加蓋的房子有以下兩種合理價計算方式：
•將加蓋坪數當成1/3價計算：
如果你看的物件是公寓4樓+5樓頂加，若4樓的權狀坪數為30坪，行情為27萬/坪，5樓頂加坪數為20坪，則4樓+5樓頂加的合理價推算為：
30坪 x 27萬/坪 + (20坪 x 27萬/坪)/3 = 990萬
•比照同棟2樓的價格計算：
這是我自創較為安全的估算方式。雖然頂樓加蓋的使用坪數較大，但畢竟還是違建，就算舊違建列管為「緩拆」，不代表「不拆」，因此處理上還是保守點較好。你可以查詢鄰近區域條件相仿的公寓2樓的成交行情，再乘以權狀登記坪數，就可以抓出頂樓+頂加的合理價格。以上述的例子來說，如果同棟的2樓行情為30萬/坪，則4樓+5樓頂加的合理價為：
30坪 x 30萬/坪 = 900萬
這樣的算法比較安全的原因是：你用2樓的價格買頂樓，雖然多爬幾層樓梯，但也換來頂樓加蓋所增加的使用坪數。通常這樣的計算方式會比第一種將加蓋坪數當成1/3價計算的算法還低，兩者相差近百萬！但對買方來說比較安全，重點是，我每次以這樣的算法當成我的目標價，5次有4次是買得到的！
買頂加的房子時不要陷入仲介說的「頂加使用坪數大，很搶手」的迷思。因為有頂加的房子雖然使用坪數大，但通常需要使用坪數大的家庭多為三代同堂。然而，家裡的長輩通常不會考慮4樓或5樓以上的房子，每天爬上爬下實在太累了，且現在的年輕人很多很懶，寧願空間小一點，也不喜歡爬樓梯，所以如果考慮買頂加，價格真的不要客氣，你的競爭者其實沒有想像中的多，反而是很多投資置產的族群喜歡買頂加，隔成套房出租，因為使用面積大，所以投報率相對較高。不過，通常這類買方算盤打得很精，價格不會拉太高，除非屋況裝潢得很好，或者是電梯大樓的頂加，不然，用同棟2樓的價格來估算已經很合理了。
有做夾層的房子如何推估合理價？
如果你考慮購買的是有夾層的房子，由於夾層在台灣仍屬非合法的室內裝潢，不僅夾層的坪數不算在權狀坪數裡，還有被「即報即拆」的風險，所以可以當成沒有夾層，單純考慮鄰近區域條件相仿的房子的行情，頂多將夾層視為裝潢的一部分，並因有挑高而在價格上略加一些。
有露台的房子如何推估合理價？
雖然有些露台會登記在「附屬建物」的坪數，但大部份都是沒有計算在權狀坪數內，只是當初建商在銷售時有取得所有住戶簽名，同意由某戶「約定專用」這個露台的空間，所以是合法可以使用的空間。通常露台的合理價計算方式為「將露台坪數當成1/3價計算」。舉例：如果建物的行情為45萬/坪，建物登記坪數為30坪，另有露台6坪，則建物+露台合理價為：
30坪 x 45萬/坪 + (6坪 x 45萬/坪)/3 = 1440萬
愛莉貼心提醒：
因為露台在權狀上通常沒有登記坪數，所以必須實際丈量才準確。
作者簡介_邱愛莉
House123董事暨執行長，文化大學進修推廣部房地產購屋實戰講師。本來是朝九晚五的OL，偶然發現自己對房地產的熱情，進而投入研究。看過逾500間房子，獨創一套買屋增值模式。2012年成立House123全方位房產平台，從買方立場出發，教大家從看屋、挑屋、實際評估到議價。著有《買一間會增值的房子》。
2018年新書《小資族大翻身》甫出版即榮登暢銷榜，無私分享8年從20萬滾出資產4000萬的賺錢筆記。