央行的一杯咖啡，怎麼會延燒出「限貸令」？如果已經簽約了，發現房貸成數或利率不符預期，又該怎麼辦？永慶房屋契約部資深經理陳俊宏建議，可循5個管道進一步籌措資金，而尚未購屋的民眾，想要培養「信用額度」，最簡單的方式就是妥善使用信用卡。

限貸令，讓原本火熱的房市澆上了一盆冷水！雖然央行頻頻緩頰，強調並無限貸，但市場上絕對有感「很難貸」。主要的原因是，被稱為「不動產天條」的《銀行法》第72-2條中規定，「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之30。」

白話解釋，就是銀行收了100元的存款，最多只能拿30元出來借給民眾買房、或是建商土建融。有這樣的限制，是為了避免讓資金過於集中在房地產市場，並將資金引導到實體經濟發展，以促進國家經濟健全成長。

但去年下半年，新青安貸款方案上路，刺激買氣，房地產貸款餘額快速增加，央行公布最新2024年7月的房貸餘額為10兆6,569億9,600萬元，年增率10.8%，增速創下近18年來的新高，也逐漸接近放款水位的上限。為避免失控，央行在8月中找各大銀行「喝咖啡」，後續傳導到市場上，就是申辦房貸變得不容易。

自備款準備多一點，合約可加註條文保障雙方

因此，陳俊宏建議，民眾在購屋前，一定要先確認自己的自備款最高可負擔到房價的幾成、自身的信用狀況，以及每月可償還的房貸金額，來判斷能不能承受較低的貸款成數，以往金融市場較寬鬆時，一般首購族都可以貸到房屋總價的7成甚至8成，所以自備款只要準備2成至3成，但現在最好可以準備3成甚至更多。

正式簽約時，如果擔心無法貸款到預期的成數，也可跟賣方協商，在合約上新增條文，寫上「若因非可歸責予買方之因素，而致使買方向金融機構貸款成數不足總價款之80％時，雙方同意無條件解除契約」的條款，這樣可避免房子沒買到，還得賠償違約金的狀況。

陳俊宏表示，因近來排隊等貸款時有耳聞，所以永慶在自家的合約中新增一特約條款：「如果不是因為買方的因素導致房貸撥款延遲，交屋的時間則由雙方另行約定之」，藉此保護雙方的權益。買方在簽約時，也可以試著跟賣方協商加註該條文。

已簽約才發現貸款金額不足，可循5管道籌措

但若是簽約後才發現房貸不符預期，合約又沒有加註保護條款的話，陳俊宏表示，買方要先釐清，狀況是成數不足、還是利率過高。若為成數不符合期待時，以下是幾種比較常見的資金取得管道：

1.親友間的借貸：如有親友願意先周轉，這是較理想的狀況，可抱持「讓銀行賺利息，不如讓親友賺」的心態跟親友溝通。
2.信用貸款：要留意信用貸款的還款期間較短、利率較高。
3.裝潢貸款：有些銀行可以提供0.5成至1成的額度，不過利率會比房貸再高一點，民眾可以先詢問銀行有沒有提供類似的產品。
4.購買房貸壽險增加貸款成數：「房貸壽險」是專門提供給有房屋貸款的民眾的壽險商品，投保後，若被保險人不幸離世或失能，受益人就能獲得理賠，藉此償還剩餘的房屋貸款。若民眾購買房貸壽險，降低急難事故的還款風險，部分銀行會對應地增加房貸成數，民眾可詢問銀行是否提供類似服務。
5.農漁會或壽險公司：目前農漁會申貸案件快速增加，部分已停止收件；壽險公司方面，部分壽險公司僅提供保戶申貸，需各家詢問。

假設是房貸利率不符預期，建議仍可多找銀行詢問，但以貸款1,000萬元、年限30年、無寬限期、本息攤還的狀況試算，利率若多出0.25個百分點，每月房貸支出增加在2,000元內，幅度不至於太大。

倘若每個月多2,000元的房貸，就會對民眾的生活產生嚴重衝擊的話，恐怕也意味著，購買這間房子已超過可負擔的能力範圍，陳俊宏建議，此時反倒要重新思考是否要購屋，若評估利率尚可接受，也可以先申貸下來，等到日後資金環境較友善時，留意綁約期間、違約金、開辦費等是否划算，再行轉貸。

至於目前尚無購屋的民眾，日常培養「信用額度」相當重要，因為將來若有貸款需求時，信用條件佳的申貸者通常可以擁有更好的貸款條件，陳俊宏表示，最簡單的方式，就是妥善地使用信用卡。

申辦並使用該銀行的信用卡之後，每月準時繳清信用卡款項，就能培養信用分數，陳俊宏提醒，若只繳款最低金額，對銀行來說，未繳部分即為負債，銀行會認定這些民眾的財務狀況相對有風險，若遲繳也一樣，上述2種狀況反而會降低信用分數，是民眾在培養信用分數時要留意的事情。

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