房地產

包租公、包租婆是人人羡慕的對象,只要待在家翹著二郎腿,錢錢就從天上掉下來,這種日子簡直爽得不要不要的。但實際上,房東背負的風險並不低,日子不見得有那麼舒爽。

當房東不見得很輕鬆?

最近十幾年來,我們注意到法院有關「房客自殺,房東向繼承人求償」判決,大部份都以房東敗訴、房客繼承人免賠居多。且更關鍵的是,不同訴訟案中,法官判房東敗訴的見解幾乎已趨於一致,意味著房東民事求償成功的可能性甚低。

一般來說,若是房客在房屋內自殺、或者房客外借給他人,而他人於房內自殺,房東打訴訟求償大多是依循下列法條:

1.《民法》第432條:承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物,租賃物有生產力者,並應保持其生產力。承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益,致有變更或毀損者,不在此限。

2.《民法》第433條:承租人應以善良管理人之注意……因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任。

法官的邏輯:雖然房客、或第三人在屋內自殺,但房子功能並無「毀損、滅失」,依然可以正常使用,只是房價下跌而已。由於房屋未構成「毀損、滅失」的要件,因此大多判房東敗訴。還有法官在判決書中主張,房價下跌是「抽象損失」,並未具體反映在房價上。

我是看不懂法官在說什麼,但不知這位法官能不能自己主動申請把薪水抽象降到0,反正也不是具體降薪,對不對?

《民法》第184條第1項:因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。

法官的邏輯:一般人自殺並非故意侵害房東權利,且房東也無法證明自殺者為故意或有過失,因此判房東敗訴。若是患精神病者自殺,病人精神可能陷入愰忽狀態,難以證明其故意造成房價下跌。

其次,自殺也不屬於「背於善良風俗」,不構成侵權行為。數個判決書內容中皆指出,房東無法證明「房客故意自殺是為了造成房價下跌」,因此認為房東求償無據;除非,房東能夠舉證房客是故意為之。
甚至,還有法官主張自殺者是心甘情願的,沒有惡意,因此「房屋不算凶宅」。

講了這麼多,我們沒必要去爭辯孰是孰非,因為實際上都是法官說了算;就算是歪理,當這件事成為通例後即是真理。

害怕房客自殺成凶宅?房東避雷的5種做法

如果房東們想避開雷包,可以考慮以下做法:

做法1:多燒香拜佛

祈禱自己打官司連三審都能遇到「不正常」的法官,興許能判房客繼承人負起賠償之責。開庭前默念一下「喔~我的林默娘啊」「我的張有仁啊」,拜請一下或許有用。

做法2:購買「凶宅險」

有的保險公司沒單獨賣「凶宅險」,但「居家綜合險」內可能含有「凶宅險」。

做法3:租約增訂「珍愛生命條款」

有人叫作「防自殺條款」,花錢請律師擬定一段條款,大意是約定承租人應善盡管理人之責,如有違反致租賃物毀損滅失,或減損經濟價值等情事時,包括自殺求死等行為,應無條件負起賠償損害責任。

做法4:連帶保證人

即使租約中增訂「珍愛生命條款」,若承租人名下無財產、且繼承人拋棄繼承,房東依然求償無門。因而,簽訂契約時可要求承租人提供連帶保證人,再增添一層保障。

做法5:契約公證或錄影

增訂「珍愛生命條款」有可能會成為訴訟攻防的焦點,雙方儘可能進行租約公證或公開錄影,錄影時應唸清楚增訂條款內容,確認租方暸解與同意,並請租客在增訂條款處簽名。

人生不如意十之八九,希望大家能樂觀看待未來,沒什麼過不了的檻,船到橋頭大不了撞上去而已,何必犧牲似錦的生命呢!祝大家都能順順利利,如果不開心的話可以留言罵我出氣,別想不開喔!

本文獲「何世昌的房產知識Buffet+」授權轉載,原文

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馨傳不動產智庫執行長 何世昌

外號房地產肥永俊,體重與房價呈正比,擅長全球房地產政策影響評估、房市趨勢與新建案市況分析,樂愛鑽研大數據與房市研展。近年致力於介紹全球主各國不動產政策與市場機制,以期找到台灣房市政策新方向。

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