房地產

內政部新版《不動產說明書》已經升級為須記載物件300公尺內的嫌惡設施,房屋現況的資訊透明度也比以往增加,相較之下,租屋卻沒有「租賃不動產說明書」,租屋民眾大多透過網路平台或公園鄰里布告欄找尋物件,房客僅能多問、多看,有些隱藏的屋況是到入住後才被發現,房客要因噪音、潮濕等狀況解約,甚至會被房東刁難沒收押金。

租屋在公園綠地旁環境好,但因噪音要解約恐被房東刁難。(好房網News記者陳韋帆攝影)

位於永和區永和國小旁的新北綠家園系列假公園。(好房News記者 陳韋帆/攝影)

買房有《不動產說明書》可了解屋況,但租屋卻僅能自求多福!尤其近幾年不少因屋況、環境導致的解約糾紛,並非看屋時就透徹瞭解。做廣告業的Cindy日前換工作而打算找新的租屋處,她假日到處看房,發現一間位於國小旁的公寓出租套房,環境不錯且租金也合理。

不久後她就與房東簽約,但入住後的第一個上班日早晨卻讓她萌生退租之意。原來,Cindy住的套房距離國小操場僅隔一條巷子,每天早上8點多便會聽到校園廣播、音樂及升旗的聲音,音量之大,讓晚睡晚起的她完全無法忍受。

沒想到跟房東提及此狀況,房東不僅不願加裝氣密窗,對Cindy想退租的意見,房東也展現強勢作風,認為毀約就要沒收違約金,讓她非常困擾。若以Cindy此案例,可依據《民法》424條「當承租物危及安全健康時」,要求終止租金,不過必須要有醫生診斷證明,還需舉證診斷證明跟租間瑕疵的因果關係,才能依法提前終止契約。

目前依據《民法》租客可以提前終止租約的法源有4種狀況,包括上述第424條內容,一般來說,常見於輻射屋、海砂屋等;而第430條的「出租人有修繕義務,催告仍不修繕時」,此條也對房客較有利,因為除非房客、房東在契約內有約定房客有修繕責任,否則房東具修繕義務。

第435條的1、2項,則是「租賃物滅失,且不能達到租賃目的時」,如風災、地震等天然災害,也可解除合約;最後,則是第436條「因第三人主張權利,致不能為使用、收益時」,常見狀況於二房東私下轉租。

民眾看屋時,最好內外都經過2、3次觀察評估,並向街坊鄰居打聽,否則若遭大馬路及公園學校噪音、室內潮濕不通風、鄰近餐廳排油煙等嫌惡設施干擾,想解約恐較難認定及舉證,甚至最後演變為租賃糾紛。