公寓交易量跌8成，但為何價格偏不跌？

摘要

雙北市買賣移轉棟數持續低迷，2015年第1季台北市為6,478棟、去年同期為8,214棟；新北市2015年第1季為1萬1,036棟、去年同期為1萬4,745棟，兩者跌幅皆逾2成。其中冷到像放入冰櫃的「急凍產品」，主要是豪宅、套房與公寓。

優美地產企研室利用實價登錄，統計雙北市2015年第1季的狀況發現，套房（15坪以下）、豪宅（採用央行選擇性信用管制標準，在台北市指7,000萬元以上住宅、新北市6,000萬元以上住宅）和公寓的成交量受到的打擊最大。不論台北市或新北市，這3種產品的交易量皆較2014年第1季下跌8成以上。

優美地產企研室召集人葉立敏分析原因，其中套房和豪宅主要受到貸款不易和投資買盤退場的影響，因此量縮價跌的情勢確立，而且2015年仍會持續下探。而公寓產品則量縮價盤整，除了整體買氣不佳之外，都市更新的題材退燒，也導致交易量進一步走跌。

誠美建築開發經理林銘峰認為，都市更新退燒跟3大原因有關。首先，2012年3月「文林苑事件」過後，強烈的輿論壓力讓《都市更新條例》送進立法院審議，但3年過去了，朝野協商出現了10幾種版本，但是法規仍「不動如山」，業者只能觀望，「一直未能突破的舊案盡速結案不做、新案則不碰。」林銘峰說。

接著，目前送到政府單位審查的都市更新案，仍然是龜速前進。台北市都市更新處表示，2015年截至4月底止，核定的事業計畫案為8件，平均1個行政區還不到1案。

最後，地主並未因景氣低迷而降低對改建的高標準要求，就林銘峰觀察，絕大多數的地主仍抱持著「景氣只是一時的，我就繼續住」的心態，因此洽談改建處處碰壁。

「但公寓因為具備低公設、價格較實惠的優勢，自住買盤承接力道仍存在，所以價格並未走跌，能勉強維持平盤的狀況。」葉立敏表示。以台北市來說，2015年第1季公寓價格為每坪50萬8,000元，相較2014年同期上漲1.8%。

不過，若政府打房的風頭過去，從豪宅、套房流出的資金，會流向中古公寓，使其成為下一波炒作的焦點嗎？德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群和林銘峰皆抱持否定觀點。

他們認為，現在房地產沒有什麼產品有潛在獲利空間。花敬群分析，以台北市房屋稅來看，中古屋的稅基不是不調，只是還沒輪到（編按：房屋評定現值每3年調整1次，下次為2017年），未來公寓的持有成本也會增加。

林銘峰直言，都市更新難行，公寓價格鈍化是遲早的事，想買公寓來炒作根本是「太樂觀」。他舉例，過去洽談中的都市更新案，其中某棟公寓1戶成交約2,000萬元，但隔壁同樣格局、大小的物件，卻因為炒作轉了3、4手，最後聽聞成交4,000萬元！而後來該更新案中止，投資客若不認賠出售，就只能長長久久的抱著套牢。

撇除投資角度，若為自住需求要買公寓，林銘峰建議，絕不要把「都市更新」當成加分條件，在選擇上有幾個原則：

1.巷弄太窄》不選：「巷弄太窄不易改建。」雖然這是考量因素之一，但住商不動產企畫研究室主任徐佳馨提醒，自住買方更應注意消防安全的問題，觀察巷弄內若違規停車嚴重，平日能通行的寬度低於4米就需多加考慮。

2.有違建》不碰：現階段政府拆違建可說是雷厲風行，因此徐佳馨表示，買方應關注「有產權且可實際使用」的面積。以頂樓加蓋為例，加蓋面積無產權登記且違法，隨時有被拆的風險。

3.屋齡過高》不買：公寓屋齡過高，貸款條件和成數往往較差。徐佳馨建議，除非買方要長住、沒有轉手考量，否則萬一碰到「現在可以貸款、下一手無法貸款」的狀況，就可能導致買方無法換屋。至於選擇的標準，可以「屋齡＋貸款年限＜60（年）」為評估條件。