房地產

台灣這幾年的住宅趨勢呈現房子坪數愈來愈小、家庭人數愈來愈少的狀況(詳見圖1),除了社會往小家庭發展的原因外,另一方面,房價持續上漲,建商為了控制房屋的總價,只得縮小建物規畫的尺度。種種原因,讓台灣「小宅化」的傾向未見停歇。

然而,市場上的小宅良莠不齊、有新有舊,購屋人在挑選小宅時,有什麼要特別留心的事情?

住商不動產企畫研究室資深經理徐佳馨建議,購屋人可以從3個面向來分析,包含:社區環境及維護、住宅內部規畫,以及資金財務周轉。

社區環境及維護》
小型社區戶數少基地小
管理費和公設比恐偏高

一般的住宅社區,創意家行銷專案經理古明峻分析,可分為小型社區、中大型社區2種類型,市場上並未明確定義社區大小,但依照台北市政府的分法,80戶以下為小型社區、81戶以上至150戶為中型社區、151戶以上為大型社區。

如果是規畫小坪數的小型社區,通常戶數較單純,但社區的公共設施項目普遍較少,且因為戶數或坪數較少,分攤管理費的基數相對低,所以管理費可能比較高,或是管理費收費標準雖然一般,但恐無法負擔24小時的保全費用,甚至電梯、機電的維護成本也會難以應付,得額外繳納。

除了公設項目、管理費用的問題外,《住展》雜誌研發長何世昌表示,小型社區的基地通常較小,民眾得要注意公設比偏高的問題。

根據《住展》雜誌統計2020年、2021年台北市新推出的建案,當基地面積小於100坪時,公設比的平均值高達38.4%,從區間來看,最高甚至到50%,表示民眾買房子的時候,有一半的錢是砸在公設上(詳見表1)。而基地面積愈大,公設比平均愈低,不過當基地面積超過300坪以上時,公設比的差異就不明顯。

至於中大型社區,不管全部或部分規畫小坪數,都要留意單層戶數過多衍生的問題,譬如當「梯戶比」過低(詳見名詞解釋),上下樓等待時間會較長,或是有出入人員複雜、雜物隨意堆放走道等疑慮。

名詞解釋_梯戶比

指電梯數量和單層戶數的比例,譬如,單層有1部電梯、共有3戶,則梯戶比為1:3;一般人較能接受的梯戶比在1:3或1:4,不過樓層高低也會影響需求。

徐佳馨補充,小宅為主的社區不應被汙名化,但過去的實務經驗顯示,很多投資客買小宅收租,只在意能否收到租金,並不在意租客的素質,所以租客比例高的社區更容易發生上述的狀況。

購屋者可以觀察幾件事來避免買到管理品質低落的社區,譬如:走道、樓梯間、地下室有無擺放雜物?垃圾暫存區是否乾淨?社區公布欄有無張貼要求住戶勿抽菸或其他事項的公告?通常有這類公告,就表示社區有這樣的情況發生。

住宅內部規畫》
務必備妥測量工具
避免誤判空間大小

從住宅內部規畫的角度來看小宅,古明峻分析,進門之後,首先留意是否有空間設置鞋櫃,避免每戶住家都因無鞋櫃空間而放在走道,長期會有連鎖效應,使社區管理品質下降。接著,觀察客、餐廳以及廚房的空間配置,小宅通常會將3者規畫在同一個區域,若為開放式,要考慮實用性及油煙問題;若非開放式,則要注意空間是否夠大、是否只能放小型冰箱等。

再者,觀察房間大小,很多標榜2房的產品,實際上是「小2房」,每間房間的空間都不大,導致家具安置後,居家動線變得非常擁擠;留意室內梁柱位置,避免將來使用上出現壓迫感;注意採光、通風面,由於小宅多為單面採光,購屋者要取捨採光面在哪個空間。

整體而言,在小宅的挑選上,建議以方正、採光面大為首要考量,坪數小,坪效絕對不能差,而且看屋時,購屋者絕對要帶著捲尺等工具仔細測量,避免誤判。

如果是預售案,何世昌提醒,通常廣告上的「1+1房」或「2+1房」,其中的「+1房」都是無法放下正常尺寸單人床的小空間,大多作為小和室、起居室,無法作為一般臥室使用。看樣品屋除了不要被美輪美奐的裝潢迷惑之外,務必請業者在平面圖上標示清楚長、寬等尺寸,以免交屋時才發現與期待有太大落差。

徐佳馨補充,有些小宅為了增加使用空間而二次施工,將陽台外推、施作夾層等,但若違反建築法規,當心被檢舉、拆除,像台北市就要求2015年9月1日以後領得使用執照的建物辦理產權登記移轉時,需檢附建築師簽證的「無違建證明」,如果沒有提出證明,建管處會進行實地考察,若發現違建將查報拆除。

資金財務周轉》
小坪數物件較難貸款
自備款建議準備充裕

金流方面,徐佳馨觀察,銀行通常對於15坪以下的物件放款較為保守,主要是因為,銀行認為這類產品的主要客層經濟力不佳,再加上轉手較困難、土地持份小,以及金額不高,較無利潤等原因,因此多數銀行對於小宅,尤其套房的鑑估價都不及實際的買賣價格、貸款成數也會比較低。

從財團法人金融聯合徵信中心的數據就可看出端倪,2021年第4季,套房的鑑估成數僅92.11%、核貸成數71.33%,皆比公寓、大樓都還低,且貸款利率1.79%,整體貸款條件都不如其他產品(詳見表2)。因此,購屋族若要買小宅,尤其15坪以下物件時,要留意多準備一些自備款,避免貸款金額不如預期。

此外,購買小宅時,也要特別留意未來的居住需求,譬如結婚、生子的人生階段,很可能小宅入手後便因家庭成員變動而不敷使用,若在短期內需要換屋,就得考慮資金或房地合一稅的問題。由於房地合一稅的自住優惠稅率需持有並設籍滿6年,因此建議起碼以未來6年的生活進行購屋規畫,減少不必要的換屋麻煩。

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