交易量大縮水！2023年第1季，6都公布建物買賣移轉棟數，僅有4萬9,290棟，較去年同期減少24.1%，永慶房產集團進一步預估，全台第1季買賣移轉棟數會落在6萬1,000棟～6萬4,000棟之間，是1999年以來第3低量，且年減幅為24年來第4高。

永慶房屋業管部協理陳賜傑分析，自1999年以來，只有5次第1季的交易量年減逾2成，包含：2000年，網路泡沫衝擊，第1季交易量年減29.6%；2009年，金融海嘯，年減24%；2012年，奢侈稅上路與總統大選影響，年減38.9%；2016年，房地合一稅上路，年減32.7%，「接著沒意外的話，2023年第1季交易量衰退會在24%～28%間」。

回顧最近一次量縮明顯的2016年，陳賜傑表示，當時因為房地合一稅實施，投資客短期獲利空間幾乎歸零，因此大幅影響市場買氣，而房價在2014年、2015年見高，本就處在下跌循環，使2016年第1季出現價跌、量縮，以台北市為例，2016年第1季房價就下跌6.6%。

量縮卻未見房價下跌！短期間想撿便宜恐失望

市場有一句話說「量先價行」，這一次，房價也會向下修正嗎？陳賜傑認為，每次交易量大幅縮水時，時空背景都不同，2023年上半年的房價走勢，恐怕要讓期待撿便宜的民眾失望了！從目前的數據來看，7都房價呈持平、盤整狀況，上半年的格局應為「量縮、價盤整」。

先看最新的房價走勢，根據永慶房產集團統計，2023年第1季，7都的房價跟上一季相比，漲跌幅在-0.8%～1.1%之間，比對過去幾季，譬如2022年第1季，高雄市還較上季成長7.6%、新竹縣市較上季成長5.9%，現在各縣市則出現明顯「漲不動、跌不下」的狀況（詳見表1）。

再者，觀察預售屋的狀況，去年12月因為《平均地權條例》修法尚未定案，不少屋主擔心法規修正後趨嚴，而不得轉售預售屋，因此去年12月「預售屋轉售量」大幅增加，比2021年同期增加超過4成（詳見圖1）。

然而修法在2023年1月通過後，正式定調預售屋禁止換約轉售不溯及既往，不確定因素消散，投資客就不需要急著在修法前下車，預售屋轉售量因此下降，也讓房市避免了多殺多的危機。

整體來看，因為經濟展望下修，前景不明，加上升息、通膨，影響民眾的預算規畫，所以民眾預期房價會下跌，觀望心態濃厚；而過去幾年房市、股市都好，屋主口袋深，也不願輕易降價，導致雙方拉鋸。因此現在市況呈現需求量下降、供給量穩住，房價盤整的詭譎氣氛。

陳賜傑建議，如果是想買房自住，現階段可以以最近半年的實價登錄行情做為參考基準，以向下5%、10%的房價作為出價基礎，再考量房屋稀缺程度、需求急迫性等因素，彈性調整出價策略。若想要售屋，建議屋主考量市場整體量縮，重新評估個人資金需求急迫程度，把握具誠意的買方，當價格接近時適當讓利，以加快售屋腳步，有利將資金回收作其他用途。

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