房地產

這篇文章有點逆風,但我一向實話實說,不喜歡聽的朋友還請見諒。有人說中國房地產危機會擴大,有人說爛尾樓潮會引爆新金融風爆,有人說可能爆發「中國版次貸危機」,但我個人認為這些事短期內都不會發生。

關於中國房市,我目前認為它至少需要數年的時間修正,除非政府祭出強而有力的救市措施,否則2025年前應該沒有回升的機會。但這波長年的修正,比較偏向緩跌,而不是急跌。

我曉得有些人在YouTube(編按:下文簡稱YT)會看到中國哪裡房價崩了、房子沒人買了之類的影片,但YT頻道大多追求流量,這種東西看看就好。畢竟中國太大了,若把一栗看成滄海就容易錯判,而中國房地產問題不僅尚未延燒到金融業,也不至於引爆新的金融危機。

為什麼房地產爆雷不會延燒到金融業呢?

我們先前有聊過其中一個重要關鍵,就在於預售屋付款制度和龐大的「韭菜」,金融業不至於因此爆發危機,至於為什麼這樣說,原因內容可參考這篇我的這篇文章

為什麼房地產短期不會回復元氣呢?

各地的原因會略有不同,但整體來說,除了中美貿易戰、薪資退倒、潤潮等...外部問題外,房地產內部問題則是爛尾樓讓消費者太受傷了,一朝被蛇咬、十年怕草繩,購買預售屋信心回復需要時間。

其次,整體房市景氣未看到明顯反彈跡象;雖然中國民間不缺資金,但市場投資與投機性買盤並未大舉投入房地產,投資性買盤若未回流,房市要起飛並不容易。

為什麼中國政府救市無法立竿見影?

目前救市手段五花八門,例如「解除限購」、「鬆綁貸款」、「保交樓」、「保交房」、「收購爛尾樓作保障性住房」等等,但每一項只是意思意思,點到為止而已。

比如說「保交房」措施,我們初步預估,中國「保交房」若要大範圍落實,所需實際預算「至少」要人民幣1兆2,000億元~人民幣1兆5,000億元以上,投入預算大概要人民幣2兆元。為什麼投入預算與實際預算有那麼大的落差呢?我們預估,「保交房」在實務執行上,難免會存在地方政府與民企之間勾勾搭搭等情事,扣掉人謀不臧所花費的預算,真正投入有效的費用大約是帳面預算的6成左右。因此,實際編列2兆,投入有效預算打6折約1兆2,000億元,「保交房」才能達到明顯效果,可中央編列的預算僅3,000億元,這麼少的錢救不了溺水的房市。

總而言之,目前中國政府救市政策是「嘴巴100分,動作50分」,還不到及格程度,頂多只稱得上是「止血、維穩」而已,距離房市回春還有一段路要走。

本文獲「何世昌的房產知識Buffet+」授權轉載,原文

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馨傳不動產智庫執行長 何世昌

外號房地產肥永俊,體重與房價呈正比,擅長全球房地產政策影響評估、房市趨勢與新建案市況分析,樂愛鑽研大數據與房市研展。近年致力於介紹全球主各國不動產政策與市場機制,以期找到台灣房市政策新方向。

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