今晚，我們繼續聊聊巴菲特對房地產的看法。

自用與投資買房觀點

在2017年時，巴菲特在受訪時表示，假如民眾有意在一處長期定居時，那麼買房是一個不錯的選擇，因為「30年房貸是擊敗通膨最佳的投資工具」，而且是「一場穩贏不輸的賭局」。

他指出，自己在1971年以15萬美元買下Laguna Beach的一幢別墅，當時他只付了3萬美元頭期款，其他部份辦房貸慢慢還，但46年後，這幢別墅房價已漲超過1,000萬美元。有趣的是，這間別墅是在巴菲特老婆敦促下所購買的，雖然2017年市價已達1,100萬美元，但巴菲特於2018年以750萬美元低價出售。

在通貨膨脹時期，房地產通常是一項不錯的投資。

巴菲特解釋：「它們是你購買一次的標的，然後你就不必繼續進行資本投資…。因此，你不會因通貨膨脹而必須有持續再投資的問題。如果你像查理（指查理蒙格，波克夏．海瑟威的首席副總事長，為巴菲特長年的好友與與合夥人）一樣，在50幾年前建造了自己的房子，或者像我一樣在50幾年前買進一幢房子，那麼這是一次性支出，並且你無需更換，自己就可以得到替代資本的通貨膨脹擴張。」

巴菲特對於房地產的看法，大意是房地產增值幅度遠大於通膨，而且不用在同一標的持續投入大量資金才能提升它的價值，基本上房地產本身就會因通膨而增值。

不過，這是針對「一般民眾」與「中小型投資公司」而言，對於大型投資公司與追求被動收入的投資人，巴菲特仍認為股市優於房市。

雖然巴菲特2017年的建議，如今看來簡直超神，但巴菲特也警告投資人，如果買家超支、購屋負擔超出其經濟承受能力，那麼買房可能會變成一場噩夢。當買房承擔的債務超出他們能夠輕鬆管理的水平時，可能會導致財務困難，甚至可能喪失抵押品贖回權。人們很容易陷入買房的興奮情緒之中，但要記住，這是一項重大的財務決定，不應掉以輕心。

巴菲特認為自用住宅是人生最佳投資之一

巴菲特雖然很少直接投資房地產，但他所購買的、且至今仍在居住的房子，被巴菲特形容為「人生中第3好的投資」，僅次於結婚戒指。

在2010年致伯波克夏．海瑟威公司股東的一封信中，巴菲特：「對於大多數美國人來說，擁有住房是有意義的，儘管我曉得，如果我租房並把買房的錢拿去購買股票，我會賺更多的錢。即便如此，買下那間房子是我人生做過第3佳的投資。」

巴菲特在1958年僅花費3萬1,500美元買下位於奧馬哈的一棟住宅，根據美國房產網站估算，巴菲特的住宅目前市價約144萬美元，漲幅超過40倍以上。

「農場、房地產等生產性資產，當然還有企業所有權，都可以創造財富——而且是大量的財富。大多數此類房產的所有者都將獲得利潤，他們所需要的只是時間的流逝、內心的平靜、充分的多元化以及交易和費用的最小化。」

投資房地產的5個觀點

我發現可能寫不完，最後，就以巴菲特給予投資人對投資房地產的5個觀點作結尾吧，至於他所說的話確切意思是什麼，就留給大家各自解讀。

1.「您無需成為專家即可獲得滿意的投資回報。讓事情簡單化，勿猶豫不決，但若有人向您承諾可以快速獲利時，請立即向投資說『不』。」

2.「關注您正在考慮買進資產的未來生產力。如果您不願意對資產未來收益進行粗略估計，那就忘記它並繼續前進。無人可以評估每一種投資可能性，無所不知並不是必要的。你只需要了解你的投資內容即可。」

3.「如果您關注的重點，是預期購買的預期價格變化，那麼您就是在投機。這並沒有什麼不妥的地方。但我清楚，我並無法成功地進行推測未來，而我對於那些聲稱能準確推測未來走勢的人持懷疑態度。預測這種事如同拋硬幣，一半的拋硬幣者會在第一次拋硬幣時獲勝；如果他繼續玩這個遊戲，這些獲勝者贏的機率會越來越低。」

4.「我過去買過2次房子，我只考慮住進房子後能對生活產生什麼好處，根本不關心房價漲跌。比賽是由專注於比賽場地的玩家贏得的，而不是那些眼睛盯著記分牌的玩家。如果你可以享受週六和週日而不看股票價格，那就嘗試一下吧。」

5.「聽取他人的觀點或市場預測都是浪費時間，事實上這很危險，因為它可能會模糊你對真正重要事實的看法。當我聽到電視評論員滔滔不絕地評論市場下一步將如何發展時，我想起了米基．曼特爾（Mickey Mantle）的尖刻評論：『除非你走進那個廣播室，否則你不會知道這個遊戲有多麼容易』（指誰都能預測，諷刺信口拈來的預測隨便而不準確）。」

我看美國媒體、投資人與鄉民很愛問巴神房地產的事，問的題目跟台灣鄉民也差不多。但在巴神眼中，投資房地產真的是一件極簡單、沒難度的事，買就對了啦，不用聽什麼分析，買完就不要去擔心漲跌，反正交給時間與通膨，十幾年後收割都能穩定獲利。

只是在巴神眼中，錢進股市能賺更多，他根本看不上房地產就是了。

本文獲「何世昌的房產知識Buffet+」授權轉載，原文

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