房地產

今晚,我們繼續聊聊巴菲特對房地產的看法。

自用與投資買房觀點

在2017年時,巴菲特在受訪時表示,假如民眾有意在一處長期定居時,那麼買房是一個不錯的選擇,因為「30年房貸是擊敗通膨最佳的投資工具」,而且是「一場穩贏不輸的賭局」。

他指出,自己在1971年以15萬美元買下Laguna Beach的一幢別墅,當時他只付了3萬美元頭期款,其他部份辦房貸慢慢還,但46年後,這幢別墅房價已漲超過1,000萬美元。有趣的是,這間別墅是在巴菲特老婆敦促下所購買的,雖然2017年市價已達1,100萬美元,但巴菲特於2018年以750萬美元低價出售。

在通貨膨脹時期,房地產通常是一項不錯的投資。

巴菲特解釋:「它們是你購買一次的標的,然後你就不必繼續進行資本投資…。因此,你不會因通貨膨脹而必須有持續再投資的問題。如果你像查理(指查理蒙格,波克夏.海瑟威的首席副總事長,為巴菲特長年的好友與與合夥人)一樣,在50幾年前建造了自己的房子,或者像我一樣在50幾年前買進一幢房子,那麼這是一次性支出,並且你無需更換,自己就可以得到替代資本的通貨膨脹擴張。」

巴菲特對於房地產的看法,大意是房地產增值幅度遠大於通膨,而且不用在同一標的持續投入大量資金才能提升它的價值,基本上房地產本身就會因通膨而增值。

不過,這是針對「一般民眾」與「中小型投資公司」而言,對於大型投資公司與追求被動收入的投資人,巴菲特仍認為股市優於房市。

雖然巴菲特2017年的建議,如今看來簡直超神,但巴菲特也警告投資人,如果買家超支、購屋負擔超出其經濟承受能力,那麼買房可能會變成一場噩夢。當買房承擔的債務超出他們能夠輕鬆管理的水平時,可能會導致財務困難,甚至可能喪失抵押品贖回權。人們很容易陷入買房的興奮情緒之中,但要記住,這是一項重大的財務決定,不應掉以輕心。

巴菲特認為自用住宅是人生最佳投資之一

巴菲特雖然很少直接投資房地產,但他所購買的、且至今仍在居住的房子,被巴菲特形容為「人生中第3好的投資」,僅次於結婚戒指。

在2010年致伯波克夏.海瑟威公司股東的一封信中,巴菲特:「對於大多數美國人來說,擁有住房是有意義的,儘管我曉得,如果我租房並把買房的錢拿去購買股票,我會賺更多的錢。即便如此,買下那間房子是我人生做過第3佳的投資。」

巴菲特在1958年僅花費3萬1,500美元買下位於奧馬哈的一棟住宅,根據美國房產網站估算,巴菲特的住宅目前市價約144萬美元,漲幅超過40倍以上。

「農場、房地產等生產性資產,當然還有企業所有權,都可以創造財富——而且是大量的財富。大多數此類房產的所有者都將獲得利潤,他們所需要的只是時間的流逝、內心的平靜、充分的多元化以及交易和費用的最小化。」

投資房地產的5個觀點

我發現可能寫不完,最後,就以巴菲特給予投資人對投資房地產的5個觀點作結尾吧,至於他所說的話確切意思是什麼,就留給大家各自解讀。

1.「您無需成為專家即可獲得滿意的投資回報。讓事情簡單化,勿猶豫不決,但若有人向您承諾可以快速獲利時,請立即向投資說『不』。」

2.「關注您正在考慮買進資產的未來生產力。如果您不願意對資產未來收益進行粗略估計,那就忘記它並繼續前進。無人可以評估每一種投資可能性,無所不知並不是必要的。你只需要了解你的投資內容即可。」

3.「如果您關注的重點,是預期購買的預期價格變化,那麼您就是在投機。這並沒有什麼不妥的地方。但我清楚,我並無法成功地進行推測未來,而我對於那些聲稱能準確推測未來走勢的人持懷疑態度。預測這種事如同拋硬幣,一半的拋硬幣者會在第一次拋硬幣時獲勝;如果他繼續玩這個遊戲,這些獲勝者贏的機率會越來越低。」

4.「我過去買過2次房子,我只考慮住進房子後能對生活產生什麼好處,根本不關心房價漲跌。比賽是由專注於比賽場地的玩家贏得的,而不是那些眼睛盯著記分牌的玩家。如果你可以享受週六和週日而不看股票價格,那就嘗試一下吧。」

5.「聽取他人的觀點或市場預測都是浪費時間,事實上這很危險,因為它可能會模糊你對真正重要事實的看法。當我聽到電視評論員滔滔不絕地評論市場下一步將如何發展時,我想起了米基.曼特爾(Mickey Mantle)的尖刻評論:『除非你走進那個廣播室,否則你不會知道這個遊戲有多麼容易』(指誰都能預測,諷刺信口拈來的預測隨便而不準確)。」

我看美國媒體、投資人與鄉民很愛問巴神房地產的事,問的題目跟台灣鄉民也差不多。但在巴神眼中,投資房地產真的是一件極簡單、沒難度的事,買就對了啦,不用聽什麼分析,買完就不要去擔心漲跌,反正交給時間與通膨,十幾年後收割都能穩定獲利。

只是在巴神眼中,錢進股市能賺更多,他根本看不上房地產就是了。

本文獲「何世昌的房產知識Buffet+」授權轉載,原文

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馨傳不動產智庫執行長 何世昌

外號房地產肥永俊,體重與房價呈正比,擅長全球房地產政策影響評估、房市趨勢與新建案市況分析,樂愛鑽研大數據與房市研展。近年致力於介紹全球主各國不動產政策與市場機制,以期找到台灣房市政策新方向。

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