房地產

今天我們很市儈,要聊很現實的東西。

對於基泰的作為與態度,大家生氣歸生氣,但冷靜下來回歸到最現實的問題,那就是重建後的房屋價值。俗話說「人不為己,天誅地滅」,對於受災戶而言,主張正義是團結他們的最大公約數,利益卻是分化團結的關鍵

重建要交給誰來蓋,受災戶已經有不同意見,未來台北市推公辦都更,不見得所有住戶都會買單,公辦都更能不能取得75%住戶同意成為未定數。

OK,不要再廢話了,立刻來個直球對決!到底受災戶重建利益差多大?

我們設想老公寓重建為新大樓分回條件是「換回含公設坪(權狀坪)」、「換回實坪」等2種情況,各情況再計算不同分配比率條件,統計出屋主重建後新房子的總價值,以及與老公寓價格對比的增值幅度。

老公寓價格的部份,統一用近期新成交的38.33坪、總價2,450萬元這一戶作為基準,另新大樓每坪單價則概估為135萬元/坪。以下是在假設諸多個條件下換算出來的價格,僅供參考而已。

重建「換含公設坪」價值計算

圖片來源:何世昌的房產知識

首先,如果重建條件為「換回含公設坪」、且為「1坪換0.7坪」,則重建後房屋坪數約26.83坪,含車位總價約3,922萬元;新房比舊屋總價增加約1,472萬元,增值幅度約60%。

倘若分回坪數調高到「1坪換1坪」,重建後房屋坪數是38.33坪,含車位總價上衝到約5,475萬元,資產價格比舊房子翻了1.23倍。

重建「換實坪」價值計算


圖片來源:何世昌的房產知識

接著,再來試算「換回實坪」的狀況,若分回條件是「1坪換0.7坪實坪」、且公設比約35%的前提下,重建後房屋權狀總坪數約39.13坪,含車位總價為5,583萬元,不僅比「1坪換1坪含公設坪」價值還高,總價值更比舊房子淨增3千餘萬元,增值幅度擴大到1.28倍。

假如「1坪換1坪實坪」呢?

結果十分驚人,重建後含公設總坪數約55.9坪,含車位總價高達7,847萬元;與原本老公寓2,450萬元相比,整整多出5,000多萬元,價值翻了2.2倍,亦比「1坪換1坪含公設坪」多出2,400多萬元。

我們言歸正傳,如果你是屋主,也許利益只有幾十萬元、幾百萬元都還忍得住,不讓口水流下來,但在好幾千萬元的誘惑前還能淡定從容嗎?還是心臟噗通噗通跳著被基泰開出的條件牽著走?

不過,受災戶還需要思考一件事,那就是基泰是否會言而有信。因為從意向書文字來看,基泰「1坪換1坪」旁加上的(室內)為手寫,誰寫的並無簽名,誰來負責無從得知。而受災戶最後究竟會選公辦都更,還是回到基泰懷抱?將是眾所矚目的議題吧!

本文獲「何世昌的房產知識Buffet+」授權轉載,原文

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馨傳不動產智庫執行長 何世昌

外號房地產肥永俊,體重與房價呈正比,擅長全球房地產政策影響評估、房市趨勢與新建案市況分析,樂愛鑽研大數據與房市研展。近年致力於介紹全球主各國不動產政策與市場機制,以期找到台灣房市政策新方向。

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