房地產

預售市場熱到烤焦!觀察今年累計至4月,全台預售屋交易件數、總銷金額皆創有統計以來的歷史新高,分別年增82.1%、97.8%,永慶房屋研展中心陳金萍提醒,預售屋入手門檻雖低,但若是著眼「新青年安心成家房貸」的優惠政策而想要買進,購屋人要留意3大事項,包含:不見得來得及申貸、寬限期過後的還款壓力以及政策變動。

預售屋入手門檻低,成為抗通膨的「便宜門票」

全球經濟景氣穩定復甦,市場資金氾濫,加上台股近期不斷創新高,帶動財富效應,而在民眾普遍認為未來通膨仍會持續上漲的狀況下,買房抗通膨成了解方之一,且在2023年8月1日新青年安心成家房貸方案上路,更進一步刺激整體房市買氣熱絡,陳金萍表示,2024年上半年整體房市量增格局確立,且這波買氣,預售屋比中古屋成長更驚人。

根據內政部實價登錄預售屋交易資料統計,今年累計至4月,全台已登錄的預售屋交易件數達4萬6,670件,較去年同期增加82.1%,總銷金額達7,867億4,000萬元,年增97.8%(詳見表1)。

預售屋買氣大好,陳金萍分析,主要是因為預售屋入手門檻較低,在簽約時,大約只要付出房屋總價的10%~15%,比起中古屋要在短短2個月、3個月拿出20%~30%的頭期款,買預售屋似乎成為抗通膨的「便宜門票」。

留意3件事,勿因優惠貸款衝動購屋

且陳金萍觀察,部分想要購置預售屋的民眾,不少想順風搭上這波新青年安心成家房貸的優惠,但陳金萍示警,出手前,一定要釐清以下3件事,避免購屋計畫出現意外,包含:

1.財務規畫上,留意「新青年安心成家房貸」方案可能結束

財政部推出的「新青年安心成家房貸」方案目前規畫截止時間為2026年7月31日,尚不確定該政策屆期是否會延續。而預售屋需要等到建案完工取得使照之後,才會開始辦理房貸相關事宜,購屋者不見得可以申請到新青年安心成家房貸。再者,不論何時申請,新青年安心成家房貸方案會在2026年7月結束,即便貸款人是在2026年6月申請成功,也只能適用1個月。

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購屋者要釐清,買預售屋,不見得來得及申請新青年安心成家房貸,所以在每個月的現金流規畫上,參考預計的交屋時間,或許先不考慮優惠房貸的狀況,用一般房貸來評估月繳金額會比較安全。

2.留意寬限期之後,房貸金額大增

部分民眾所購買的預售屋可能已陸續交屋,剛好可以搭上新青年安心成家房貸優惠的列車。其中又有不少年輕首購族,打算交屋後先以寬限期來減輕房貸的壓力,但要留意,隨著寬限期和利率補貼優惠的結束,未來還款的壓力會大幅增加。

舉例試算,若在今年8月申請30年期的房貸,貸款金額1,000萬元,且適用新青年安心成家房貸方案,前5年使用寬限期,本息攤還,以目前一段式機動利率2.775%來看,會有3個還款階段:第1個階段,新青年安心成家房貸優惠期間貸款利率為1.775%,加上同時還在寬限期,每個月繳納金額約1萬4,792元(詳見表2)。

第2個階段,到2026年7月,剩餘的寬限期還有36個月,但新青年安心成家房貸優惠結束,房貸利率回升至2.775%,所以每個月繳納金額提升至約1萬8,958元;第3個階段,寬限期結束,房貸將一口氣提升至4萬3,737元,是第1階段的3倍左右。因此,購屋者必須要先規畫好該如何繳付突然大增的房貸,避免周轉出問題。

3.注意政策變動,適用條件變嚴苛且可能被追回相關補貼

新青年安心成家房貸方案的立意在於,幫助自住民眾購置住宅時減輕購屋負擔,但現在市場上不時傳出,部分民眾利用優惠貸款購屋,但非自住使用,而是拿來出租或轉售,為防止優惠政策遭到濫用,政府開始加強控管。

簡單來說,只要是非自住使用,基本上都無法適用優惠貸款,即便一開始申貸成功,但若被發現違法轉租或轉售、或借名登記等,財政部都可能向申貸者追回利息補貼,且因「一人一生限貸一次」,萬一之後真的要購買自住房而不能申請,將得不償失。

因此,若著眼「新青年安心成家房貸」方案而欲進場購買預售屋的買方,一定要先釐清上述3件事,避免計畫趕不上變化。

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